En el mercado de apartamentos de segunda mano del área metropolitana de Tokio, la diferencia entre el “precio al que se anuncia” y el “precio al que realmente se vendió” se ha ampliado como nunca antes. Según los datos de la Organización de Distribución Inmobiliaria del Este de Japón (REINS), la diferencia entre el precio de cierre por m² y el precio del inventario por m² ha alcanzado aproximadamente 180.000 yenes por m². A continuación, analizamos con los datos más recientes cómo ha evolucionado esta “brecha” y qué significa.
¿Qué son el “precio al que se vendió” y el “precio al que se anuncia”? Comprender la brecha entre el precio de cierre y el precio de oferta
En el mercado inmobiliario existen dos precios. Uno es el “precio al que se anuncia” una propiedad en portales inmobiliarios o agencias, es decir, el precio de oferta (precio del inventario por m² / precio de nuevas altas por m²). El otro es el “precio al que se vendió”, es decir, el precio al que efectivamente se cerró la operación una vez que apareció un comprador: precio de cierre (precio de cierre por m²).
Por lo general, el precio de salida refleja la expectativa del vendedor y se fija algo por encima del precio de cierre. Sin embargo, cuando esta diferencia se amplía demasiado, aparece una cierta “distorsión” en el mercado. Aunque el vendedor piense que “podrá venderse a este nivel”, la brecha con el importe que el comprador realmente puede pagar se ensancha, y como resultado aumentan los casos en los que la propiedad permanece mucho tiempo sin venderse o termina requiriendo una rebaja sustancial.
¿Qué significa la ampliación de la brecha vista en los datos? Lectura de los datos más recientes del mercado
Datos más recientes de REINS (publicados en febrero de 2026, correspondientes a enero de 2026)
Según el Market Watch publicado por la Organización de Distribución Inmobiliaria del Este de Japón, el precio de cierre por m² de los apartamentos de segunda mano en el área metropolitana fue de 869.900 yenes (un +6,3% interanual), con 70 meses consecutivos de aumento. En cambio, el precio del inventario por m² ascendió a 1.051.500 yenes (un +31,5% interanual), creciendo a un ritmo muy superior al del precio de cierre.
La diferencia entre ambos alcanzó aproximadamente 180.000 yenes/m² y, al llevarla a una vivienda de 70 m², equivale a aproximadamente 12,6 millones de yenes de diferencia. Incluso en el conjunto de 2025, frente a un precio de cierre por m² de 829.800 yenes, el precio de nuevas altas por m² fue de 959.800 yenes, lo que confirma una brecha de aproximadamente 130.000 yenes.
Lo que merece atención es que, mientras la tasa de aumento del precio de cierre fue del +6,3%, la del precio del inventario alcanzó el +31,5%, un crecimiento cercano a cinco veces. En otras palabras, ello sugiere que, con factores como el encarecimiento de los costos de construcción de viviendas nuevas como telón de fondo, la fijación de precios por parte de los vendedores se está elevando a una velocidad muy superior a la realidad efectiva del mercado.
Tasa de brecha de precios según Tokyo Kantei
Según la investigación de Tokyo Kantei, la tasa de brecha de precios de los apartamentos de segunda mano en el área metropolitana durante el segundo semestre de 2024 fue de −4,19%. Frente a un precio medio de oferta de 48,71 millones de yenes por vivienda, el precio de cierre fue de 46,67 millones de yenes, una diferencia de aproximadamente 2 millones de yenes.
Lo interesante es que este −4,19% representa, desde 2015, el nivel de brecha más reducido. A primera vista podría parecer que la brecha se está reduciendo, pero esta cifra se limita únicamente a las propiedades que sí llegaron a cerrarse. Como las propiedades de precio elevado que no llegaron a venderse quedan fuera de la estadística, conviene considerar que en el mercado real la diferencia entre el “precio al que se quiere vender” y el “precio al que se puede vender” es todavía mayor.
