No mercado de condomínios usados da região metropolitana de Tóquio, a diferença entre "o preço anunciado" e "o preço pelo qual de fato foi vendido" está se ampliando como nunca antes. Segundo dados da East Japan Real Estate Information Network for East Japan (REINS), a diferença entre o preço unitário de fechamento por m² e o preço unitário de estoque por m² chegou a cerca de 180 mil ienes por m². Vamos analisar, com base nos dados mais recentes, como essa "diferença" vem evoluindo e o que ela significa.
O que são o "preço pelo qual vendeu" e o "preço anunciado"? Entendendo a diferença entre o preço de fechamento e o preço anunciado
No mercado imobiliário existem dois preços. Um deles é o "preço pelo qual o imóvel está sendo anunciado" em portais e imobiliárias, isto é, o preço unitário anunciado (preço unitário de estoque por m² / preço unitário de novo cadastro por m²). O outro é o "preço pelo qual foi efetivamente vendido", ou seja, o preço unitário de fechamento (preço unitário de fechamento por m²), quando a transação é concluída com um comprador.
Em geral, o preço anunciado reflete o valor desejado pelo vendedor e costuma ser definido um pouco acima do preço de fechamento. No entanto, quando essa diferença se torna grande demais, surge uma espécie de "distorção" no mercado. Mesmo que o vendedor pense que "deve conseguir vender por esse valor", a distância em relação ao montante que o comprador realmente pode pagar aumenta e, como resultado, tendem a crescer os casos em que o imóvel permanece muito tempo sem vender ou acaba exigindo um corte substancial no preço.
O que significa a ampliação dessa diferença vista nos dados? Interpretando os dados mais recentes do mercado
Dados mais recentes da REINS (divulgados em fevereiro de 2026, referentes a janeiro de 2026)
Segundo o Market Watch divulgado pela East Japan Real Estate Information Network for East Japan, o preço unitário de fechamento por m² dos condomínios usados na região metropolitana de Tóquio foi de 869,9 mil ienes (alta de 6,3% em relação ao mesmo mês do ano anterior), registrando 70 meses consecutivos de aumento. Em contrapartida, o preço unitário de estoque por m² chegou a 1.051,5 mil ienes (alta de 31,5% em relação ao mesmo mês do ano anterior), avançando em um ritmo muito superior ao do preço de fechamento.
A diferença entre ambos chegou a cerca de 180 mil ienes por m²; ao converter para 70 m², isso representa uma diferença de aproximadamente 12,6 milhões de ienes. Mesmo ao observar o ano completo de 2025, nota-se uma diferença de cerca de 130 mil ienes, com o preço unitário de fechamento por m² em 829,8 mil ienes e o preço unitário de novo cadastro por m² em 959,8 mil ienes.
O ponto que merece atenção é que, enquanto a taxa de crescimento do preço de fechamento é de +6,3%, a taxa de crescimento do preço de estoque é de +31,5%, mostrando um avanço quase cinco vezes maior. Em outras palavras, tendo como pano de fundo fatores como a alta nos custos de construção de imóveis novos, os preços definidos pelos vendedores estão sendo elevados em uma velocidade muito acima da realidade efetiva do mercado.
Taxa de divergência de preços da Tokyo Kantei
Segundo a pesquisa da Tokyo Kantei, a taxa de divergência de preços dos condomínios usados na região metropolitana de Tóquio no segundo semestre de 2024 foi de −4,19%. Enquanto o preço médio de anúncio por unidade foi de 48,71 milhões de ienes, o preço de fechamento foi de 46,67 milhões de ienes, uma diferença de cerca de 2 milhões de ienes.
O aspecto interessante é que esse número de −4,19% representa o menor nível de divergência desde 2015. À primeira vista, pode parecer que a diferença está diminuindo, mas esse dado se limita apenas aos "imóveis que chegaram ao fechamento". Como os imóveis de preço elevado que não chegaram a ser vendidos ficam fora das estatísticas, é mais prudente entender que, no mercado real, a distância entre o "preço pelo qual se quer vender" e o "preço pelo qual de fato vende" é ainda maior.
