일본 중고 아파트(中古マンション)의 가격 협상 시세는 2026년 현재 “호가의 5~10%”라는 통설만으로는 설명되지 않습니다. 동일본레인즈(東日本レインズ, 동일본부동산유통기구)의 2026년 6월분 데이터에 따르면, 수도권의 매물 재고 ㎡단가는 116.54만엔/㎡(약 1,035만원/㎡)인 반면, 실제로 성사된 ㎡단가는 82.64만엔/㎡(약 734만원/㎡)로 그 격차는 약 41%에 달합니다. 게다가 이 격차는 도쿄도에 편중되어 있어, 치바현에서는 오히려 재고 쪽이 성사가보다 9.4% 낮은 수준입니다. 협상 여력의 의미가 지금 지역에 따라 정반대로 갈리고 있습니다.
이 기사는 일본 부동산 거래 관행 중에서도 특히 독자적인 제도인 ‘값깎기 협상(値引き交渉)’ 관습을 다룹니다. 일본의 중고(기존) 아파트 매매는 한국의 ‘깎아주세요’ 협상과 겉보기엔 비슷해 보이지만, 결정적으로 다른 전제가 하나 있습니다. 바로 일본에는 전세(전세보증금) 제도가 없다는 점입니다. 한국에서는 매입 시 세입자의 전세보증금을 지렛대로 삼아 자기자본 비율을 낮추는 ‘갭투자’가 가능하지만, 일본의 임대차는 월세(가정, 家賃) 방식이 기본이며 매입 자금의 레버리지는 오로지 은행의 주택담보대출(住宅ローン)에서만 나옵니다. 즉 값깎기로 아낀 300만엔은 고스란히 대출 원금과 이자 부담의 감소로 직결되며, 반대로 협상에 시간을 쓰는 동안 금리가 오르면 그 손실도 고스란히 차입자가 떠안습니다. 지금 구체적인 물건을 앞에 두고 ‘얼마짜리 지정가(指値, さしね)를 넣을지’ 정하고 싶은 매수인과, 매수인에게 값깎기를 요구받고 ‘응해야 할지, 언제 가격을 개정해야 할지’ 판단하고 싶은 매도인 모두를 위해, 이 기사는 동일본레인즈・국토교통성・국세청・주택금융지원기구가 공표한 2026년 시점의 1차 데이터만을 사용해, 300만엔이라는 구체적인 지정가가 지역별로 몇 %에 해당하는지, 협상이 통했을 때 부대비용이 얼마나 줄어드는지, 그리고 협상보다 먼저 확인해야 할 금리・세제 조건까지를 숫자로 보여드립니다.
이 기사의 포인트
- 수도권의 재고 ㎡단가는 성사 ㎡단가보다 41.0% 높은 수준입니다. 레인즈도 2026년 7월 17일 자료에서 성사 ㎡단가와 신규등록 ㎡단가의 괴리율이 “약 40%까지 확대”되었다고 기록하고 있습니다.
- 값깎기 여력은 도쿄도에 편재되어 있습니다. 도쿄도는 재고 ㎡단가가 성사 ㎡단가보다 48.8% 높은 반면, 치바현은 9.4% 낮아, 같은 금액의 지정가라도 지역에 따라 의미가 정반대가 됩니다.
- 300만엔(약 2,664만원)의 지정가는 수도권 평균(5,202만엔, 약 4억 6,194만원) 기준 5.8%, 도쿄도 23구(7,576만엔, 약 6억 7,275만원) 기준 4.0%, 치바현(2,989만엔, 약 2억 6,542만원) 기준 10.0%에 해당합니다.
- 300만엔을 깎아도 함께 줄어드는 부대비용은 중개수수료 9.90만엔(약 88만원)과, 5,000만엔 구간을 넘나드는 경우의 인지세 2만엔(약 18만원)뿐입니다. 등록면허세와 부동산취득세는 단 1엔도 줄지 않습니다. 과세표준이 실거래가가 아니라 고정자산과세대장상의 평가액이기 때문입니다.
- 협상이 통하기 쉬운 시장인지는 ‘재고 건수 ÷ 월간 성사 건수 = 재고월수’로 측정할 수 있습니다. 2026년 6월 기준 수도권 10.8개월, 도쿄도 12.2개월, 치바현 7.7개월이었습니다.
※ 본문의 원화 환산액은 2026년 8월 13일 기준 매매기준율 100엔≈888원(1엔≈8.88원)을 적용한 개산이며, 실제 환전 시점의 환율에 따라 달라질 수 있습니다.
중고 아파트의 값깎기 시세는 몇 %인가｜2026년 데이터로 검증하다
결론부터 말씀드리겠습니다. 2026년 현재 수도권에서는 ‘호가에서 몇 % 깎을 수 있는가’보다 ‘호가가 성사 수준에서 얼마나 떨어져 있는가’를 먼저 측정하는 편이 실무적입니다. 호가 수준 자체가 실제로 팔리고 있는 가격에서 크게 벗어나 있기 때문입니다.
레인즈가 공표하는 “괴리율 약 40%”가 의미하는 것
동일본레인즈의 월례속보 Market Watch(2026년 6월분, 2026년 7월 10일 발표)에 따르면, 수도권 중고 아파트의 3가지 계열은 다음과 같습니다. 성사(成約)는 실제로 팔린 물건, 신규등록(新規登録)은 그 달에 새로 매물로 나온 물건, 재고(在庫)는 월말 시점까지 팔리지 않고 남아 있는 물건을 뜻합니다.
| 계열(2026년 6월・수도권) | 건수 | ㎡단가 | 가격 | 전유면적 | 축년수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성사(실제로 팔린 물건) | 4,241건(전년비 -1.3%) | 82.64만엔/㎡(약 734만원/㎡)(-0.8%) | 5,208만엔(약 4억 6,247만원)(-0.02%) | 63.02㎡ | 27.48년 |
| 신규등록(새로 매물로 나온 물건) | 16,277건(+1.7%) | 115.57만엔/㎡(약 1,026만원/㎡)(+22.0%) | 6,626만엔(약 5억 8,839만원)(+20.8%) | 57.33㎡ | 29.98년 |
| 재고(월말 시점 미판매) | 45,995건(+3.5%) | 116.54만엔/㎡(약 1,035만원/㎡)(+28.6%) | 6,745만엔(약 5억 9,896만원)(+29.3%) | 57.88㎡ | 29.24년 |
출처: 동일본레인즈 “월례속보 Market Watch 서머리 리포트 2026년 6월분”(2026년 7월 10일 발표)
주목해야 할 점은, 성사 ㎡단가가 전년비 -0.8%로 거의 보합인 반면 신규등록 ㎡단가는 전년비 +22.0%, 재고 ㎡단가는 +28.6%로 크게 오르고 있다는 것입니다. 실제로 팔리는 가격은 움직이지 않는데, 매물로 나오는 가격만 계속 오르고 있는 셈입니다. 레인즈는 이 상태를 REINS TOPIC “수도권 중고 아파트・중고 단독주택 장기동향 그래프”(2026년 7월 17일)에서 “신규등록 ㎡단가 상승에 따라 최근 ㎡단가 괴리율이 약 40%까지 확대”되었다고 기록하고 있습니다.
