在首都圈的二手公寓市场中，“挂牌出售的价格”与“实际成交的价格”之间的差距正在以前所未有的幅度扩大。根据东日本不动产流通机构（REINS）的数据，成交每平方米单价与库存每平方米单价之间的差额已达到约18万日元/㎡。本文将结合最新数据，解析这一“差距”是如何变化的，以及它意味着什么。
什么是“成交价格”与“挂牌价格”？——理解成交单价与挂牌单价之间的差距
房地产市场中存在两种价格。一种是房源在门户网站或房地产公司上“挂牌出售的价格”，也就是所谓的挂牌单价（库存每平方米单价、新登记每平方米单价）。另一种是实际找到买方并完成交易的“成交价格”，也就是成交单价（成交每平方米单价）。
通常，挂牌价格是卖方的期望价格，因此会比成交价格略高一些。然而，如果这种差距变得过大，市场就会产生某种“扭曲”。即使卖方认为“这个价位应该能卖出”，与买方实际可承受金额之间的鸿沟却在扩大，结果便是房源长期卖不出去，或者最终不得不大幅降价的情况会越来越多。
从数据看差距扩大意味着什么？——解读近期市场数据
REINS 最新数据（2026年2月发布，2026年1月数据）
根据东日本不动产流通机构发布的市场观察报告，首都圈二手公寓的成交每平方米单价为86.99万日元（同比+6.3%），创下连续70个月上涨。另一方面，库存每平方米单价为105.15万日元（同比+31.5%），上涨速度远高于成交单价。
两者之间的差额已达到约18万日元/㎡，按70㎡换算，相当于产生了约1,260万日元的差距。即使从2025年全年数据来看，成交每平方米单价为82.98万日元，而新登记每平方米单价为95.98万日元，也可以确认约13万日元的差距。
尤其值得关注的是，成交单价的涨幅为+6.3%，而库存单价的涨幅达到+31.5%，呈现出接近5倍的增长。这意味着，在新建住宅建造成本飙升等背景下，卖方定价被推高的速度，已经明显超过市场实际成交水平。
东京Kantei的价格差离率
根据东京Kantei的调查，2024年下半年首都圈二手公寓的价格差离率为−4.19%。平均挂牌价格为4,871万日元，而成交价格为4,667万日元，差额约为200万日元。
值得注意的是，这一−4.19%的数值，是自2015年以来差距最小的水平。乍看之下似乎差距正在缩小，但这终究只是针对“最终成交的房源”的统计。由于未成交的高价房源不会被纳入统计，因此在实际市场中，“想卖的价格”与“能够卖出的价格”之间的鸿沟，应当被理解为更大。
成交套数与库存套数的变化
成交套数已连续16个月同比增长，说明交易本身仍然活跃。然而，库存套数维持在约4.5万套，高价挂牌的房源正在持续滞留。换言之，“能卖出的房源”与“卖不出去的房源”之间的两极分化正在加深。
为什么差距会扩大？——解读5个背景因素
1. 建筑成本高位运行
随着材料费和人工成本上升，新建公寓的供应价格显著上升。卖方会产生“既然新房已经这么贵，二手房也应该能按这个价格卖出”的心理，因此二手房的挂牌价格也被进一步推高。
2. 利率上升导致买方购买上限下降
自2024年秋季以来，住房贷款利率呈上升趋势。无论浮动利率还是固定利率都在上调，即使收入相同，可借款金额也在减少。结果就是，买方实际能够支付的价格上限下降，与挂牌价格之间的差距因此进一步拉大。
3. 市中心与郊区的两极分化
东京都的成交坪单价同比继续强劲上涨+8.3%，而神奈川县为−4.9%、埼玉县为−3.3%、千叶县为−3.4%，除东京都外全部转为负增长。市中心区域仍然维持“即使价格高也能卖出”的状态，但郊区已经开始进行价格调整。不同区域之间的温差，也成为推高整个首都圈差距的重要因素。
4. 海外资金与富裕阶层需求的偏重
在日元贬值背景下，海外投资者和富裕阶层购买市中心高价房产的情况正在增加。然而，这类需求集中于特定区域和价格带，一方面推高了整体库存每平方米单价，另一方面也造成普通购房群体更难进入市场的局面。
