중고 맨션 구매를 검토할 때 주택담보대출을 이용할 수 있는지는 중요한 판단 기준입니다. 신축과는 다른 심사 조건과 풀론의 어려움을 미리 파악해 두는 것이 자금 계획의 실패를 막는 핵심입니다.
중고 맨션도 주택담보대출을 이용할 수 있을까요?
중고 맨션도 주택담보대출을 이용할 수 있습니다.주택담보대출 공제(주택차입금 등 특별공제) 대상에도 해당하며, 연말 대출 잔액의 1% 상당액이 10년간 공제됩니다. 2014년 4월 이후에 구입한 중고 맨션의 공제 한도는 2,000만 엔이며, 장기우량주택 인증 물건은 3,000만 엔입니다.
왜 중고 맨션은 풀론이 어려울까요?
풀론이란 자기자금 없이 전액 대출을 받아 구매하는 것을 의미합니다. 중고 맨션에서 풀론이 어려운 가장 큰 이유는 금융기관의 담보평가액과 매매가격 사이의 차이입니다.
리모델링이 완료된 중고 맨션은 시장가격이 높아지는 경우가 많지만, 금융기관의 담보평가에서는 건물의 경과 연수가 반영되어 평가액이 매매가격을 밑도는 사례가 발생합니다. 이 차액만큼의 대출을 받을 수 없는 점이 풀론 부결의 주된 원인입니다.
주택담보대출 심사가 통과되지 않는 7가지 이유는 무엇일까요?
소득이나 상환 이력에 문제가 없어도 심사가 통과되지 않는 경우가 있습니다. 아래 7가지를 미리 점검해 두시기 바랍니다.
1. 연체 이력이 남아 있다
소비자금융이나 휴대전화 요금의 연체 이력은 3년에서 10년 동안 신용정보에 남습니다. 연체 이력이 있는 동안에는 주택담보대출 심사를 통과하기 어려운 상태가 계속됩니다.
2. 다른 대출 잔액이 많다
자동차 대출 등의 잔액이 있으면 상환 능력에 대한 의문이 생겨 심사가 더 엄격해집니다. 주택담보대출을 받기 전에 다른 대출을 정리하는 것이 바람직합니다.
3. 부대비용까지 대출로 신청한다
수선비나 계약금 등의 부대비용까지 대출에 포함하면 심사가 더 엄격해집니다. 부대비용은 현금으로 준비하면 심사 통과 가능성이 높아집니다.
4. 신청 시 나이가 많다
완제 시점의 나이가 높을수록 심사에 불리해집니다. 40세에 35년 대출을 받으면 완제 시점은 75세가 되며, 연금 상환을 전제로 보기 때문에 심사가 더 엄격해집니다.
5. 비정규 고용이다
30년에서 35년의 장기 대출에서는 지속적인 고용 가능성이 중요하게 평가됩니다. 비정규 고용의 경우에는 계약 갱신 연수와 안정적인 경력을 적극적으로 보여주는 것이 효과적입니다.
6. 이직 이력이 많거나 이직 직후이다
이직 이력이 많으면 지속 근무에 대한 의문이 생깁니다. 이직 후에는 근속연수를 더 쌓은 뒤 신청하는 편이 심사 통과 가능성을 높일 수 있습니다.
7. 건강 상태에 대한 우려가 있다
주택담보대출에는 일반적으로 단체신용생명보험 가입이 필요합니다. 기존 질환이 있는 경우 가입이 어렵고, 경우에 따라서는 대출 자체가 불가능할 수 있습니다.
중고 맨션 투자에서의 대출 전략에 대해서는 중고 맨션 투자 계약금 가이드도 함께 참고해 주시기 바랍니다.
함께 읽어보세요
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 중고 맨션을 구입할 때도 주택담보대출 공제를 받을 수 있나요?
네, 받을 수 있습니다. 공제 대상 한도는 2,000만 엔(장기우량주택은 3,000만 엔)이며, 10년간 적용됩니다.
Q2. 중고 맨션에서는 풀론이 완전히 불가능한가요?
불가능한 것은 아니지만 어려운 경우가 많습니다. 담보평가가 매매가격과 일치하는 물건이라면 가능성이 있습니다.
Q3. 심사에서 탈락한 경우, 어느 정도 기다리면 다시 도전할 수 있나요?
연체 이력은 3년에서 10년 사이에 사라집니다. 근속연수나 다른 대출 잔액 개선 등 조건을 정비한 뒤 다시 신청하는 것이 효과적입니다.
Q4. 자기자금은 어느 정도 준비해야 하나요?
물건 가격의 10%에서 20% 정도의 자기자금이 있으면 심사 통과가 쉬워집니다. 부대비용분(물건 가격의 5%에서 10%)도 별도로 필요합니다.
Q5. 비정규 고용이어도 주택담보대출을 받을 방법이 있나요?
Flat 35와 같은 일부 주택담보대출은 고용 형태 조건이 비교적 완화되어 있습니다. 소득 실적을 서류로 보여주고 금융기관에 적극적으로 설명하는 것도 효과적입니다.