‘재고에는 좋은 물건이 남아 있어서 단가가 높은 게 아닐까’라고 생각하고 싶어지지만, 데이터는 그 설명을 뒷받침하지 않습니다. 재고의 평균 축년수(築年数, 준공 후 경과연수)는 29.24년으로 성사 물건의 27.48년보다 오래됐고, 평균 전유면적도 57.88㎡로 성사 물건의 63.02㎡보다 좁기 때문입니다. 더 오래되고 더 좁은 재고가, 더 높은 ㎡단가로 진열되어 있는 구도입니다. 같은 시장 안에서 매도인이 상정하는 가격과 매수인이 실제로 지불하는 가격이 벌어져 있는 상태라고 할 수 있습니다.
“값깎기율 5~10%”라는 통설을 어떻게 다뤄야 하나
‘중고 아파트 값깎기는 5~10%’라는 기준값은, 호가가 성사 수준에 가까운 물건에서만 의미를 갖는 숫자입니다. 값깎기율은 호가에 대한 비율이므로, 애초에 호가 책정 자체가 느슨하다면 비율을 아무리 논의해도 실제 시세에는 닿지 못합니다.
2026년 6월 수도권 평균으로 확인해 보겠습니다. 재고의 평균 가격은 6,745만엔(약 5억 9,896만원)입니다. 여기서 통설대로 5~10%를 빼면 6,071만엔~6,408만엔이 됩니다. 그러나 같은 달의 성사 평균가격은 5,208만엔(약 4억 6,247만원)입니다. 통설의 상한인 10%를 빼도 여전히 실제로 팔리고 있는 수준보다 863만엔(약 7,663만원) 높다는 계산이 나옵니다. 성사 평균까지 내리려면 22.8%의 인하가 필요합니다.
다만 이것이 동일한 한 물건에서 22.8% 값깎기가 가능하다는 뜻은 아닙니다. 재고와 성사는 물건 구성이 서로 다른 별개의 모집단이며, 도심의 고가 물건이 재고에 오래 머물면 재고 평균은 자연히 올라갑니다. 여기서 읽어내야 할 것은, ‘호가에 일률적인 비율을 곱한다’는 발상 자체가 지금 시장에서는 출발점으로서 힘이 약하다는 점입니다. 비율이 아니라, 원하는 물건과 조건이 비슷한 성사 사례의 ㎡단가를 기준점으로 삼는 편이 근거 있는 금액이 됩니다.
이 사고방식의 전제로서, 호가가 어떻게 정해지고 매수인에게 어디까지 정보가 공개되는지를 알아두면 협상의 전망을 세우기 쉬워집니다. 정보의 비대칭성에 대해서는 ‘미공개 물건’이라 불리는 부동산 정보의 실태에서도 정리하고 있습니다.
값깎기 여력은 도쿄도에 편중되어 있다
이 부분이 이 기사에서 가장 전하고 싶은 논점입니다. 괴리율을 도・현별로 분해하면, 값깎기 여력은 도쿄도에 집중되어 있고, 사이타마현・치바현・가나가와현에서는 오히려 역전되어 있습니다.
| 도・현(2026년 6월) | 성사 ㎡단가 | 재고 ㎡단가 | 괴리율 | 재고월수 |
|---|---|---|---|---|
| 도쿄도 | 116.91만엔/㎡(약 1,038만원/㎡) | 173.94만엔/㎡(약 1,545만원/㎡) | +48.8% | 12.2개월 |
| 가나가와현 | 60.35만엔/㎡(약 536만원/㎡) | 59.55만엔/㎡(약 529만원/㎡) | -1.3% | 10.0개월 |
| 사이타마현 | 45.97만엔/㎡(약 408만원/㎡) | 44.49만엔/㎡(약 395만원/㎡) | -3.2% | 9.9개월 |
| 치바현 | 44.05만엔/㎡(약 391만원/㎡) | 39.90만엔/㎡(약 354만원/㎡) | -9.4% | 7.7개월 |
| 수도권 합계 | 82.64만엔/㎡(약 734만원/㎡) | 116.54만엔/㎡(약 1,035만원/㎡) | +41.0% | 10.8개월 |
성사 ㎡단가는 월례속보 Market Watch 서머리 리포트 2026년 6월분, 재고 ㎡단가와 재고 건수는 동 데이터편 2026년 6월분에서 인용했습니다. 괴리율과 재고월수는 당사가 산출했습니다.
읽는 법을 정리하겠습니다. 도쿄도는 지금 나와 있는 재고의 평균 단가가 실제로 팔리고 있는 단가보다 48.8% 높은 상태입니다. 즉 도쿄도에서는 호가를 그대로 받아들이면 성사 수준에서 크게 벗어난 쇼핑이 되기 쉽다는 뜻입니다. 반면 치바현은 재고의 평균 단가 쪽이 성사가보다 9.4% 낮아, 호가가 시장 수준에 가깝거나 오히려 밑도는 물건이 많다는 것을 보여줍니다. 이런 상황에서 수도권 평균의 감각 그대로 큰 폭의 지정가를 넣으면, 이야기가 진전되지 않는 사이에 다른 매수인에게 선수를 빼앗깁니다.
한국의 서울 아파트 시장에서는 지역 전체의 시세가 비교적 동조해서 움직이는 경향이 강하지만, 도쿄권은 도(都)・현(県) 단위로 협상의 방향성 자체가 정반대로 갈리는 것이 특징입니다. 같은 ‘수도권 물건’이라는 이유만으로 협상 전략을 통일하면, 서울 기준의 직감이 도쿄에서는 오히려 역효과를 낼 수 있습니다.
다만 재고와 성사는 물건의 구성(면적・축년수・입지)이 다른 별개의 집계입니다. 이 표는 ‘같은 물건이 몇 % 내려간다’는 것을 보여주는 것이 아니라, 호가 수준이 성사 수준에서 얼마나 떨어져 있는가라는 지역차를 보기 위한 자료로 활용해 주십시오. 시장 전체의 흐름은 수도권 중고 아파트 시장의 성사 동향과 함께 보시면 파악하기 쉬워집니다.
300만엔의 값깎기는 어디까지 현실적인가
300만엔(약 2,664만원)이라는 금액은 수도권 평균 기준 5.8%, 도쿄도 23구 기준 4.0%, 치바현 기준 10.0%에 해당합니다. 같은 300만엔이라도 지역에 따라 ‘단수 조정’ 수준에서 ‘시세를 크게 벗어난 요구’까지 그 의미가 달라집니다.
