在首都圈的中古公寓市場中，「正在出售的價格」與「實際成交的價格」之間的差距，正以前所未有的幅度擴大。根據東日本不動產流通機構（REINS）的數據，成交每平方公尺單價與庫存每平方公尺單價之間的差額已達約18萬日圓/㎡。本文將結合最新數據，解析這種「差距」是如何變化的，以及它代表了什麼。
何謂「成交的價格」與「掛出的價格」？——理解成交單價與招募單價的差距
不動產市場中存在兩種價格。一種是物件在入口網站或不動產公司上「掛出銷售的價格」，也就是所謂的招募單價（庫存㎡單價、新登錄㎡單價）。另一種則是實際有買方承接並完成交易的「成交價格」，也就是成交單價（成交㎡單價）。
一般而言，掛牌價格是賣方的期望價格，通常會設定得比成交價格稍高。然而，當這個差距過度擴大時，市場就會產生某種「扭曲」。即使賣方認為「大概可以用這個價格賣出」，與買方實際能負擔的金額之間仍可能出現更大的落差，結果便是物件長期滯銷，或最終被迫大幅降價的案例逐漸增加。
從數據看差距擴大意味著什麼？——解讀近期市場數據
REINS 最新數據（2026年2月發布・2026年1月度）
根據東日本不動產流通機構公布的 Market Watch，首都圈中古公寓的成交每平方公尺單價為86.99萬日圓（較去年同月+6.3%），創下連續70個月上升。另一方面，庫存每平方公尺單價為105.15萬日圓（較去年同月+31.5%），上升速度遠遠超過成交單價。
兩者的差額已達約18萬日圓/㎡，若換算為70㎡，相當於產生了約1,260萬日圓的差距。即使從2025年全年來看，成交㎡單價為82.98萬日圓，而新登錄㎡單價為95.98萬日圓，也可確認約13萬日圓的差距。
值得關注的是，成交單價的漲幅為+6.3%，而庫存單價的漲幅則為+31.5%，呈現出接近5倍的增長。換言之，在新建物件建築成本高漲等背景之下，賣方的定價正以大幅超越市場實際水準的速度被推高。
東京Kantei的價格差距率
根據東京Kantei的調查，2024年下半年首都圈中古公寓的價格差距率為−4.19%。平均每戶掛牌價格為4,871萬日圓，而成交價格為4,667萬日圓，兩者相差約200萬日圓。
有意思的是，這個−4.19%的數值，代表自2015年以來差距最小的水準。乍看之下似乎是差距縮小了，但這終究只限於「成功成交的物件」。由於未能成交的高價物件不會納入統計，因此在實際市場中，「想賣的價格」與「能賣出的價格」之間的落差，應該被視為更大。
成交件數與庫存件數的變化
成交件數已連續16個月較去年同月增加，顯示交易本身仍然活躍。然而，庫存件數維持在約4.5萬件左右，反映出高價掛牌物件正在市場上滯留。也就是說，「賣得掉的物件」與「賣不掉的物件」兩極化現象正持續加深。
為何差距正在擴大？——解析5個背景因素
1. 建築成本居高不下
由於材料費與人工費上升，新建公寓的供應價格大幅上升。「既然新屋都這麼貴了，中古屋也應該能以這個價格賣出」的賣方心理開始發酵，進而推高中古物件的掛牌價格。
2. 利率上升導致買方可負擔額度下降
自2024年秋季以來，房貸利率持續走升。無論是浮動利率或固定利率，都在逐步上調，使得即使年收入相同，可借貸的金額也在減少。結果就是，買方實際能支付的上限價格下滑，與掛牌價格之間的差距因而擴大。
3. 都心與郊外的兩極化
東京都的成交坪單價較去年同期上升+8.3%，維持強勁漲勢；反觀神奈川縣為−4.9%、埼玉縣為−3.3%、千葉縣為−3.4%，東京都以外皆轉為負成長。都心部仍維持「即使價格高也賣得掉」的狀態，但郊外地區已開始出現價格調整。這種區域之間的溫差，也成為拉大整個首都圈差距的重要因素。
4. 海外資金與富裕階層需求的偏在
