2025년 3월 수도권(도쿄도·사이타마현·지바현·가나가와현)의 중고 아파트(맨션) 시장은 큰 전환기를 맞이하고 있습니다. 동일본부동산유통기구(레인즈, REINS)가 발표한 최신 데이터에 따르면, 성약 건수는 전년 동월을 크게 웃돌며 시장의 활기가 두드러집니다. 한편 가격 동향은 지역에 따라 명암이 갈려, 도심부와 교외에서 움직임에 차이가 나타나고 있습니다. 이 글에서는 성약 건수의 지역별 추이, 성약 단가와 재고의 변화 및 그 배경, 도심 3구를 중심으로 한 주목 지역 분석, 나아가 지구별 특징 비교를 알기 쉽게 전달합니다. 참고로 한국의 서울 강남권 아파트 시장 역시 매물 부족과 가격 상승이 동시에 나타나는 구조적 특징을 보이는데, 이 글에서 다루는 도쿄 도심부의 상황과 여러 면에서 비교해 볼 만합니다.
2025년 3월의 성약 건수는 지역별로 어떻게 변화했는가?
결론부터 말하면, 수도권 전체에서 4,991건(전년 동월 대비 +31.0%)이라는 큰 증가를 기록하며 모든 지역에서 예외 없이 전년을 웃돌았습니다.
새 학기·새 회계연도를 앞둔 계절적 수요 요인도 순풍이 되어, 2월에서 3월로 이어지는 월간 증가세도 뚜렷합니다. 지역별로 전년 동월 대비 성약 건수 증감을 보면, 수도권의 모든 지역에서 크게 증가했습니다.
- 도쿄도(전역 합계)는 약 2,661건으로 전년보다 +29% 정도 증가했습니다. 특히 도쿄 23구는 2,217건(+28.4%)으로 3개월 연속 전년을 웃돌았고, 다마 지역도 444건(+30.6%)으로 크게 늘어 5개월 연속 증가했습니다.
- 사이타마현은 573건(+30.2%)으로 6개월 연속 큰 증가를 보였습니다.
- 지바현은 560건(+28.2%)으로 17개월 연속 전년을 웃돌았습니다.
- 가나가와현 전체로는 약 1,197건(약 +37% 증가)을 기록했습니다. 특히 요코하마·가와사키를 제외한 지역(쇼난 지역과 현 중앙부 등)은 354건(+51.3%)으로 비약적인 증가를 보였습니다.
지난해 가을 한때 둔화했던 수도권 중고 아파트 시장은 2024년 11월 이후 다시 힘을 받아, 올해 들어 거래량이 더욱 급증했습니다. 도심 회귀뿐 아니라 교외를 포함한 넓은 범위에서 구매 수요가 높아지고 있음을 알 수 있습니다.
성약 단가와 재고 건수는 어떻게 변화하고 있는가? 그 배경은?
결론부터 말하면, 성약 평방미터당 단가는 59개월 연속으로 전년 대비 상승이라는 역사적인 상승세를 이어가는 한편, 재고 건수는 11개월 연속 감소하며 수급이 팽팽해지고 있습니다.
가격·재고의 최신 동향
수도권 중고 아파트의 평균 성약 가격(1채당)은 2025년 3월 기준 약 4,945만 엔으로, 전년 동월 대비 +2.6% 상승(5개월 연속)했습니다. 평균 성약 평방미터당 단가도 79.01만 엔/평방미터로 전년 대비 +4.1% 상승해, 2020년 5월 이후 59개월 연속 전년 동월을 웃도는 기록적인 상승세를 이어가고 있습니다.
한편 신규 등록 건수는 16,844건으로 전년 동월 대비 -0.01%(13개월 연속 전년 대비 감소), 재고 건수는 43,941건으로 전년보다 -5.2% 감소(11개월 연속 감소)하며, 매물 공급이 계속 줄어드는 흐름이 이어지고 있습니다.
신규 등록 평방미터당 단가는 평균 90.21만 엔/평방미터로 전년 동월 대비 +22.2%라는 급등을 기록했습니다. 재고 평방미터당 단가도 84.75만 엔/평방미터로 전년 대비 +17.7% 상승했습니다. 매물로 나오는 물건의 가격 설정이 급격히 오르면서, 그것이 재고로 남아 있는 물건의 가격에도 반영되고 있는 상황입니다.
배경: 금리 환경·신축 공급 동향
가격 상승과 재고 감소의 배경에는 금리 상승 전 서둘러 구매하려는 수요, 신축 아파트 공급 감소(2024년 수도권 신축 분양 물량은 23,003채로 조사를 시작한 이래 가장 적은 수준), 그리고 엔화 약세로 인한 도심 6구란? 3구·5구·7구와의 차이 및 투자 지역 선택법이 복합적으로 작용하고 있습니다. 구조적인 수급 불균형이 지금의 시장을 지탱하고 있는 측면이 크다고 할 수 있습니다. 매물 부족과 가격 상승이 함께 나타나는 이러한 구조는, 서울 강남권을 비롯한 한국의 인기 지역 아파트 시장에서도 낯설지 않은 패턴입니다.
도심 3구의 중고 아파트 시장은 왜 유독 강세인가?
결론부터 말하면, 지요다구·주오구·미나토구를 중심으로 한 도심 지역은 국내외 고액 자산가 수요와 극심한 공급 부족으로, 다른 지역과는 차원이 다른 가격 상승을 보이고 있습니다.