300만엔은 지역별로 몇 %에 해당하나
아래 표는 2026년 4~6월의 지역별 성사가격을 기준으로 300만엔이 몇 %에 해당하는지를 계산한 것입니다. 기준이 되는 성사가격은 REINS TOPIC “수도권 중고 아파트・중고 단독주택 지역별・축년대별 성사현황【2026년 04~06월】”(2026년 7월 17일)에 근거합니다.
| 지역(2026년 4~6월) | 성사가격 | 300만엔은 몇 %인가 | 통설 5~10%와의 관계 |
|---|---|---|---|
| 도쿄도 23구 | 7,576만엔(약 6억 7,275만원) | 4.0% | 통설의 하한에도 못 미치는 소폭 |
| 요코하마・가와사키시 | 4,394만엔(약 3억 9,019만원) | 6.8% | 통설의 중간 |
| 수도권 평균 | 5,202만엔(약 4억 6,194만원) | 5.8% | 통설의 하한 부근 |
| 도쿄도 다마 지역 | 3,882만엔(약 3억 4,472만원) | 7.7% | 통설의 중간보다 위 |
| 가나가와현 기타 | 3,095만엔(약 2억 7,484만원) | 9.7% | 통설의 상한에 근접 |
| 사이타마현 | 3,048만엔(약 2억 7,066만원) | 9.8% | 통설의 상한에 근접 |
| 치바현 | 2,989만엔(약 2억 6,542만원) | 10.0% | 통설의 상한 그 자체 |
이 표에서 두 가지 실무적 시사점을 얻을 수 있습니다. 하나는, 도쿄도 23구에서 300만엔의 지정가는 ‘시세의 4.0%’에 불과해 협상으로서는 오히려 온건한 축에 속한다는 점입니다. 앞 절의 괴리율 48.8%와 함께 생각하면, 도쿄도에서는 300만엔이라는 금액 자체가 과도한 요구가 되기 어려운 환경에 있습니다.
다른 하나는, 사이타마현・치바현・가나가와현 기타 지역에서는 300만엔이 평균가격의 1할에 달한다는 점입니다. 게다가 이 현들은 재고 ㎡단가가 성사 ㎡단가를 밑돌고 있고, 재고월수도 수도권 평균보다 짧습니다. 호가에 여유를 얹을 여지가 적은 지역에서 1할의 지정가를 넣으면, 매도인이 다른 매수인을 선택할 이유를 만들어 주는 셈이 됩니다.
축년대에 따라 가격의 기준점이 바뀐다
같은 지역이라도 축년대(築年帯, 준공 후 경과연수 구간)가 달라지면 가격의 기준점이 몇 배씩 바뀝니다. 300만엔이 몇 %에 해당하는지도 축년대에 따라 3.2%에서 10.8%까지 벌어집니다.
| 축년대(수도권・2026년 4~6월) | 성사가격 | 성사 ㎡단가 | 300만엔은 몇 %인가 |
|---|---|---|---|
| ~축5년 | 9,448만엔(약 8억 3,898만원) | 153.1만엔/㎡(약 1,360만원/㎡) | 3.2% |
| ~축10년 | 7,757만엔(약 6억 8,886만원) | 130.9만엔/㎡(약 1,162만원/㎡) | 3.9% |
| ~축15년 | 7,916만엔(약 7억 294만원) | 124.4만엔/㎡(약 1,105만원/㎡) | 3.8% |
| ~축20년 | 6,536만엔(약 5억 8,040만원) | 97.7만엔/㎡(약 868만원/㎡) | 4.6% |
| ~축25년 | 6,512만엔(약 5억 7,827만원) | 93.1만엔/㎡(약 827만원/㎡) | 4.6% |
| ~축30년 | 5,211만엔(약 4억 6,274만원) | 76.7만엔/㎡(약 681만원/㎡) | 5.8% |
| 축30년~ | 2,767만엔(약 2억 4,571만원) | 47.1만엔/㎡(약 418만원/㎡) | 10.8% |
| 합계 | 5,202만엔(약 4억 6,194만원) | 83.1만엔/㎡(약 738만원/㎡) | 5.8% |
출처: REINS TOPIC “지역별・축년대별 성사현황【2026년 04~06월】”(2026년 7월 17일). ‘300만엔은 몇 %인가’는 당사가 산출했습니다. 다만 동 자료에는 합계치가 월례속보 Market Watch 등의 성사 건수와 일치하지 않는다는 점이 주석으로 명시되어 있습니다.
레인즈는 같은 자료에서 “수도권의 축25년 초과 성사 건수는 전체 성사 건수의 50% 이상을 차지한다”고 기록하고 있습니다. 지금 실제로 팔리고 있는 중고 아파트의 절반 이상이 축25년을 넘겼으며, 이 구간에서는 300만엔이 시세의 5.8%에서 10.8%에 해당합니다. 신축에 가까운 물건과 같은 감각으로 ‘300만엔 정도야’라고 생각하면, 오래된 물건에서는 시세의 1할을 요구하는 셈이 됩니다.
반대로 축5년 이내의 물건에서 300만엔을 요구하는 것은 시세의 3.2%에 해당하는 소폭 조정입니다. 값깎기 협상이 어렵다고 알려진 신축급 물건이라도 금액의 절대값 자체가 결코 작지는 않습니다. 비율로 말하는가 금액으로 말하는가에 따라 같은 협상의 인상이 이 정도로 달라집니다. 매도인에게 제시할 때는 비율이 아니라 ‘이 축년대・이 면적의 성사 ㎡단가로 역산하면 이 금액이 된다’는 형태로 설명하면 이야기가 구체적으로 전달됩니다.
300만엔 값깎기로 실제로 줄어드는 비용・줄어들지 않는 비용
값깎기가 성사됐을 때 부대비용이 얼마나 함께 줄어드는지는 항목에 따라 크게 다릅니다. 줄어드는 것은 중개수수료와 인지세뿐이며, 등록면허세와 부동산취득세는 단 1엔도 줄지 않습니다. 성사 평균 5,208만엔이 4,908만엔이 되었다고 가정하고 시산해 보겠습니다.
