Im Markt für Bestandswohnungen in der Metropolregion Tokio vergrößert sich der Abstand zwischen dem „angebotenen Preis“ und dem „tatsächlich erzielten Verkaufspreis“ so stark wie noch nie. Nach Daten der East Japan Real Estate Information Network for East Japan (REINS) hat die Differenz zwischen dem Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter und dem Bestands-Preis pro Quadratmeter rund 180.000 Yen pro ㎡ erreicht. Im Folgenden ordnen wir ein, wie sich diese „Abweichung“ entwickelt hat und was sie anhand aktueller Daten bedeutet.
Was bedeuten „erzielter Preis“ und „angebotener Preis“? — Die Abweichung zwischen Vertragsabschluss-Preis und Angebotspreis verstehen
Auf dem Immobilienmarkt gibt es zwei Preisarten. Die eine ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf Portalseiten oder bei Immobilienunternehmen „angeboten“ wird, also der sogenannte Angebotspreis pro Quadratmeter (Bestands-Preis pro Quadratmeter / Preis pro Quadratmeter bei neuer Registrierung). Die andere ist der „erzielte Preis“, also der Preis, zu dem tatsächlich ein Käufer gefunden und der Handel abgeschlossen wurde, mithin der Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter.
Üblicherweise ist der Angebotspreis der Wunschpreis des Verkäufers und wird etwas höher als der tatsächliche Abschluss-Preis angesetzt. Wenn diese Differenz jedoch zu groß wird, entsteht eine gewisse „Verzerrung“ im Markt. Selbst wenn Verkäufer davon ausgehen, „zu diesem Preis müsste es sich verkaufen lassen“, vergrößert sich die Lücke zu dem Betrag, den Käufer tatsächlich zahlen können. In der Folge bleiben Immobilien länger am Markt oder es häufen sich Fälle, in denen am Ende deutliche Preisnachlässe unvermeidbar werden.
Wie zeigt sich die Ausweitung der Abweichung in den Daten? — Einordnung der jüngsten Marktdaten
Aktuelle REINS-Daten (veröffentlicht im Februar 2026, für Januar 2026)
Laut dem von der East Japan Real Estate Information Network veröffentlichten Market Watch lag der Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter für Bestandswohnungen in der Metropolregion Tokio bei 869.900 Yen (plus 6,3 % gegenüber dem Vorjahresmonat) und verzeichnete damit den 70. Anstieg in Folge. Zugleich stieg der Bestands-Preis pro Quadratmeter auf 1.051.500 Yen (plus 31,5 % gegenüber dem Vorjahresmonat) und damit in deutlich höherem Tempo als der Abschluss-Preis.
Die Differenz zwischen beiden Werten beträgt rund 180.000 Yen pro ㎡. Auf eine Wohnung mit 70 ㎡ umgerechnet entspricht das einer Abweichung von rund 12,6 Millionen Yen. Auch im Gesamtjahr 2025 zeigt sich eine Lücke: Dem Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter von 829.800 Yen stand ein Preis pro Quadratmeter bei neuer Registrierung von 959.800 Yen gegenüber, also eine Differenz von etwa 130.000 Yen.
Besonders beachtenswert ist, dass die Wachstumsrate des Vertragsabschluss-Preises bei +6,3 % liegt, während der Bestands-Preis mit +31,5 % eine nahezu fünfmal so hohe Dynamik aufweist. Das bedeutet, dass die Preisfestsetzung auf Verkäuferseite vor dem Hintergrund von Faktoren wie dem Anstieg der Baukosten bei Neubauimmobilien deutlich schneller angehoben wird als es der tatsächlichen Marktlage entspricht.
Preisabweichungsquote von Tokyo Kantei
Nach einer Untersuchung von Tokyo Kantei lag die Preisabweichungsquote bei Bestandswohnungen in der Metropolregion Tokio im zweiten Halbjahr 2024 bei −4,19 %. Dem durchschnittlichen Angebotspreis pro Einheit von 48,71 Millionen Yen stand ein Abschluss-Preis von 46,67 Millionen Yen gegenüber, also eine Differenz von rund 2 Millionen Yen.
Bemerkenswert ist, dass dieser Wert von −4,19 % seit 2015 auf dem niedrigsten Niveau der Abweichung liegt. Auf den ersten Blick mag es so aussehen, als habe sich die Differenz verkleinert. Allerdings bezieht sich diese Zahl ausschließlich auf Immobilien, die tatsächlich zum Abschluss gekommen sind. Hochpreisig angebotene Immobilien, die nicht verkauft wurden, fallen aus der Statistik heraus. Daher ist davon auszugehen, dass die Lücke zwischen dem „gewünschten Verkaufspreis“ und dem „tatsächlich erzielbaren Preis“ im realen Markt noch größer ist.