Movimento do número de fechamentos e do número de imóveis em estoque
O número de contratos fechados vem aumentando há 16 meses consecutivos na comparação com o mesmo mês do ano anterior, o que mostra que as transações seguem ativas. Porém, o número de imóveis em estoque permanece em torno de 45 mil unidades, sugerindo uma estrutura em que imóveis anunciados a preços altos permanecem represados. Em outras palavras, a polarização entre "imóveis que vendem" e "imóveis que não vendem" está avançando.
Por que a diferença está aumentando? Explicação de cinco fatores de fundo
1. Custos de construção persistentemente elevados
Com a alta dos custos de materiais e de mão de obra, o preço de oferta dos condomínios novos subiu de forma significativa. Isso reforça entre os vendedores a percepção de que "se os imóveis novos estão tão caros, então este usado também deve vender por esse valor", o que eleva igualmente o preço de anúncio dos imóveis usados.
2. Redução do limite de compra dos compradores devido à alta dos juros
Desde o outono de 2024, os juros dos financiamentos habitacionais seguem em trajetória de alta. Tanto as taxas variáveis quanto as fixas vêm sendo reajustadas, reduzindo o montante que pode ser financiado mesmo com a mesma renda anual. Como resultado, o teto que os compradores podem efetivamente pagar diminui, ampliando a diferença em relação ao preço anunciado.
3. Polarização entre área central e subúrbios
Enquanto o preço de fechamento por tsubo em Tóquio continua subindo de forma robusta, com alta de 8,3% em relação ao ano anterior, Kanagawa caiu 4,9%, Saitama 3,3% e Chiba 3,4%, ou seja, todas as áreas fora de Tóquio passaram para terreno negativo. Nas áreas centrais, a situação de "vende mesmo caro" continua, mas nos subúrbios o ajuste de preços já começou. Essa diferença de temperatura entre regiões também contribui para ampliar a divergência quando se observa o conjunto da região metropolitana.
4. Concentração da demanda de capital estrangeiro e de clientes de alta renda
Com o iene desvalorizado como pano de fundo, vêm aumentando os casos de investidores estrangeiros e clientes de alta renda comprando imóveis de alto valor nas áreas centrais. No entanto, essa demanda está concentrada em áreas e faixas de preço específicas, o que eleva o preço unitário médio de estoque por m², ao mesmo tempo em que cria um cenário no qual o público comprador em geral tem dificuldade de entrar nesse mercado.
5. Definição de "preços de desafio" pelos vendedores
A Tokyo Kantei analisa que continua a situação em que "mesmo colocando o imóvel à venda com um 'preço de desafio' acima do mercado, surgem compradores". Apesar de o prazo de fechamento ter superado pela primeira vez a média de cinco meses desde 2015, é marcante a tendência de os vendedores não avançarem prontamente para reduções de preço. Amparados pela expectativa de continuidade da alta dos custos de construção e pela histórica desvalorização do iene, tanto os vendedores quanto as imobiliárias intermediadoras mantêm uma postura firme.
Quais ações os proprietários devem tomar? Estratégias de venda e manutenção na era da divergência
Para proprietários que estão considerando vender
O mais importante é avaliar o preço adequado com base não no "preço anunciado", mas nos "dados de fechamento". Mesmo que o imóvel seja anunciado em valor alto acompanhando os preços ao redor, isso não faz sentido se não chegar ao fechamento. É essencial utilizar o índice de preços imobiliários do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo e os dados de fechamento da REINS para entender a faixa de preços pela qual os imóveis estão efetivamente sendo vendidos e, então, definir a estratégia.
Para proprietários que pretendem continuar mantendo o imóvel
Se o imóvel estiver alugado, compare com serenidade a receita atual de aluguel com o valor líquido que seria obtido em uma venda. Em um cenário de alta de juros, o custo de manutenção de longo prazo também pode aumentar. Por isso mesmo, torna-se importante revisar periodicamente os ativos e tomar decisões com base em dados.
Para quem está considerando comprar
Julgar de imediato que o imóvel está "caro demais" apenas olhando o "preço anunciado" exibido nos sites de busca de imóveis pode ser precipitado. Quando se conferem os dados reais de fechamento, não são raros os casos em que há uma oferta alguns pontos percentuais abaixo do preço anunciado, chegando a cerca de 10% de negociação. O ponto central é compreender corretamente o mercado e identificar onde existe margem de negociação.