| 비목 | 5,208만엔일 때 | 4,908만엔일 때 | 증감 | 연동되는 이유 |
|---|---|---|---|---|
| 물건가격 | 5,208만엔(약 4억 6,247만원) | 4,908만엔(약 4억 3,583만원) | ▲300만엔(약 2,664만원) | 협상의 대상 그 자체 |
| 중개수수료(상한액) | 178.464만엔(약 1,585만원) | 168.564만엔(약 1,497만원) | ▲9.90만엔(약 88만원) | 400만엔 초과 부분은 대금의 3.3% |
| 인지세(경감후) | 3만엔(약 27만원) | 1만엔(약 9만원) | ▲2만엔(약 18만원) | 5,000만엔 구간을 넘나들기 때문 |
| 등록면허세 | 변동없음 | 변동없음 | ±0엔 | 과세표준은 고정자산과세대장상의 가격 |
| 부동산취득세 | 변동없음 | 변동없음 | ±0엔 | 과세표준은 고정자산평가기준에 의한 가격 |
| 지출 감소 합계 | － | － | ▲311.9만엔(약 2,770만원) | 물건가격 300만엔 + 부대비용 11.9만엔 |
중개수수료의 계산 근거를 보여드립니다. 건설성 고시 제1552호(최종개정 레이와 6년(2024년) 6월 21일 국토교통성 고시 제949호)는 매매 중개에서 의뢰인 한쪽으로부터 받을 수 있는 보수의 상한을, 200만엔 이하 부분에 5.5%, 200만엔 초과 400만엔 이하 부분에 4.4%, 400만엔 초과 부분에 3.3%(모두 소비세 등 상당액 포함)로 정하고 있습니다. 5,208만엔이면 11만엔+8.8만엔+158.664만엔=178.464만엔(약 1,585만원), 4,908만엔이면 11만엔+8.8만엔+148.764만엔=168.564만엔(약 1,497만원)입니다. 차액인 9.90만엔(약 88만원)은 값깎기 금액 300만엔의 3.3%에 해당합니다.
인지세는 국세청 택스 앤서 No.7108(부동산 양도에 관한 계약서의 경감조치)에 따라 1,000만엔 초과 5,000만엔 이하가 1만엔, 5,000만엔 초과 1억엔 이하가 3만엔입니다. 5,208만엔에서 4,908만엔으로 내려가면 구간을 넘나들게 되어 2만엔(약 18만원) 줄어듭니다. 반대로 말하면, 5,000만엔을 살짝 웃도는 호가의 물건에서는 5,000만엔 이하까지 내릴 수 있는지 여부에 따라 인지세가 3배 달라진다는 뜻입니다.
한편 등록면허세는 국세청 택스 앤서 No.7191에 명시된 대로 과세표준이 ‘고정자산과세대장(固定資産課税台帳)에 등록된 가격’입니다. 부동산취득세 역시 도쿄도 주세국의 해설이 “부동산 구입가격이나 건축공사비가 아닙니다”라고 명시하고 있는 대로, 고정자산평가기준에 따른 평가액이 기초가 됩니다. 매매대금을 아무리 내려도 이 두 세금은 움직이지 않습니다. ‘값을 깎으면 부대비용도 비례해서 줄어든다’는 이해는 이 두 항목에는 적용되지 않는다는 뜻입니다. 이는 한국의 취득세가 원칙적으로 실제 거래가격(실거래가)을 과세표준으로 삼는 것과 뚜렷이 다른 구조입니다. 한국에서는 매매가를 낮게 협상하면 취득세도 함께 줄어드는 것이 일반적이지만, 일본의 등록면허세・부동산취득세는 협상 결과와 무관하게 행정이 별도로 산정한 평가액에 고정되어 있어, 값깎기 협상의 효과가 세금에는 미치지 않는다는 점을 미리 알아둘 필요가 있습니다.
협상이 통하기 쉬운 시장인지 ‘재고월수’로 판단한다
‘매물로 나온 지 3~6개월 지난 물건을 노려라’는 경험칙은 체감적으로 자주 언급되지만, 이를 뒷받침할 근거를 확인하는 방법이 있습니다. 재고월수(在庫月数), 즉 ‘지금 나와 있는 재고가 지금의 판매 속도로 팔린다면 몇 개월분에 해당하는가’라는 지표입니다. 공표된 데이터만 있으면 누구나 계산할 수 있습니다.
재고월수 계산법
계산은 3단계입니다. 본인이 노리는 지역에서 같은 절차를 밟으면 협상 환경을 숫자로 파악할 수 있습니다.
- 레인즈의 월례속보 Market Watch ‘데이터편’에서 대상 도・현의 월말 재고 건수를 가져옵니다.
- 같은 달의 성사 건수를 같은 자료 또는 서머리 리포트에서 가져옵니다.
- 재고 건수를 성사 건수로 나눕니다. 이것이 재고월수입니다.
2026년 6월 실수치로 계산하면 다음과 같습니다. 수도권은 45,995건÷4,241건=10.8개월, 도쿄도는 26,120건÷2,136건=12.2개월, 치바현은 3,909건÷508건=7.7개월입니다. 사이타마현은 5,209건÷524건=9.9개월, 가나가와현은 10,757건÷1,073건=10.0개월이었습니다.
읽는 법은 단순합니다. 재고월수가 길수록 매도인은 ‘다른 데도 비슷한 물건이 늘어서 있다’는 상황에 놓입니다. 반대로 짧을수록 매도인은 다음 매수인이 나타날 가능성을 갖게 되므로 지정가에 응할 이유가 약해집니다. 수도권 안에서도 도쿄도(12.2개월)와 치바현(7.7개월)의 차이가 4.5개월분이나 됩니다. 같은 ‘수도권 중고 아파트’라도 협상의 무대 자체가 다르다는 뜻입니다.
서울에서 흔히 쓰이는 ‘미분양 소진기간’과 비슷한 개념이지만, 재고월수는 신축이 아닌 기존(중고) 매물 전체를 대상으로 매달 갱신되는 지표라는 점이 다릅니다. 한국 투자자가 서울의 특정 단지 청약 경쟁률로 시장 온도를 판단하는 감각을 그대로 도쿄에 적용하면, 매물 하나하나가 개별적으로 가격 교섭되는 중고 시장의 실제 온도차를 놓치기 쉽습니다.
도쿄도는 재고가 쌓이고, 사이타마・치바・가나가와에서는 줄고 있다
한 단계 더 나아가 방향성도 살펴보겠습니다. 재고 건수의 전년동월비는 도쿄도만 플러스이고 나머지 3개 현은 모두 마이너스입니다.
| 도・현(2026년 6월) | 재고 건수(전년동월비) | 성사 건수(전년동월비) | 매수인이 본 협상 환경 |
|---|---|---|---|
| 도쿄도 | 26,120건(+12.6%) | 2,136건(-9.5%) | 재고가 늘고 성사가 준다. 협상 여지가 넓어지기 쉬움 |
| 가나가와현 | 10,757건(-6.7%) | 1,073건(+7.0%) | 재고가 줄고 성사가 는다. 지정가는 신중하게 |
| 사이타마현 | 5,209건(-3.6%) | 524건(+2.9%) | 재고가 줄고 성사가 는다. 지정가는 신중하게 |
| 치바현 | 3,909건(-9.1%) | 508건(+19.0%) | 재고가 가장 많이 줄고 성사가 가장 크게 는다. 매도인 우위 |
출처: 재고는 월례속보 Market Watch 데이터편 2026년 6월분, 성사는 동 서머리 리포트 2026년 6월분.