도쿄 23구의 성약 평방미터당 단가는 121.78만 엔/평방미터(전년 대비 +11.2%)로 두 자릿수 상승률을 기록하며, 59개월 연속 전년 대비 상승을 유지하고 있습니다. 반면 다른 지역(사이타마·지바·가나가와)에서는 하락으로 돌아선 곳도 나오고 있어, 도심만이 유독 강세를 보이는 양상입니다.
도심부에서는 1억 엔이 넘는 고액 매물의 거래가 일상적으로 이루어지고 있으며, 거주 목적 수요에 더해 자산 포트폴리오로서 부동산을 매입하려는 움직임이 강해, 가격 상승 기대를 바탕으로 자신 있게 높은 가격을 매기는 사례도 눈에 띕니다. 얼핏 보면 수도권 전체가 과열된 것처럼 보이지만, 실제로는 도심부라는 한정된 지역의 영향이 크다는 점에 유의해야 합니다. 한국에서도 서울 강남 3구처럼 특정 지역만 유독 시세가 강세를 보이고 그 외 지역과 온도차가 벌어지는 현상이 종종 보고되는데, 이는 도쿄 도심부의 상황과 본질적으로 비슷한 구조라 할 수 있습니다.
북부·남부·다마·소부·가와사키·쇼난 지역의 특징은 어떻게 다른가?
결론부터 말하면, 각 지역의 시장 특성은 크게 달라, 도심에 가까울수록 가격은 높지만 교외 지역에서는 가격 조정이 진행되면서도 거래는 활발한 양극화가 나타나고 있습니다.
- 북부 지역(사이타마현): 평균 성약 단가 42.09만 엔/평방미터(전년 대비 -4.8%)로 다소 조정 국면에 들어섰지만, 성약 건수는 +30.2%로 큰 증가를 보였습니다. 가격이 안정되면서 오히려 거래가 늘어난 모습입니다.
- 동부 지역(지바현·소부선 인근): 평균 성약 단가 37.26만 엔/평방미터(전년 대비 -7.5%)로 하락세로 돌아섰지만, 성약 건수는 +28.2% 증가하며 17개월 연속 전년을 웃돌았습니다.
- 서부 지역(다마 지역): 평균 성약 단가 58.07만 엔/평방미터(전년 대비 +5.2%)로 23구 이외 지역 중 유일하게 전년 대비 상승을 기록했습니다. 견실한 실거주 수요가 이를 뒷받침하고 있습니다.
- 남부 지역(요코하마시·현 중앙부): 요코하마·가와사키시 지역의 평균 성약 단가는 61.64만 엔/평방미터(전년 대비 -4.3%)입니다. 거래량은 +33.2% 증가로 호조를 보이지만 가격은 조정 국면입니다.
- 쇼난 지역: 코로나 시기에 인기를 끌었던 교외·리조트 지역의 과열이 진정되면서, 가격 조정도 진행되고 있습니다.
정리하면, '도심부는 가격·거래 모두 가장 활발' '근교 지역은 거래는 늘지만 적정 가격을 지향하는 흐름이 강해지고 있음' '교외 지역은 과열이 진정되고 가격 조정도 진행 중'이라는 경향입니다. 임대 관리와 관련된 법 규제에 대한 이해도, 각 지역에서 부동산을 운용하는 데 반드시 필요합니다.
앞으로 수도권 중고 아파트 시장은 어떻게 될 것인가?
결론부터 말하면, 도심부의 강세와 교외의 조정이라는 구도가 당분간 이어질 것으로 보이지만, 급격한 가격 하락 국면은 예상하기 어려운 상황입니다.
단기적으로는 거래가 활발하고 재고가 줄어드는 상황이 당분간 이어질 것으로 보입니다. 일본은행의 통화 정책은 여전히 완화적이며, 변동금리형 대출은 매우 낮은 수준을 유지하고 있어, 구매 의욕이 급격히 꺾일 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.
- 매각을 고려 중인 분에게: 성약 단가는 역사적인 고점 부근에 있고 매수 수요도 강하기 때문에, 적절한 가격 설정만 놓치지 않는다면 높은 가격에 매각할 수 있는 시장 상황입니다. 시장 실정에 맞는 가격 산정을 전문가에게 의뢰하는 것을 권장합니다.
- 매수를 고려 중인 분에게: 지역이나 매물에 따라서는 협상의 여지도 생기기 시작했습니다. 앞으로 금리가 더 오를 가능성을 염두에 두고, 미래의 금리 상승까지 반영한 자금 계획이 중요합니다. 스트레스 없는 임대 관리 시스템을 활용한 운용도 함께 고려해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
2025년 3월 수도권 중고 아파트 성약 건수는 어느 정도인가요?
수도권 전체에서 4,991건을 기록해, 전년 동월 대비 +31.0%라는 큰 증가를 보였습니다. 모든 지역에서 20%에서 50%를 넘는 증가율을 나타냈습니다.
중고 아파트 가격은 앞으로 내려갈까요?
신축 아파트 공급 감소와 재고 부족이 계속되는 한, 급격한 가격 하락은 예상하기 어려운 상황입니다. 다만 교외 지역에서는 가격 조정이 시작되고 있어, 지역에 따라서는 협상의 여지가 생기고 있습니다.
도심과 교외 중 어느 쪽에서 매수해야 할까요?
자산 가치의 안정성을 중시한다면 도심·역세권 매물을, 수익률이나 가격 상승 여력을 노린다면 근교·교외 지역도 눈여겨볼 만합니다. 본인의 예산, 라이프스타일, 투자 목적에 맞는 선택이 중요합니다.
