주택 안전망 제도란? 아파트 경영에의 활용 방법과 공실 대책을 해설

일본에서는 저출산·고령화와 지방의 과소화가 진행되어 빈집·공실 문제가 심각화되고 있습니다. 이 과제에 대응하는 시책으로주택 안전망 제도가 주목받고 있습니다. 이 글에서는 주택 안전망 제도의 구조와 아파트 경영에의 활용 방법, 그 외의 공실 대책에 대해 해설합니다。

왜 공실 대책이 아파트 경영에 필수인가?

공실 대책이란 임대 물건의 공실을 줄이고 안정적인 임대료 수입을 확보하기 위한 시책입니다. 공실 대책을 게을리하면 다음 리스크가 발생합니다。

• 수익 저하：임대료 수입이 감소하여 대출 상환이나 수선비에 충당할 자금이 부족해진다
• 자산 가치 저하：관리가 미흡해지고 건물이 열화하여 입주자가 더욱 모이기 어려워진다
• 물건 매각：적자가 지속되면 대출 연체나 자기 파산의 리스크도 발생한다

주택 안전망 제도란 무엇인가?

주택 안전망 제도란 주택 확보 배려 필요자(고령자·저소득자·장애인·외국인 등)의 입주를 지원하는 국가 제도입니다. 2017년 새로운 주택 안전망법이 시행되어 다음 3가지 기둥으로 구성되어 있습니다。

1. 안전망 주택의 등록 제도

주택 확보 배려 필요자의 입주를 거부하지 않는 임대 주택으로서 도도부현 등에 등록하는 제도입니다. 등록된 주택은 전용 검색 사이트에서 공개되고 입주 희망자와의 매칭이 촉진됩니다。

2. 등록 주택의 개수·입주에 대한 경제적 지원

등록 주택에 대해서는 다음 지원을 받을 수 있습니다。

• 개수비 보조：배리어 프리화나 내진 개수 등의 비용을 일부 보조(최대 200만 엔/호)
• 임대료 저렴화 보조：저소득자 대상의 임대료 인하에 대한 보조(최대 4만 엔/월·호)
• 임대료 채무 보증료의 보조：보증 회사의 이용료를 보조

3. 거주 지원 법인에 의한 입주 지원

도도부현이 지정하는 거주 지원 법인이 입주자의 상담 대응·돌봄·생활 지원를 합니다. 집주인에게는 입주자의 팔로우를 받을 수 있으므로 안심하고 받아들일 수 있는 체제가 갖추어집니다。

주택 안전망 제도를 활용하는 장점이란?

아파트 오너에게 있어서의 주요 장점은 다음과 같습니다。

• 입주자층의 확대：통상 기피되기 쉬운 속성의 입주자를 안심하고 받아들일 수 있다
• 개수비의 보조：배리어 프리화 등의 설비 투자 비용을 경감할 수 있다
• 임대료 보조：저소득자 대상의 임대료 설정이어도 보조로 수익을 유지할 수 있다
• 사회 공헌：주택 빈곤자에 대한 지원이라는 사회적 의의가 있다

주택 안전망 제도의 단점과 주의사항이란?

• 입주자 대응의 부담：고령자나 장애인의 경우 긴급 대응이 필요해지는 경우가 있다
• 임대료 체납 리스크：저소득자의 경우 보증 회사의 이용이 중요
• 등록 절차의 수고：서류 준비나 행정과의 교섭이 발생한다
• 물건의 기준：내진성이나 배리어 프리 기준을 충족할 필요가 있는 경우가 있다

그 외의 유효한 공실 대책이란?

주택 안전망 제도 외에도 다음 공실 대책이 유효합니다。

• 임대료 검토：주변 시세에 맞는 적정한 임대료 설정
• 리폼·리노베이션：관리비의 비용를 고려하면서 수도 시설이나 인테리어 혁신
• 반려동물 가능·DIY 가능 물건：차별화에 의한 입주자 확보
• 무료 인터넷 도입：특히 단신자 대상 물건에서는 효과적
• 중개 업자에 대한 적극적인 영업：광고료(AD) 설정으로 소개를 촉진

공실 대책에는 물건의 과제에 맞는 접근이 중요합니다。관리 회사의 선택 방법도 공실률에 크게 영향을 미칩니다。