도쿄도는 그중에서도 도구부(都区部, 도쿄 23구)의 성사 건수가 1,716건으로 전년비 -12.8%, 6개월 연속 감소입니다. 재고가 쌓이면서 성사가 줄고 있는 도구부는 매수인에게 선택지가 늘어나는 국면이라고 읽을 수 있습니다. 반면 치바현은 성사 건수가 전년비 +19.0%로 5개월 연속 증가, 재고는 전년비 -9.1%입니다. 팔리는 속도가 빨라지고 나와 있는 재고는 줄고 있습니다.
하나 더, 시장 전체의 국면도 짚어두겠습니다. 계간속보 Market Watch 2026년 4~6월기(2026년 7월 17일 발표)에 따르면, 성사 건수는 11,853건으로 전년동기비 -2.0%를 기록해 7분기 만에 감소했습니다. 성사가격은 5,201만엔(약 4억 6,185만원)으로 전년동기비 +0.2%, 55분기 연속 상승이지만 전분기비로는 -5.3%입니다. 오랜 상승 국면이 이어지는 가운데 최근에는 숨 고르기 국면에 들어선 모습이라 할 수 있습니다. 이러한 국면 변화가 매수인이 체감하는 협상 환경을 서서히 바꾸고 있습니다.
협상 전에 시세를 직접 확인하는 3개의 공적 데이터베이스
‘같은 지역의 성사가격을 조사하라’는 말을 들어도 어디를 봐야 할지 모르면 움직일 수 없습니다. 일반인이 무료로 이용할 수 있는 공적 데이터베이스가 3개 있습니다. 역할이 다르므로 순서대로 구분해서 쓰는 것이 실무적입니다.
레인즈・마켓・인포메이션(성사가격)
지정유통기구가 보유한 실제 성사가격을, 아파트・단독주택으로 나누어 공개하고 있는 사이트입니다. 지역・최인접역・전유면적・축년수 등으로 좁혀볼 수 있어, ‘내가 노리는 물건과 조건이 비슷한 물건이 실제로 얼마에 팔렸는가’를 가장 먼저 확인하는 곳으로 쓸 수 있습니다. 호가가 아니라 성사가격이 실려 있다는 점이 일반 부동산 포털 사이트와의 결정적인 차이입니다.
URL: 레인즈・마켓・인포메이션(부동산거래정보 제공사이트)
국토교통성 부동산정보 라이브러리(거래가격・공시지가・재해리스크)
국토교통성이 운영하며, 부동산거래가격 정보, 공시지가・지가조사, 도시계획이나 재해리스크 정보를 지도 위에 겹쳐서 볼 수 있는 사이트입니다. 가격의 타당성뿐 아니라 그 입지가 안고 있는 조건까지 같은 화면에서 확인할 수 있는 것이 특징입니다. 값깎기 협상의 재료를 찾는다기보다, ‘그 가격에 사도 되는 입지인가’를 확인하는 용도에 적합합니다.
URL: 국토교통성 부동산정보 라이브러리
국토교통성 부동산가격지수(장기 가격 국면)
부동산가격지수는 2010년 평균을 100으로 삼아 부동산가격의 추이를 나타내는 국토교통성의 통계입니다. 아파트(구분소유) 지수를 시계열로 보면 지금이 장기적으로 어느 국면에 있는지 파악할 수 있습니다. 가장 최근 공표치를 보면, 전국 아파트(구분소유)의 계절조정치는 2025년 12월 시점 225.1입니다. 2010년 평균의 2.25배 수준이며, 개별 물건의 값 매기기에 쓸 수는 없지만 ‘고점권에서 사는 것인지, 조정 국면에서 사는 것인지’라는 자신의 위치를 확인하는 자료가 됩니다.
다만 2026년 8월 시점에서 공표된 최신 데이터는 2025년 12월・4분기분(2026년 3월 31일 발표)까지입니다. 국토교통성은 산출 프로그램의 결함을 이유로 2026년 1월분 이후의 공표를 연기하고 있습니다. 최근 국면을 확인하는 용도로는 매달 갱신되는 레인즈의 월례 Market Watch를 함께 활용해 주십시오.
URL: 국토교통성 부동산가격지수
| 데이터베이스 | 알 수 있는 것 | 사용 타이밍 |
|---|---|---|
| 레인즈・마켓・인포메이션 | 유사 조건의 실제 성사가격・성사 ㎡단가 | 지정가 금액을 정하기 직전 |
| 부동산정보 라이브러리 | 거래가격, 공시지가, 도시계획, 재해리스크 | 물건을 후보로 남길지 결정하는 단계 |
| 부동산가격지수 | 아파트 가격의 장기추이와 현재 국면 | 매입 시기 자체를 검토하는 단계 |
| 레인즈 월례 Market Watch | 도・현별 성사・재고・재고월수 | 협상 환경(매도인 우위인지 매수인 우위인지) 판정 |
값깎기 협상이 실패하는 전형적 패턴과 회피책
값깎기 협상의 실패는 금액이 지나치게 컸기 때문에 일어난다고 단정할 수 없습니다. 시장 환경을 잘못 읽음, 근거의 결여, 그리고 협상 순서의 오류라는 3가지로 정리할 수 있습니다.
재고월수가 짧은 지역에서 큰 폭의 지정가를 넣으면 2순위로 밀려난다
가장 일어나기 쉬운 실패가 바로 이것입니다. 치바현처럼 재고월수 7.7개월・성사 건수 전년비 +19.0%인 환경에서는 매도인이 다음 매수인이 나타날 가능성을 갖고 있습니다. 여기서 평균가격의 1할에 해당하는 300만엔의 지정가를 넣으면, 만액 또는 소폭 조정으로 신청하는 매수인이 나타나는 시점에 순번이 뒤바뀝니다.
회피책은 지정가를 넣기 전에 재고월수와 성사 건수의 전년비를 확인하는 것입니다. 재고가 줄고 성사가 늘고 있는 지역에서는 금액 협상보다 ‘인도 시기를 매도인의 희망에 맞춘다’, ‘잔존물 처리를 직접 떠맡는다’와 같은 조건 면의 제안 쪽이 더 잘 통합니다. 반대로 도쿄도 23구처럼 재고가 쌓이고 성사가 줄고 있는 지역에서는 금액 협상에 파고들 여지가 상대적으로 넓어집니다.
값깎기 협상이 금리차에 지는 경우
300만엔을 깎는 데 몇 개월씩 시간을 쓰는 사이에 금리가 0.1포인트 올라버린다. 이것은 실제로 일어날 수 있는 이야기입니다. 두 가지를 같은 기준으로 비교해 두면 어디에 시간을 써야 할지 명확해집니다.