Evolución del número de cierres y del inventario
El número de operaciones cerradas aumentó interanualmente durante 16 meses consecutivos y la actividad transaccional sigue siendo sólida. Sin embargo, el inventario se mantiene en torno a 45.000 propiedades, lo que sugiere una estructura en la que se acumulan inmuebles anunciados a precios altos. En otras palabras, avanza la polarización entre “las propiedades que se venden” y “las que no se venden”.
¿Por qué se está ampliando la brecha? Cinco factores de fondo
1. Persistencia de los altos costos de construcción
Debido al aumento de los costos de materiales y de la mano de obra, el precio de oferta de las viviendas nuevas ha subido de forma significativa. Esto activa entre los vendedores la idea de que “si la vivienda nueva está tan cara, la usada también debería poder venderse a este precio”, elevando asimismo el precio de salida de las propiedades de segunda mano.
2. Reducción del límite de compra de los compradores por la subida de los tipos
Desde el otoño de 2024, los tipos de interés hipotecarios mantienen una tendencia alcista. Tanto los tipos variables como los fijos han subido, y con el mismo nivel de ingresos hoy se puede pedir menos prestado. Como resultado, el precio máximo que los compradores realmente pueden pagar ha bajado, ampliando la diferencia con el precio de oferta.
3. Polarización entre el centro urbano y la periferia
Mientras que el precio de cierre por tsubo en Tokio sigue subiendo con fuerza, un +8,3% interanual, Kanagawa cayó un −4,9%, Saitama un −3,3% y Chiba un −3,4%, es decir, todas las prefecturas fuera de Tokio pasaron a terreno negativo. En el centro de la ciudad continúa la situación de “se vende incluso caro”, pero en la periferia ya ha empezado el ajuste de precios. Esta diferencia de temperatura entre regiones también amplía la brecha observada en el conjunto del área metropolitana.
4. Sesgo de la demanda procedente del capital extranjero y de los compradores adinerados
Con la depreciación del yen como telón de fondo, cada vez más inversores extranjeros y compradores adinerados adquieren propiedades de alto valor en zonas céntricas. Sin embargo, esta demanda se concentra en determinadas áreas y franjas de precio, impulsando al alza el precio medio del inventario por m² y creando, al mismo tiempo, un entorno menos accesible para el comprador general.
5. Fijación de “precios de desafío” por parte de los vendedores
Tokyo Kantei analiza que continúa una situación en la que “incluso si se anuncia una propiedad a un ‘precio de desafío’ superior al de mercado, siguen apareciendo compradores”. Aunque el tiempo de cierre superó por primera vez desde 2015 una media de cinco meses, sigue siendo evidente la tendencia de los vendedores a no decidirse por una rebaja. Respaldados por la expectativa de mayores costos de construcción y por un yen históricamente débil, tanto vendedores como intermediarios mantienen una postura firme.
¿Qué acciones deberían tomar los propietarios? Estrategias de venta y mantenimiento en la era de la brecha
Para los propietarios que están considerando vender
Lo más importante es determinar el precio adecuado con base en los “datos de cierre”, no en el “precio de oferta”. Aunque publique su inmueble a un precio alto siguiendo las ofertas de la zona, no servirá de nada si no llega a cerrarse la operación. Es fundamental aprovechar el índice de precios inmobiliarios del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y los datos de cierre de REINS para entender “el rango de precios al que realmente se está vendiendo” y definir la estrategia sobre esa base.
Para los propietarios que seguirán manteniendo el activo
Si se trata de un inmueble en alquiler, conviene comparar con serenidad los ingresos actuales por rentas con el importe neto que recibiría en caso de vender. En un entorno de tipos al alza, también puede aumentar el costo de mantener el activo a largo plazo. Precisamente por eso, es importante revisar periódicamente la cartera y tomar decisiones basadas en datos.
Para quienes están considerando comprar
Juzgar que un inmueble es “demasiado caro” solo mirando el “precio de oferta” que aparece en los portales es precipitado. Si se revisan los datos de cierre reales, no son pocos los casos en que se plantea una oferta de varios puntos porcentuales y de hasta alrededor del 10% por debajo del precio anunciado (negociación de descuento). El punto clave es comprender correctamente el mercado e identificar hasta dónde hay margen de negociación.