在日圓貶值的背景下，海外投資人與富裕階層購買都心高價物件的情況正在增加。然而，這類需求集中於特定區域與價格帶，一方面推升整體庫存㎡單價，另一方面也造成一般購屋族群更難進場。
5. 賣方設定「挑戰價格」
東京Kantei分析指出，即使以高於市場行情的「挑戰價格」掛牌，市場上仍有買方承接。儘管平均成交期間自2015年以來首次超過5個月，賣方仍明顯傾向不願降價。受到建築成本仍將走高的預期與歷史性日圓貶值的支撐，賣方與仲介公司雙方都維持偏強勢的態度。
屋主應採取哪些行動？——差距擴大時代的出售與持有策略
給正在考慮出售的屋主
最重要的是，應以「成交數據」而非「掛牌價格」作為適正價格的判斷基礎。即使參照周邊掛牌價格而高價出售，若無法成交，也沒有意義。善用國土交通省的不動產價格指數與REINS的成交數據，先掌握「實際成交的價格帶」，再擬定策略，這一點非常重要。
給選擇繼續持有的屋主
若物件目前作為出租資產，建議冷靜比較當前租金收入與出售後可實際取得的金額。在利率上升局面下，長期持有的成本也可能增加。正因如此，定期盤點資產，並依據數據做出判斷，就顯得格外重要。
給正在考慮購買的人
僅憑物件搜尋網站上顯示的「掛牌價格」就判斷「太貴了」，仍嫌過早。若查閱實際成交數據，會發現不少案例是從掛牌價格再進行數個百分點到約10%的議價。正確認識市場行情後，再判斷是否仍有談判空間，才是關鍵。
INA的看法——以透明的市場資訊做出正確判斷
我們INA&Associates股份有限公司，始終將基於數據的透明資訊提供視為最重要的原則。不動產市場至今仍殘留著「只展示對賣方有利的數據」的風氣，但若採取這樣的做法，便無法建立長期的信任關係。
越是在成交單價與招募單價差距擴大的局面中，值得信賴的合作夥伴就越顯重要。無論對賣方還是買方而言，都需要一個能夠根據正確數據冷靜判斷的環境。我們希望將包括不利面在內的資訊完整傳達，並與每一位客戶一同思考最合適的選擇。
總結
- 首都圈中古公寓的成交㎡單價為86.99萬日圓，庫存㎡單價為105.15萬日圓，已出現約18萬日圓/㎡的差距
- 庫存單價的漲幅（+31.5%）大幅超過成交單價的漲幅（+6.3%），顯示賣方定價正逐漸偏離市場實際水準
- 建築成本高漲、利率上升、都心與郊外的兩極化、海外資金偏在，以及賣方的強勢態度，是主要背景因素
- 無論是出售還是購買，都應以「成交數據」而非「掛牌價格」作為判斷基礎，這一點十分重要
- 正因處於差距擴大的局面，更需要善用透明且準確的市場資訊
常見問題（FAQ）
Q1. 當成交單價與招募單價的差距很大時，會對市場造成哪些影響？
A. 當差距過大時，物件就更難在賣方預期的期間內成交。庫存滯留時間將被拉長，最終被迫大幅降價的風險也會提高。此外，購屋考慮者也可能因為認為「價格是不是還會再跌」而延後購買，進而降低整體市場的流動性。
Q2. REINS的成交㎡單價與東京Kantei的價格差距率，有什麼不同？
A. REINS的成交㎡單價，是所有實際完成買賣物件的每平方公尺平均成交價格。另一方面，東京Kantei的價格差距率，則是比較同一物件的「掛牌價格」與「成交價格」後，呈現其被議價多少的指標。兩者是從不同角度反映市場實況。
Q3. 若利率上升，差距是否會進一步擴大？
A. 這種可能性很高。隨著利率上升，買方可負擔的購買額度下降；但另一方面，賣方又因建築成本上升而難以下調價格，因此兩者差距存在進一步擴大的結構性因素。不過，若滯銷時間持續拉長，賣方下修價格的動作也可能逐漸出現。
Q4. 可以在哪裡查詢成交數據？
A. 可透過國土交通省提供的「不動產交易價格資訊檢索」以及「REINS Market Information」，免費查詢實際交易價格。此外，東京Kantei的市況報告也公開了各區域的價格走勢。若希望更準確掌握市場行情，建議善用這些公共數據。
引用與參考資料