시산의 전제는 성사 평균 5,208만엔(약 4억 6,247만원) 전액을 대출로 조달하고, 상환기간 35년・원리금균등상환・연 3.290%로 잡은 경우입니다. 이 금리는 주택금융지원기구【플랫35(フラット35)】의 2026년 8월 자금수취분 중 차입기간 21년 이상 35년 이하・융자율 9할 이하 구간에서 가장 많은 금리입니다. 여기서 ‘전액 차입’이라고 쓴 이유를 짚고 넘어가겠습니다. 한국 투자자에게는 낯설게 느껴질 수 있지만, 일본의 임대 관행에는 전세보증금처럼 매입가의 상당 부분을 세입자로부터 무이자로 조달하는 구조가 존재하지 않습니다. 도쿄에서 임대 목적으로 중고 아파트를 매입하는 투자자는 자기자본을 제외한 전부를 은행의 주택담보대출로 채워야 하며, 그 결과 금리 0.1포인트의 변동이 그대로 총상환액에 반영됩니다. 값깎기로 아낀 300만엔과 금리 변동분을 반드시 같은 저울 위에서 비교해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
| 케이스 | 차입액 | 금리 | 월 상환액 | 총상환액 | 기준과의 차이 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기준(값깎기 없음) | 5,208만엔(약 4억 6,247만원) | 연 3.290% | 208,953엔(약 186만원) | 약 8,776만엔(약 7억 7,931만원) | － |
| 300만엔의 값깎기가 성사된 경우 | 4,908만엔(약 4억 3,583만원) | 연 3.290% | 196,917엔(약 175만원) | 약 8,271만엔(약 7억 3,446만원) | ▲505.5만엔(약 4,489만원)(월 12,036엔, 약 10.7만원 절감) |
| 값깎기 없이 금리가 0.1포인트 상승 | 5,208만엔(약 4억 6,247만원) | 연 3.390% | 211,936엔(약 188만원) | 약 8,901만엔(약 7억 9,041만원) | ＋125.3만엔(약 1,113만원)(월 2,982엔, 약 2.6만원 증가) |
이 시산에서 두 가지를 읽어낼 수 있습니다. 하나는, 300만엔의 값깎기는 총상환액 기준 505.5만엔(약 4,489만원)의 효과가 있고, 이는 금리 0.1포인트분의 약 4배에 해당한다는 것입니다. 값깎기 협상에는 분명 큰 의미가 있습니다.
다른 하나는, 금리 0.1포인트의 차이만으로도 총상환액이 125.3만엔(약 1,113만원) 움직인다는 것입니다. 금융기관 선정이나 금리 유형 검토를 뒤로 미룬 채 값깎기에만 시간을 쓰면, 한쪽에서 얻은 만큼을 다른 쪽에서 잃을 수 있습니다. 협상과 자금조달은 병행해서 진행해야 할 두 개의 축입니다. 다만 위 수치는 어디까지나 개산이며, 단체신용생명보험(団体信用生命保険)의 조건, 융자수수료, 보증료 유무에 따라 실제 부담은 달라집니다.
협상 순서를 틀리지 않는다
금액의 타당성을 갖추더라도 순서를 잘못하면 통과될 것도 통과되지 않습니다. 다음 순서로 진행하면 매도인 입장에서 판단하기 쉬운 신청이 됩니다.
- 주택담보대출 사전심사(事前審査)를 먼저 통과시킨다. 심사 승인이 끝났다는 것은 매도인에게 ‘이 사람과 계약하면 결제까지 진행된다’는 안심 재료가 됩니다. 지정가의 설득력은 이 한 가지로 크게 달라집니다.
- 성사 사례로 금액의 근거를 제시한다. 레인즈・마켓・인포메이션에서 확인한 유사 물건의 성사 ㎡단가를 첨부해 ‘이 ㎡단가 × 전유면적으로 이 금액이 나온다’고 설명합니다. 비율이 아니라 계산으로 보여주는 것이 중요합니다.
- 매도인에게 이득이 되는 조건을 함께 제시한다. 인도 시기를 매도인의 희망에 맞추거나, 잔존물 처리를 떠맡거나, 계약부터 결제까지의 기간을 단축하는 등 금액 이외의 조건을 내놓습니다.
- 중개회사를 통해 협상한다. 매도인과 직접 주고받으면 조건의 착오나 ‘말했다・안 했다’는 문제가 일어나기 쉽습니다. 서면으로 남는 형태로 진행하는 것이 양측 모두를 보호합니다.
2026년은 ‘값깎기 협상’보다 ‘물건의 성능구분’이 효과적인 경우가 있다
지금까지 값깎기 이야기를 해왔지만, 2026년의 중고 아파트 매입에서는 값깎기 협상과 같거나 그 이상의 금액 차이가 물건의 에너지절약 성능구분에서 발생합니다. 2026년 1월 입주분부터 주택담보대출 감세(住宅ローン減税)가 5년 연장되고, 기존주택의 차입한도액과 공제기간이 확대되었기 때문입니다.
2026년 입주분 주택담보대출 감세・기존주택 구분별 최대공제액
공제율은 0.7%이며, 성능구분마다 차입한도액과 공제기간이 다릅니다. 최대공제액을 계산하면 다음과 같습니다. 여기서 한 가지 짚어둘 점이 있습니다. 일본의 주택담보대출 감세는 대출이자 지급액을 과세소득에서 빼주는 한국의 ‘소득공제’ 방식이 아니라, 연말 대출잔액의 0.7%를 그대로 세액에서 빼주는 ‘세액공제(税額控除)’ 방식입니다. 한국의 주택담보대출 이자상환액 소득공제보다 계산 구조가 단순하고 체감 효과가 크지만, 그만큼 소득세・주민세 납부액의 범위 안에서만 공제가 적용된다는 상한도 있습니다.
| 기존주택의 성능구분 | 차입한도액×공제기간 | 최대공제액 | 육아세대 등의 경우 |
|---|---|---|---|
| 장기우량주택・저탄소주택 | 3,500만엔(약 3억 1,080만원)×13년 | 318.5만엔(약 2,828만원) | 4,500만엔(약 3억 9,960만원)×13년=409.5만엔(약 3,636만원) |
| ZEH수준 에너지절약주택 | 3,500만엔(약 3억 1,080만원)×13년 | 318.5만엔(약 2,828만원) | 4,500만엔(약 3억 9,960만원)×13년=409.5만엔(약 3,636만원) |
| 에너지기준 적합주택 | 2,000만엔(약 1억 7,760만원)×13년 | 182만엔(약 1,616만원) | 3,000만엔(약 2억 6,640만원)×13년=273만엔(약 2,424만원) |
| 기타주택 | 2,000만엔(약 1억 7,760만원)×10년 | 140만엔(약 1,243만원) | 상승없음 |
출처: 국토교통성 “레이와 8년도(2026년도) 국토교통성 세제개정 개요”(2025년 12월). 동 자료는 공제율 0.7%, 소득요건 2,000만엔(약 1억 7,760만원)이라고 명기하고 있습니다. 육아세대 등이란 ‘19세 미만의 자녀가 있는 세대’ 또는 ‘부부 중 한쪽이 40세 미만인 세대’를 가리킵니다.