La opinión de INA: tomar decisiones correctas con información de mercado transparente
En INA&Associates株式会社, la transparencia informativa basada en datos es lo que más valoramos. En el mercado inmobiliario todavía persiste la práctica de “mostrar únicamente los datos convenientes para el vendedor”, pero con ese enfoque no es posible construir relaciones de confianza a largo plazo.
Precisamente en una fase en la que se amplía la brecha entre el precio de cierre y el precio de oferta, la presencia de un socio de confianza resulta esencial. Tanto para vendedores como para compradores, es indispensable contar con un entorno en el que puedan tomar decisiones serenas a partir de datos precisos. Queremos compartir información que incluya también las desventajas y pensar junto a cada cliente cuál es la opción más adecuada.
Resumen
- El precio de cierre por m² de los apartamentos de segunda mano en el área metropolitana es de 869.900 yenes y el precio del inventario por m² es de 1.051.500 yenes, lo que supone una brecha de aproximadamente 180.000 yenes/m².
- La tasa de aumento del precio del inventario (+31,5%) supera ampliamente la del precio de cierre (+6,3%), lo que muestra que la fijación de precios de los vendedores se ha desvinculado de la realidad del mercado
- El encarecimiento de los costos de construcción, la subida de los tipos, la polarización entre el centro y la periferia, la concentración del capital extranjero y la postura firme de los vendedores son factores de fondo
- Tanto para vender como para comprar, es importante basar la decisión no en el “precio de oferta”, sino en los “datos de cierre”.
- Precisamente porque la brecha se está ampliando, es indispensable aprovechar información de mercado transparente y precisa
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. Si la brecha entre el precio de cierre y el precio de oferta es grande, ¿qué impacto tiene en el mercado?
R. Cuando la brecha es grande, se vuelve más difícil vender la propiedad dentro del plazo previsto por el vendedor. El estancamiento del inventario se prolonga y aumenta el riesgo de verse obligado finalmente a aplicar una rebaja sustancial. Además, los compradores potenciales pueden posponer la decisión pensando que “todavía puede bajar más”, lo que también puede reducir la liquidez del mercado en su conjunto.
P2. ¿En qué se diferencian el precio de cierre por m² de REINS y la tasa de brecha de precios de Tokyo Kantei?
R. El precio de cierre por m² de REINS es el precio medio por m² de todas las propiedades cuya compraventa efectivamente se cerró. En cambio, la tasa de brecha de precios de Tokyo Kantei compara, para una misma propiedad, el “precio de oferta” con el “precio de cierre” y muestra cuánto descuento se aplicó. Ambos indicadores reflejan la realidad del mercado desde ángulos distintos.
P3. Si suben los tipos de interés, ¿la brecha seguirá ampliándose?
R. Es muy posible. Mientras que la subida de los tipos reduce el límite de compra de los compradores, los vendedores siguen teniendo dificultades para rebajar precios debido al aumento de los costos de construcción, de modo que existe un factor estructural que puede ampliar aún más la distancia entre ambas partes. No obstante, si se prolonga el tiempo que las propiedades permanecen sin venderse, también podrían aparecer movimientos de corrección a la baja por parte de los vendedores.
P4. ¿Dónde se pueden consultar los datos de cierre?
R. El “Buscador de información sobre precios de transacciones inmobiliarias” y “REINS Market Information”, gestionados por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, permiten buscar gratuitamente precios reales de transacción. Además, los informes de mercado de Tokyo Kantei también publican la evolución de precios por zona. Para comprender el mercado con precisión, recomendamos utilizar estos datos públicos.
Lecturas relacionadas
Fuentes y referencias
- Organización de Distribución Inmobiliaria del Este de Japón (REINS): “Tendencias del mercado inmobiliario (estadísticas)”
- Tokyo Kantei: “Tasa de brecha de precios entre casos de oferta y casos de transacción de apartamentos de segunda mano en 2024” (julio de 2025)
- Tokyo Kantei: “Tasa de brecha de precios y período de venta de apartamentos de segunda mano (área metropolitana)” (julio de 2025)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo: “Índice de precios inmobiliarios”