Entwicklung der Zahl der Vertragsabschlüsse und der Bestandsobjekte
Die Zahl der Vertragsabschlüsse ist 16 Monate in Folge im Vergleich zum Vorjahresmonat gestiegen, der Handel selbst bleibt also lebhaft. Gleichzeitig bewegt sich die Zahl der Bestandsobjekte bei rund 45.000, was darauf hindeutet, dass hoch bepreiste Angebote am Markt liegen bleiben. Mit anderen Worten: Die Polarisierung zwischen „verkaufbaren Immobilien“ und „nicht verkaufbaren Immobilien“ nimmt zu.
Warum vergrößert sich die Abweichung? — Fünf Hintergründe im Überblick
1. Anhaltend hohe Baukosten
Steigende Material- und Personalkosten haben dazu geführt, dass die Angebotspreise für Neubauwohnungen deutlich gestiegen sind. Das fördert auf Verkäuferseite die Annahme: „Wenn Neubauten schon so teuer sind, müsste sich auch eine Bestandsimmobilie zu diesem Preis verkaufen lassen.“ Entsprechend werden auch die Angebotspreise für Bestandsobjekte angehoben.
2. Sinkende Kaufkraftgrenze der Käufer durch steigende Zinsen
Seit Herbst 2024 befinden sich die Hypothekenzinsen in einem Aufwärtstrend. Sowohl variable als auch feste Zinssätze wurden angehoben, sodass selbst bei gleichem Jahreseinkommen weniger Fremdkapital aufgenommen werden kann. Dadurch sinkt die tatsächliche Obergrenze dessen, was Käufer zahlen können, und der Abstand zum Angebotspreis vergrößert sich.
3. Polarisierung zwischen Innenstadt und Vororten
Während der Abschluss-Preis pro Tsubo in Tokio im Jahresvergleich mit +8,3 % weiter kräftig steigt, verzeichnen die Präfekturen Kanagawa mit −4,9 %, Saitama mit −3,3 % und Chiba mit −3,4 % sämtlich negative Werte. In den Innenstadtlagen hält der Zustand „auch zu hohen Preisen verkäuflich“ an, während in den Vororten bereits Preisanpassungen einsetzen. Diese regionale Temperaturdifferenz trägt ebenfalls dazu bei, die Abweichung auf Ebene der gesamten Metropolregion zu vergrößern.
4. Konzentration ausländischen Kapitals und der Nachfrage vermögender Käufer
Vor dem Hintergrund des schwachen Yen kaufen ausländische Investoren und vermögende Käufer zunehmend hochpreisige Immobilien in zentralen Lagen. Diese Nachfrage konzentriert sich jedoch auf bestimmte Gebiete und Preissegmente. Dadurch steigt zwar der durchschnittliche Bestands-Preis pro Quadratmeter insgesamt, zugleich entsteht aber eine Situation, in der typische Käufergruppen schwerer zugreifen können.
5. „Challenge-Preise“ auf Verkäuferseite
Tokyo Kantei analysiert, dass weiterhin ein Marktumfeld besteht, in dem selbst bei einem über dem Markt angesetzten „Challenge-Preis“ Käufer gefunden werden. Obwohl die durchschnittliche Vermarktungsdauer erstmals seit 2015 die Marke von fünf Monaten überschritten hat, ist die Tendenz deutlich, dass Verkäufer Preisnachlässe nicht leichtfertig vornehmen. Getragen von der Erwartung weiter steigender Baukosten und einem historisch schwachen Yen halten sowohl Verkäufer als auch Maklerunternehmen an einer starken Preisposition fest.
Welche Maßnahmen sollten Eigentümer ergreifen? — Verkaufs- und Haltestrategien in Zeiten großer Abweichungen
An Eigentümer, die einen Verkauf prüfen
Am wichtigsten ist es, den angemessenen Preis nicht auf Basis des „Angebotspreises“, sondern anhand von „Abschlussdaten“ zu beurteilen. Selbst wenn ein Objekt zu einem hohen Preis analog zu umliegenden Angeboten eingestellt wird, hat das keinen Wert, wenn es nicht zum Abschluss kommt. Es ist entscheidend, Strategien auf Grundlage der „tatsächlich erzielten Preisniveaus“ zu entwickeln, indem unter anderem der Immobilienpreisindex des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sowie die Abschlussdaten von REINS genutzt werden.
An Eigentümer, die das Objekt weiter halten möchten
Bei vermieteten Immobilien sollten die aktuellen Mieteinnahmen und der Nettoerlös im Falle eines Verkaufs nüchtern miteinander verglichen werden. In einer Phase steigender Zinsen können auch die Kosten einer langfristigen Haltedauer zunehmen. Gerade deshalb ist es wichtig, das eigene Vermögen regelmäßig zu überprüfen und Entscheidungen auf Basis belastbarer Daten zu treffen.
An Kaufinteressierte
Es wäre voreilig, allein auf Grundlage des auf Immobilienportalen angezeigten „Angebotspreises“ zu urteilen, ein Objekt sei „zu teuer“. Betrachtet man die tatsächlichen Abschlussdaten, zeigt sich, dass es nicht wenige Fälle gibt, in denen ein Gebot unter dem Angebotspreis von einigen Prozent bis etwa 10 % in die Verhandlung eingebracht wird. Entscheidend ist, den Markt richtig zu verstehen und den Verhandlungsspielraum realistisch einzuschätzen.
