Al desocupar una propiedad en alquiler, siempre aparecen conceptos como "desgaste", "deterioro por el paso del tiempo" y "restauración al estado original". Desde la posición de una empresa administradora que responde cada día a las dudas tanto de residentes como de propietarios, hemos resumido de forma clara los conocimientos que conviene conocer para evitar conflictos sobre los costos al desocupar.
¿Qué es el deterioro por el paso del tiempo? Puntos de criterio en la práctica de administración
El deterioro por el paso del tiempo se refiere a la disminución del valor que surge de manera natural con el transcurso del tiempo. Ejemplos representativos son la decoloración y el desgaste por el sol en el papel tapiz, así como el amarilleo de las juntas de los equipos. Frente al deterioro por el paso del tiempo, no se pueden reclamar al inquilino los costos de reparación. El personal de administración debe aplicar este principio teniendo en cuenta la antigüedad de cada inmueble.
¿Qué es el desgaste? Diferencia entre desgaste ordinario y desgaste extraordinario
El desgaste es un término general para los daños y la suciedad que se producen por la residencia y el uso. En la práctica de administración, es importante distinguir entre "desgaste ordinario" y "desgaste extraordinario".
¿Qué es el desgaste ordinario?
El desgaste ordinario es un deterioro natural inevitable en la vida cotidiana. Incluye, por ejemplo, abolladuras en el suelo por los muebles, pequeños agujeros de chinchetas y marcas eléctricas en la pared causadas por electrodomésticos. El costo corresponde a la parte arrendadora (propietario o empresa administradora).
¿Qué es el desgaste extraordinario?
El desgaste extraordinario es un daño causado por dolo, negligencia o incumplimiento del deber de cuidado. Ejemplos típicos son paredes amarillentas por nicotina de tabaco, moho causado por falta de limpieza y arañazos provocados por mascotas. Los costos de reparación del desgaste extraordinario corren a cargo del inquilino.
¿En qué se diferencian el deterioro por el paso del tiempo y el desgaste ordinario?
El deterioro por el paso del tiempo puede entenderse como un "deterioro natural debido al transcurso del tiempo", mientras que el desgaste ordinario es un "desgaste derivado del uso cotidiano". Ambos coinciden en que no se cargan al inquilino, pero su fundamento es distinto. En el deterioro por el paso del tiempo, el criterio es el factor temporal; en el desgaste ordinario, la normalidad del uso.
¿Qué casos pasan a ser carga del inquilino?
Los casos que corresponden a desgaste extraordinario son carga del inquilino. Ordenamos aquí los casos que se observan con frecuencia en la práctica de administración.
Suciedad por nicotina y ceniza de tabaco
La suciedad por nicotina, el ennegrecimiento y las quemaduras en el suelo causadas por fumar en el interior constituyen desgaste extraordinario. Es un caso en el que se generan costos de limpieza y de reemplazo del papel tapiz tras la desocupación, y el importe reclamado al inquilino tiende a ser elevado.
Suciedad y moho causados por falta de limpieza
El moho y la suciedad en el baño, el inodoro o el lavabo causados por no realizar limpieza periódica se consideran desgaste extraordinario. Esto se debe a que los daños que podrían haberse evitado con una limpieza regular se consideran un incumplimiento de las obligaciones del inquilino.
Suciedad y daños causados por mascotas
Los daños por tener mascotas en inmuebles donde no se permiten son, por supuesto, carga del inquilino. Incluso en inmuebles que sí admiten mascotas, el registro comparativo entre la inspección previa a la ocupación y el momento de la desocupación sirve como base para una reclamación adecuada. Los conceptos más habituales son desprendimiento del papel tapiz, daños en el suelo y obstrucciones en las tuberías de desagüe.
¿Cómo funcionan la obligación de restauración al estado original y el depósito?
La restauración al estado original es la obligación del residente de devolver la vivienda al estado en que la alquiló al momento de desocuparla. Sin embargo, no incluye el deterioro por el paso del tiempo ni el desgaste ordinario.
Los costos de restauración al estado original se liquidan con el depósito
Los costos de reparación del desgaste extraordinario se cubren con el depósito. Si solo existe deterioro por el paso del tiempo o desgaste ordinario, conforme a las directrices el principio es que se devuelva la totalidad del depósito. Si los costos de reparación superan el depósito, se reclama la diferencia; si son inferiores, se devuelve el saldo.
¿Qué ocurre en los inmuebles sin depósito inicial (propiedades "cero-cero")?
En los inmuebles "cero-cero", sin depósito ni dinero de llave, si existe desgaste extraordinario al desocupar, se factura por separado. Aunque permiten reducir los costos iniciales, es importante que el lado administrador explique de antemano al residente el riesgo de costos al desocupar.
Cómo actuar si le reclaman un importe elevado
Si al desocupar recibe una reclamación injustificadamente alta, contraste el contrato con las "Directrices sobre conflictos y restauración al estado original" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo. Si hay dudas, en algunos casos es posible corregir la situación consultando primero con la empresa administradora y después con el Centro Nacional de Asuntos del Consumidor.
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Preguntas frecuentes: dudas habituales sobre desgaste y restauración al estado original
Q. ¿Las marcas hundidas de una cómoda corren a cargo del inquilino?
A. Las hendiduras en suelos de madera o tatamis causadas por la colocación de muebles corresponden a desgaste ordinario, por lo que, en principio, no corren a cargo del inquilino.
Q. ¿Hay casos en los que el deterioro por el paso del tiempo sí corre a cargo del inquilino?
A. Si en el contrato existe una "cláusula especial" que indique, por ejemplo, que "todos los costos de reemplazo del papel tapiz corren a cargo del inquilino", puede considerarse válida en algunos casos. Sin embargo, como también puede plantear problemas conforme a la Ley de Contratos de Consumo, es importante revisar el contenido antes de ocupar la vivienda.
Q. ¿Cuánto suelen costar los gastos de desocupación en un inmueble "cero-cero"?
A. Si no existe desgaste extraordinario, en muchos casos solo se cobra la limpieza (aproximadamente entre 10.000 y 30.000 yenes), pero si hay suciedad por nicotina o daños por mascotas, el importe puede superar los 100.000 a 300.000 yenes o más.
Q. ¿Cuándo conviene consultar con la empresa administradora?
A. Recomendamos confirmar una estimación aproximada de la restauración al estado original cuando notifique la desocupación con 1 o 2 meses de antelación. Tenerlo claro con tiempo ayuda a prevenir problemas.
Q. ¿Se puede consultar al Centro Nacional de Asuntos del Consumidor?
A. Si la negociación con la empresa administradora no resuelve el problema, puede ser eficaz consultar al Centro Nacional de Asuntos del Consumidor o a un centro local de atención al consumidor. Señalar la discrepancia con las directrices puede favorecer una respuesta adecuada.