5. 卖方设定“挑战价格”
东京Kantei分析指出，“即使以高于市场水平的‘挑战价格’挂牌，仍然能够吸引买方”的状态一直在持续。尽管平均成交周期自2015年以来首次超过5个月，但卖方仍明显倾向于不主动降价。在建筑成本继续看涨以及历史性日元贬值的支撑下，卖方与中介公司双方都维持着强势姿态。
业主应采取什么行动？——差距时代下的出售与持有策略
给正在考虑出售的业主
最重要的是，判断合理价格时，应以“成交数据”而非“挂牌价格”为基础。即使参考周边挂牌价格而高价出售，只要无法成交，就没有实际意义。善用国土交通省的不动产价格指数及 REINS 的成交数据，先准确掌握“实际成交的价格区间”，再制定策略，这一点非常关键。
给打算继续持有的业主
如果房产正在出租，应冷静比较当前的租金收入与出售后的实际到手金额。在利率上升阶段，长期持有成本也可能增加。正因如此，定期盘点资产，并基于数据做出判断，才显得格外重要。
给正在考虑购买的人士
仅凭房源搜索网站上显示的“挂牌价格”就判断“太贵了”，仍为时尚早。如果查看实际成交数据，就会发现从挂牌价格中提出几个百分点到10%左右议价的情况并不少见。关键在于，先正确理解市场，再判断实际的谈判空间。
INA的观点——以透明的市场信息支持正确判断
我们 INA&Associates株式会社始终将基于数据的透明信息提供置于首位。房地产市场中，至今仍存在“只呈现对卖方有利的数据”的倾向，但依靠这样的做法，无法建立长期信任关系。
越是在成交单价与挂牌单价差距扩大的阶段，值得信赖的合作伙伴就越重要。无论对卖方还是买方而言，都需要一个能够基于准确数据冷静判断的环境。我们希望不仅传达优势，也坦诚说明潜在不利因素，并与每一位客户一同思考最合适的选择。这也是我们长期珍视的信任基础。
总结
- 首都圈二手公寓成交每平方米单价为86.99万日元，库存每平方米单价为105.15万日元，形成了约18万日元/㎡的差距
- 库存单价涨幅（+31.5%）远高于成交单价涨幅（+6.3%），卖方定价正在偏离市场实际水平
- 建筑成本上升、利率上升、市中心与郊区两极分化、海外资金分布不均、卖方强势姿态，都是背后的主要因素
- 无论是出售还是购买，判断都应以“成交数据”为基础，而不是仅看“挂牌价格”
- 正因为差距扩大，更需要充分运用透明且准确的市场信息
常见问题（FAQ）
Q1. 如果成交单价与挂牌单价差距很大，会对市场造成哪些影响？
A. 当差距较大时，房产会更难在卖方预期的时间内售出。库存滞留时间拉长，最终被迫大幅降价的风险也会提高。此外，购房意向者也可能因担心“价格还会继续下跌”而延后购买，进而导致整个市场的流动性下降。
Q2. REINS 的成交每平方米单价与东京Kantei的价格差离率有什么不同？
A. REINS 的成交每平方米单价，是所有实际完成买卖房源的每平方米平均成交价格。相比之下，东京Kantei的价格差离率，则是通过比较同一房源的“挂牌价格”与“成交价格”，来显示其被议价或降价的幅度。两者分别从不同角度反映了市场实际情况。
Q3. 利率上升后，差距还会继续扩大吗？
A. 这种可能性很高。随着利率上升，买方的购买上限下降；而卖方又因为建筑成本上升而难以轻易降价，因此双方之间的差距具有进一步扩大的结构性因素。不过，如果滞销状况持续时间过长，卖方也可能开始下调价格。
Q4. 可以在哪里确认成交数据？
A. 可通过国土交通省运营的“房地产交易价格信息检索”以及“REINS Market Information”免费查询实际成交价格。此外，东京Kantei的市场报告也会公开各区域的价格走势。为了更准确地把握市场水平，建议积极利用这些公共数据。
引用与参考资料