Die Sicht von INA — Richtige Entscheidungen durch transparente Marktinformationen
Wir bei INA&Associates Co., Ltd. messen einer transparenten Information auf der Grundlage belastbarer Daten höchste Bedeutung bei. Im Immobilienmarkt hält sich nach wie vor die Tendenz, „nur Daten zu zeigen, die für die Verkäuferseite günstig sind“. Mit einem solchen Ansatz lässt sich jedoch kein langfristiges Vertrauensverhältnis aufbauen.
Gerade in einer Phase, in der sich die Abweichung zwischen Vertragsabschluss-Preis und Angebotspreis ausweitet, ist ein verlässlicher Partner besonders wichtig. Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer ist ein Umfeld unverzichtbar, in dem auf Basis korrekter Daten ruhige und sachgerechte Entscheidungen getroffen werden können. Wir möchten Informationen einschließlich möglicher Nachteile offen darlegen und gemeinsam mit jedem einzelnen Kunden die am besten geeigneten Optionen sorgfältig prüfen.
Zusammenfassung
- Der Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter für Bestandswohnungen in der Metropolregion Tokio liegt bei 869.900 Yen, der Bestands-Preis pro Quadratmeter bei 1.051.500 Yen; es besteht eine Abweichung von rund 180.000 Yen pro ㎡
- Die Wachstumsrate des Bestands-Preises (+31,5 %) liegt deutlich über der des Vertragsabschluss-Preises (+6,3 %), wodurch sich die Preisfestsetzung der Verkäuferseite von der realen Marktlage entfernt
- Steigende Baukosten, höhere Zinsen, die Polarisierung zwischen Innenstadt und Vororten, die ungleiche Verteilung ausländischen Kapitals sowie die starke Preisorientierung der Verkäufer sind die wesentlichen Hintergründe
- Sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf ist es wichtig, Entscheidungen nicht auf den „Angebotspreis“, sondern auf „Abschlussdaten“ zu stützen
- Gerade in einer Phase zunehmender Abweichungen ist die Nutzung transparenter und präziser Marktinformationen unverzichtbar
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Welche Auswirkungen hat eine große Abweichung zwischen Vertragsabschluss-Preis und Angebotspreis auf den Markt?
A. Wenn die Abweichung groß ist, wird es schwieriger, Immobilien innerhalb des vom Verkäufer erwarteten Zeitraums zu veräußern. Das Verweilen von Beständen am Markt verlängert sich, und das Risiko steigt, dass am Ende deutliche Preisnachlässe unvermeidbar werden. Zudem könnten Kaufinteressenten Käufe aufschieben, weil sie erwarten, dass die Preise weiter sinken, was die Liquidität des Gesamtmarktes beeinträchtigen kann.
Q2. Worin besteht der Unterschied zwischen dem Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter von REINS und der Preisabweichungsquote von Tokyo Kantei?
A. Der Vertragsabschluss-Preis pro Quadratmeter von REINS ist der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter aller Immobilien, bei denen tatsächlich ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Die Preisabweichungsquote von Tokyo Kantei hingegen vergleicht bei derselben Immobilie den „Angebotspreis“ mit dem „Abschluss-Preis“ und zeigt, in welchem Umfang ein Preisnachlass erfolgt ist. Beide Kennzahlen bilden die Marktverhältnisse aus unterschiedlichen Perspektiven ab.
Q3. Vergrößert sich die Abweichung bei steigenden Zinsen weiter?
A. Diese Möglichkeit ist hoch. Während steigende Zinsen die Kaufkraftgrenze der Käufer senken, fällt es Verkäufern weiterhin schwer, ihre Preise wegen der gestiegenen Baukosten nach unten anzupassen. Dadurch bestehen strukturelle Faktoren, die die Lücke weiter vergrößern können. Allerdings ist auch denkbar, dass Verkäufer ihre Preise nach unten korrigieren, wenn sich die Vermarktungsdauer unverkaufter Objekte weiter verlängert.
Q4. Wo lassen sich Abschlussdaten einsehen?
A. Über die vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus betriebene „Suche nach Informationen zu Immobilienhandelspreisen“ sowie über „REINS Market Information“ können tatsächliche Transaktionspreise kostenlos recherchiert werden. Auch in den Marktreports von Tokyo Kantei werden Preisentwicklungen nach Regionen veröffentlicht. Für ein präzises Verständnis des Marktpreises empfehlen wir, diese öffentlichen Datenquellen aktiv zu nutzen.
Weiterführende Lektüre
Zitate und Referenzmaterialien
- East Japan Real Estate Information Network (REINS), „Marktentwicklung Immobilien (Statistik)“
- Tokyo Kantei, „Preisabweichungsquote zwischen Angebotsfällen und Transaktionsfällen bei Bestandswohnungen 2024“ (Juli 2025)
- Tokyo Kantei, „Preisabweichungsquote und Vermarktungsdauer von Bestandswohnungen (Metropolregion Tokio)“ (Juli 2025)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Immobilienpreisindex“
