عند إخلاء العقارات المؤجرة، تبرز دائمًا مفاهيم مثل "البلى" و"التقادم" و"إعادة العقار إلى حالته الأصلية". ومن موقعنا كشركة إدارة تجيب يوميًا عن استفسارات كل من المقيمين والمالكين، قمنا بتلخيص المعارف التي ينبغي فهمها بوضوح لتجنب النزاعات المتعلقة بتكاليف الإخلاء بصورة مبسطة.
ما المقصود بالتقادم؟ نقاط الحكم في الممارسة الإدارية
يقصد بالتقادم انخفاض القيمة الذي يحدث طبيعيًا مع مرور الوقت. ومن أمثلته الشائعة بهتان ورق الجدران وتغيّر لونه واصفرار حشوات المعدات. ولا يجوز تحميل المستأجر تكاليف الإصلاح الناجمة عن التقادم. ويجب على مسؤولي الإدارة تطبيق هذا المبدأ بمقارنته بعمر كل عقار على حدة.
ما المقصود بالبلى؟ الفرق بين البلى العادي والبلى الخاص
البلى هو مصطلح عام يشير إلى التلف أو الاتساخ الناتج عن السكن أو الاستخدام. وفي العمل الإداري، يعد التمييز بين "البلى العادي" و"البلى الخاص" أمرًا مهمًا.
ما هو البلى العادي؟
البلى العادي هو تلف طبيعي لا يمكن تجنبه في أثناء الحياة اليومية. ومن أمثلته انبعاج الأرضية بسبب الأثاث، والثقوب الصغيرة الناتجة عن دبابيس التثبيت، وآثار الاحتراق الكهربائي على الجدار بسبب الأجهزة المنزلية. وتكون التكاليف على عاتق المؤجر (المالك أو شركة الإدارة).
ما هو البلى الخاص؟
البلى الخاص هو الضرر الناجم عن التعمد أو الإهمال أو مخالفة واجب العناية الواجبة. ومن أمثلته المعتادة اصفرار الجدران بسبب دخان السجائر، والعفن الناتج عن إهمال التنظيف، والخدوش التي تتسبب فيها الحيوانات الأليفة. وتكون تكاليف إصلاح البلى الخاص على عاتق المستأجر.
ما الفرق بين التقادم والبلى العادي؟
يمكن تنظيم الفرق على النحو الآتي: التقادم هو "تدهور طبيعي بسبب مرور الزمن"، أما البلى العادي فهو "استهلاك ناتج عن الاستخدام المعيشي". وكلاهما لا يعد من التكاليف التي يتحملها المستأجر، لكن الأساس القانوني يختلف. فمعيار التقادم هو عامل الزمن، بينما معيار البلى العادي هو مدى اعتيادية فعل الاستخدام.
ما الحالات التي يتحمل فيها المستأجر التكاليف؟
الحالات التي تندرج ضمن البلى الخاص تكون على عاتق المستأجر. ونوضح فيما يلي الحالات الشائعة في الممارسة الإدارية.
اتساخ بسبب قطران السجائر أو الرماد
تعد آثار القطران والسواد واحتراق الأرضية الناتجة عن التدخين داخل الغرفة من البلى الخاص. وهي من الحالات التي يسهل أن ترتفع فيها قيمة المطالبة على المستأجر بسبب تكاليف التنظيف بعد الإخلاء واستبدال ورق الجدران.
اتساخ أو عفن بسبب إهمال التنظيف
يعد العفن أو الاتساخ الناجم عن عدم إجراء التنظيف الدوري في الحمام أو المرحاض أو المغسلة من البلى الخاص. وذلك لأن الأضرار التي كان من الممكن منعها بالتنظيف المنتظم تعد مخالفة لواجبات المستأجر.
اتساخ أو خدوش بسبب الحيوانات الأليفة
إذا تم تربية حيوانات أليفة في عقار يمنع الحيوانات الأليفة، فمن البديهي أن يتحمل المستأجر الأضرار. وحتى في العقارات المسموح فيها بالحيوانات الأليفة، فإن فحص ما قبل السكن وسجل المقارنة عند الإخلاء يشكلان أساس المطالبة العادلة. ومن أبرز بنود المطالبة تقشر ورق الجدران وخدوش الأرضية وانسداد أنابيب الصرف.