A visão da INA: decisões corretas com informações transparentes de mercado
Nós, da INA&Associates株式会社, valorizamos acima de tudo a oferta transparente de informações com base em dados. No mercado imobiliário, ainda persiste a prática de "mostrar apenas os dados convenientes para o vendedor", mas com esse tipo de abordagem não é possível construir uma relação de confiança de longo prazo.
É justamente em momentos de ampliação da diferença entre o preço de fechamento e o preço anunciado que a presença de um parceiro confiável se torna essencial. Tanto para vendedores quanto para compradores, é indispensável um ambiente em que seja possível tomar decisões serenas com base em dados precisos. Queremos compartilhar inclusive as desvantagens, para pensar junto com cada cliente nas opções mais adequadas.
Resumo
- O preço unitário de fechamento por m² dos condomínios usados na região metropolitana de Tóquio foi de 869,9 mil ienes, enquanto o preço unitário de estoque por m² foi de 1.051,5 mil ienes, gerando uma diferença de cerca de 180 mil ienes por m²
- A taxa de crescimento do preço de estoque (+31,5%) supera amplamente a taxa de crescimento do preço de fechamento (+6,3%), e a precificação dos vendedores está se afastando da realidade do mercado
- Os fatores de fundo incluem alta dos custos de construção, alta dos juros, polarização entre área central e subúrbios, concentração do capital estrangeiro e postura firme dos vendedores
- Tanto na venda quanto na compra, é importante decidir com base não no "preço anunciado", mas nos "dados de fechamento"
- Justamente em um momento de ampliação da divergência, o uso de informações de mercado transparentes e precisas torna-se indispensável
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Quando a diferença entre o preço de fechamento e o preço anunciado é grande, que impacto isso gera no mercado?
A. Quando a diferença é grande, fica mais difícil vender o imóvel dentro do prazo imaginado pelo vendedor. O risco de permanência prolongada em estoque aumenta e, no fim, também cresce a possibilidade de ser necessário um corte expressivo no preço. Além disso, potenciais compradores podem adotar uma postura de espera, pensando que "talvez ainda caia mais", o que também pode reduzir a liquidez do mercado como um todo.
Q2. Qual é a diferença entre o preço unitário de fechamento por m² da REINS e a taxa de divergência de preços da Tokyo Kantei?
A. O preço unitário de fechamento por m² da REINS é o preço médio por metro quadrado de todos os imóveis que efetivamente tiveram a compra e venda concluídas. Já a taxa de divergência de preços da Tokyo Kantei é um indicador que compara, no mesmo imóvel, o "preço anunciado" e o "preço de fechamento" para mostrar o quanto houve de desconto. Cada um deles retrata a realidade do mercado a partir de um ângulo diferente.
Q3. Se os juros subirem, a divergência tende a aumentar ainda mais?
A. Essa possibilidade é alta. Enquanto a elevação dos juros reduz o limite de compra dos compradores, os vendedores seguem em um ambiente no qual é difícil baixar preços por causa da alta dos custos de construção, o que cria um fator estrutural para ampliar ainda mais a distância entre os dois lados. Ainda assim, se o tempo de permanência em estoque se alongar, também poderá surgir um movimento de revisão para baixo dos preços por parte dos vendedores.
Q4. Onde posso consultar os dados de fechamento?
A. É possível pesquisar gratuitamente os preços reais de transação no "Sistema de Busca de Informações sobre Preços de Transações Imobiliárias" e no "REINS Market Information", operados pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo. Além disso, os relatórios de mercado da Tokyo Kantei também divulgam as tendências de preços por área. Para compreender com precisão o mercado, recomendamos utilizar esses dados públicos.
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Fontes e referências
- East Japan Real Estate Information Network for East Japan (REINS), "Tendências do mercado imobiliário (estatísticas)"
- Tokyo Kantei, "Divergência de preços entre casos de oferta e casos de transação de condomínios usados em 2024" (julho de 2025)
- Tokyo Kantei, "Taxa de divergência de preços e período de venda de condomínios usados (região metropolitana)" (julho de 2025)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Índice de preços imobiliários"