가장 큰 공제 구분과 가장 작은 구분의 차이는 409.5만엔과 140만엔으로 약 270만엔(약 2,398만원)입니다. 이는 이 기사에서 검증해 온 300만엔의 값깎기와 거의 같은 규모입니다. 값깎기 협상으로 300만엔을 얻어내는 것과 성능구분이 높은 물건을 고르는 것은, 가계에 미치는 효과로서는 같은 자릿수의 이야기라는 뜻입니다.
다만 이 공제액은 어디까지나 상한입니다. 실제 공제액은 연말 대출잔액과 납부한 소득세액(및 다 공제하지 못한 만큼의 주민세)의 범위 안에 머무릅니다. 또한 기존주택의 경우, 쇼와 57년(1982년) 1월 1일 이후에 지어진 주택이면 신내진기준(新耐震基準)에 적합한 것으로 간주됩니다. 그 이전에 지어진 주택에서는 내진기준적합증명서, 건설주택성능평가서 사본, 기존주택매매하자담보책임보험의 부보증명서 중 하나를 제출해야 합니다(국토교통성 주택담보대출 감세 “기존주택을 취득한다”). 수도권의 성사 평균 축년수가 27.48년이고 축25년 초과가 성사 전체의 50% 이상이라는 상황을 감안하면 대다수 물건은 요건 범위 안에 들어오지만, 1981년 이전에 지어진 물건에서는 이 증명서의 유무가 공제 가능 여부를 가릅니다. 소득요건은 합계소득금액 2,000만엔(약 1억 7,760만원) 이하, 바닥면적 요건은 40㎡ 이상(합계소득금액 1,000만엔(약 8,880만원) 초과인 분 및 육아세대 등에 대한 상향조치를 이용하는 분은 50㎡ 이상)입니다.
물건을 비교하는 단계에서 성능구분과 증명서 유무를 중개회사에 확인해 둘 것을 권합니다. 값깎기 협상은 상대가 있는 이야기지만, 성능구분 확인은 내 쪽에서만 완결됩니다. 확실성이라는 의미에서는 이쪽을 먼저 손댈 수 있는 논점입니다. 취득 후 에너지절약 개보수나 내진 개보수를 할 예정이라면, 리모델링 감세의 공제액 조견표와 신고절차도 함께 확인해 두면 매입 후 부담까지 포함해 비교할 수 있습니다.
매도인으로서 가격협상을 받을 때의 사고방식
여기서부터는 매도인 쪽의 관점입니다. 매수인에게 값깎기를 요구받았을 때, 혹은 문의 반응이 끊겨 가격 개정을 고민할 때 판단의 재료가 되는 것은 ‘내 물건이 속한 도・현에서 재고가 늘고 있는가 줄고 있는가’입니다.
언제・얼마 가격을 개정할 것인가
2026년 6월 시점 수도권은 도・현에 따라 처한 상황이 비대칭적입니다. 도쿄도의 재고는 전년동월비 +12.6%로 쌓이고, 성사 건수는 -9.5%(도구부는 -12.8%)로 줄고 있습니다. 도쿄도에서 매물을 내놓고 있는 분은 경쟁 물건이 1년 전보다 1할 이상 늘어난 시장에서 매수인을 기다리고 있는 셈입니다.
반면 사이타마현은 재고 -3.6%・성사 +2.9%, 치바현은 재고 -9.1%・성사 +19.0%, 가나가와현은 재고 -6.7%・성사 +7.0%입니다. 경쟁이 줄고 팔리는 속도가 빨라지고 있는 환경입니다. 이 세 현에서 매물을 내놓고 있는 분은 매수인의 지정가에 서둘러 응할 필요성이 도쿄도보다 낮은 상황에 있습니다.
가격 개정을 검토할 때의 절차를 정리하겠습니다.
- 자신의 도・현의 재고월수를 계산한다. 재고 건수÷월간 성사 건수입니다. 2026년 6월 기준 도쿄도 12.2개월, 가나가와현 10.0개월, 사이타마현 9.9개월, 치바현 7.7개월이었습니다.
- 재고 건수의 전년비가 증가인지 감소인지 본다. 증가 국면에서는 경쟁이 늘고 있어, 기다릴수록 조건이 나빠질 가능성이 있습니다.
- 자신의 호가 ㎡단가를 같은 지역・같은 축년대의 성사 ㎡단가와 나란히 놓는다. 수도권 전체에서는 재고 ㎡단가가 성사 ㎡단가보다 41.0% 높은 상태입니다. 내 물건이 이 평균보다 위인지 아래인지에 따라 매수인이 느끼는 비싸다는 인상이 달라집니다.
- 문의 수・내견(내부 방문) 수의 추이를 기록한다. 가격 개정의 효과를 측정하려면 개정 전 수준을 남겨둘 필요가 있습니다.
매수인의 지정가를 어떻게 받아들일지는 ‘그 금액에 팔지 않았을 경우, 다음 매수인까지 몇 개월이 걸리는가’와 비교해서 생각하는 것이 합리적입니다. 재고월수가 12개월을 넘는 시장에서는 다음 매수인을 기다리는 동안의 관리비・수선적립금・고정자산세 부담이 쌓입니다. 반대로 재고월수가 8개월을 밑도는 시장에서는 기다리는 선택에도 일정한 합리성이 있습니다. 감정이 아니라 기간과 금액의 비교로 정리해 주시기를 바라는 논점입니다.
INA&Associates의 견해｜협상은 ‘값을 깎는 기술’이 아니라 ‘근거를 갖추는 일’입니다
저희는 매일 매도인과 매수인 사이에 서서 가격 이야기를 나누고 있습니다. 그 안에서 확신하게 된 것이 하나 있습니다. 성사되는 협상과 성사되지 않는 협상의 차이는 금액의 크기가 아니라 근거가 갖추어져 있는지 여부라는 점입니다.
‘시세가 5~10%라고 하니 300만엔 내려주세요’라는 신청과, ‘같은 최인접역・축30년 전후・65㎡ 전후의 성사 ㎡단가가 76.7만엔/㎡(약 681만원/㎡)이므로 이 물건은 4,986만엔(약 4억 4,276만원)이 타당하다고 생각합니다’라는 신청은 매도인이 받아들이는 의미가 완전히 다릅니다. 전자는 매수인의 희망이지만, 후자는 시장의 사실에 근거한 제안입니다. 매도인 쪽에서도 가격 인하를 회사 내부나 가족에게 설명해야 할 필요가 있습니다. 근거 있는 금액은 그 설명을 돕습니다.