كيف تعمل آلية واجب إعادة العقار إلى حالته الأصلية ومبلغ التأمين؟
إعادة العقار إلى حالته الأصلية تعني التزام المقيم عند الإخلاء بإعادة العقار إلى الحالة التي كان عليها عند بداية الاستئجار. إلا أن ذلك لا يشمل أجزاء التقادم والبلى العادي.
تتم تسوية تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية من مبلغ التأمين
يتم اقتطاع تكاليف إصلاح البلى الخاص من مبلغ التأمين. أما إذا كان الأمر يقتصر على التقادم والبلى العادي، فالأصل وفقًا للإرشادات هو إعادة مبلغ التأمين كاملًا. وإذا تجاوزت تكاليف الإصلاح مبلغ التأمين تتم المطالبة بفارق إضافي، وإذا كانت أقل منه يعاد الفرق.
ماذا يحدث في العقارات من دون مبلغ تأمين (عقارات زيرو زيرو)؟
في عقارات "زيرو زيرو" التي لا يوجد فيها مبلغ تأمين ولا عربون، تتم المطالبة بشكل منفصل عند الإخلاء إذا وُجد بلى خاص. وعلى الرغم من أن هذا يخفف التكاليف الأولية، فإن من المهم أن تشرح جهة الإدارة للمقيم مسبقًا وجود مخاطر تتعلق بتكاليف الإخلاء.
كيفية التعامل عند فرض مطالبة مرتفعة
إذا تلقّيتم مطالبة مرتفعة على نحو غير عادل عند الإخلاء، فيرجى مراجعة إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة بشأن النزاعات المتعلقة بإعادة العقار إلى حالته الأصلية ومقارنتها بالعقد. وإذا كانت هناك نقاط محل شك، فقد يمكن تصحيح الوضع من خلال التشاور أولًا مع شركة الإدارة ثم مع المركز الوطني لشؤون المستهلك.
مقالات مقترحة للقراءة
- 【للملاك】الدليل الكامل لـ"الفحص قبل السكن" الذي يحدد نجاح أو فشل إدارة العقارات المؤجرة | أسرار الوقاية من المشكلات والحفاظ على قيمة الأصول
- تكاليف إعادة الوضع إلى ما كان عليه عند تركيب أنظمة الحماية في المساكن المؤجرة: قواعد الأعباء التي ينبغي على المالك معرفتها
- كيفية اختيار شركة إدارة تأجير عقاري | سبع نقاط ينبغي للمالك التركيز عليها وأسرار النجاح
الأسئلة الشائعة: استفسارات متكررة حول البلى وإعادة العقار إلى حالته الأصلية
س. هل تعد آثار انبعاج الخزانة من التكاليف التي يتحملها المستأجر؟
ج. إن انبعاج الأرضيات الخشبية أو الحصير بسبب وضع الأثاث يندرج ضمن البلى العادي، ولذلك لا يتحمله المستأجر من حيث المبدأ.
س. هل توجد حالات يتحمل فيها المستأجر التكاليف حتى في حالة التقادم؟
ج. قد يكون ذلك نافذًا إذا ورد في العقد على سبيل "الشرط الخاص" نص مثل "يتحمل المستأجر جميع تكاليف استبدال ورق الجدران". ومع ذلك، قد توجد حالات تثير إشكالات بموجب قانون عقود المستهلك، لذلك من المهم التحقق من المحتوى قبل السكن.
س. كم تبلغ تقريبًا تكاليف الإخلاء في عقارات زيرو زيرو؟
ج. إذا لم يوجد بلى خاص، فغالبًا ما تقتصر على رسوم التنظيف (نحو 10,000 إلى 30,000 ين)، لكن إذا وُجد اتساخ بالقطران أو أضرار بسبب الحيوانات الأليفة، فقد تصل إلى 100,000 إلى 300,000 ين أو أكثر.
س. متى ينبغي استشارة شركة الإدارة؟
ج. نوصي بالتواصل قبل الإخلاء بشهر إلى شهرين، وعندها يُستحسن التحقق من التقدير التقريبي لتكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية. فالفهم المبكر يساعد على منع المشكلات.
س. هل يمكنني استشارة المركز الوطني لشؤون المستهلك؟
ج. إذا لم تُحل المسألة من خلال التفاوض مع شركة الإدارة، فقد تكون الاستشارة لدى المركز الوطني لشؤون المستهلك أو مركز شؤون المستهلك فعالة. إذ إن الإشارة إلى أوجه الاختلاف عن الإرشادات قد تساعد على دفع الأطراف إلى التعامل بشكل مناسب.