그리고 한 가지 더, 저희가 소중히 여기는 것은 불리한 정보까지 포함해 먼저 알려드리는 것입니다. 값깎기가 성사되어도 등록면허세와 부동산취득세는 줄지 않는다는 것, 금리 0.1포인트로 125.3만엔이 움직인다는 것, 성능구분의 차이로 공제액이 약 270만엔 달라진다는 것. 이런 정보는 협상이 끝난 뒤에 알게 되면 후회로 이어지는 정보입니다. 먼저 알려드리고 함께 판단해 주시는 것이, 장기적으로는 신뢰로 이어진다고 생각합니다.
부동산 거래는 한 번의 승패로 끝나는 이야기가 아닙니다. 매입한 물건은 언젠가 파는 날이 오고, 판 자금은 다음 주거나 투자로 향합니다. 그렇기에 저희는 그 자리의 값깎기 금액만이 아니라, 10년 뒤 어떻게 평가받을 매입인가라는 관점에서 정보를 제공합니다. ‘사람이야말로 회사의 가장 큰 자산(人財)’이라고 생각하는 회사로서, 담당자가 숫자의 근거를 자신의 말로 설명할 수 있다는 것을 서비스의 토대로 삼고 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
중고 아파트의 값깎기 시세는 몇 퍼센트입니까?
호가에 대한 일률적인 시세는 제시할 수 없습니다. 2026년 6월 시점 수도권에서는 재고 ㎡단가가 성사 ㎡단가보다 41.0% 높아, 통설인 5~10%로는 성사 수준에 닿지 못하는 물건이 다수 있습니다. 지역차도 커서, 도쿄도는 재고 쪽이 48.8% 높은 반면 치바현은 9.4% 낮은 상태입니다. 비율로 정하기보다, 유사 조건의 성사 ㎡단가에서 역산한 금액을 제시하시는 것을 추천드립니다.
중고 아파트에서 300만엔의 값깎기는 통합니까?
지역과 축년대에 따라 다릅니다. 300만엔은 도쿄도 23구의 성사 평균 7,576만엔(약 6억 7,275만원)에 대해 4.0%, 치바현의 2,989만엔(약 2억 6,542만원)에 대해 10.0%에 해당합니다. 수도권 평균으로는 5.8%, 축30년 초과에서는 10.8%입니다. 재고가 쌓이고 있는 도쿄도 23구에서는 온건한 축에 속하지만, 재고월수 7.7개월에 성사가 전년비 19.0% 늘고 있는 치바현에서는 시세의 1할에 해당하는 큰 폭의 요구로 받아들여질 가능성이 높아집니다.
값깎기에 성공하면 부대비용은 얼마나 줄어듭니까?
5,208만엔이 4,908만엔이 되는 경우, 줄어드는 것은 중개수수료 9.90만엔(약 88만원)과 인지세 2만엔(약 18만원)을 합친 11.9만엔(약 106만원)뿐입니다. 중개수수료는 400만엔 초과 부분이 대금의 3.3%이므로 값깎기 금액에 연동하고, 인지세는 5,000만엔 구간을 넘나들기 때문에 3만엔에서 1만엔이 됩니다. 반면 등록면허세와 부동산취득세는 과세표준이 고정자산세평가액이므로 변하지 않습니다. 값깎기 300만엔과 합친 지출 감소는 311.9만엔(약 2,770만원)입니다.
매도인으로서 값깎기 요구에 어떻게 응해야 합니까?
자신의 물건이 속한 도・현의 재고월수와 재고 건수의 전년비로 판단하시기 바랍니다. 2026년 6월 시점에서는 도쿄도는 재고가 전년비 +12.6%로 쌓이고 성사는 -9.5%, 치바현은 재고 -9.1%에 성사 +19.0%로 상황이 정반대입니다. 재고가 늘고 있는 시장에서는 기다릴수록 경쟁이 늘어납니다. 지정가를 거절하고 다음 매수인을 기다릴 경우의 기간과, 그 사이의 관리비・수선적립금・고정자산세 부담을 나란히 비교하면 판단하기 쉬워집니다.
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인용・참고자료
- 공익재단법인 동일본부동산유통기구 “월례속보 Market Watch 서머리 리포트 2026년 6월분”(2026년 7월 10일 발표)
- 공익재단법인 동일본부동산유통기구 “월례속보 Market Watch 데이터편 2026년 6월분”
- REINS TOPIC “수도권 중고 아파트・중고 단독주택 장기동향 그래프【2015년 07월~2026년 6월】”(2026년 7월 17일)
- REINS TOPIC “수도권 중고 아파트・중고 단독주택 지역별・축년대별 성사현황【2026년 04~06월】”(2026년 7월 17일)
- 공익재단법인 동일본부동산유통기구 “계간속보 Market Watch 2026년 4~6월기”(2026년 7월 17일)
- 국토교통성 “택지건물거래업자가 택지 또는 건물의 매매 등에 관해 받을 수 있는 보수의 액수”(쇼와 45년 건설성 고시 제1552호, 최종개정 레이와 6년(2024년) 6월 21일 국토교통성 고시 제949호)
- 국토교통성 “택지건물거래업법 관계”
- 국세청 택스 앤서 No.7108 “부동산의 양도, 건설공사의 청부에 관한 계약서에 관련된 인지세의 경감조치”
- 국세청 택스 앤서 No.7191 “등록면허세의 세액표”
- 도쿄도 주세국 “부동산취득세”
- 국토교통성 “레이와 8년도(2026년도) 국토교통성 세제개정 개요”(2025년 12월)
- 국토교통성 “주택담보대출 감세 등 주택취득 등 촉진책에 관련된 소요 조치(소득세 등)”(별지1)
- 국토교통성 보도발표 “주택담보대출 감세 등의 연장・확충이 각의결정되었습니다! ~기존주택, 콤팩트한 주택에 대한 지원이 확충됩니다~”(2025년 12월 26일)
- 국토교통성 “주택담보대출 감세”
- 국토교통성 “주택담보대출 감세｜기존주택을 취득한다”
- 주택금융지원기구【플랫35】 차입금리의 추이・금리정보(2026년 8월 자금수취분)
- 레인즈・마켓・인포메이션(부동산거래정보 제공사이트)
- 국토교통성 부동산정보 라이브러리
- 국토교통성 “부동산가격지수”
이 기사는 2026년 8월 시점에 공표된 통계・법령・금리 정보를 바탕으로 작성했습니다. 시장 데이터는 매달 갱신되며 금리는 매달 재검토됩니다. 세제의 적용 여부나 공제액은 개별 사정에 따라 다르므로, 구체적인 판단에 앞서 최신 공표 자료를 확인하시는 동시에 세무는 세무서 또는 세무사, 융자 조건은 금융기관에 상담하시기 바랍니다. 본문 중 원화 환산액은 2026년 8월 13일 기준 환율(100엔≈888원)을 적용한 개산이며, 실제 거래 시점의 환율과는 차이가 있을 수 있습니다.
