아파트 상속에서는 부동산 평가액, 공제액, 세율의 세 가지 요소로 세액이 결정됩니다. 수도권을 중심으로 아파트 보유자가 늘어나는 가운데, 상속세 대책을 사전에 이해해 두는 일은 자산 승계에서 중요한 과제가 되고 있습니다.
아파트 상속세는 어떻게 계산하나요?
아파트 상속세의 대략적인 금액은 "(상속세 평가액 - 공제액) × 세율"로 계산할 수 있습니다. 상속세 평가액은 일본 국세청의 재산평가기본통달에 따라 산정되며, 시가와는 다릅니다. 평가액이 높아질수록 세율도 올라가기 때문에 사전 시뮬레이션이 필수적입니다.
평가액은 어떻게 산정되나요?
아파트 한 세대만 소유하고 있는 경우에도 평가액의 기본은 건물의 전유부분 + 토지 지분 비율의 합산입니다.
- 토지(노선가 있음): 노선가 ÷ ㎡ × 아파트 전체 면적 × 지분 비율
- 토지(노선가 없음): 고정자산세 평가액 × 재산평가기준서의 세율 × 지분 비율
- 건물: 고정자산세 과세표준액(매입 금액의 약 70%가 기준)
지분 비율은 전유면적을 기준으로 하며, 등기사항증명서에서 확인할 수 있습니다.
임대 중인 아파트는 평가액이 낮아집니다
보유한 아파트를 임대하고 있는 경우에는 임대주택 부지 평가 및 임대주택 평가가 적용되어 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
- 토지: 자가용지 평가액 × (1 - 차지권 비율 × 차가권 비율)
- 건물: 건물 평가액 × (1 - 차가권 비율)
자가 사용 부동산보다 낮게 평가되므로, 임대 운영은 상속 대책으로도 효과적입니다.
아파트 상속세에 활용할 수 있는 두 가지 주요 공제
상속세는 기초공제와 배우자공제를 활용하면 크게 줄일 수 있습니다. 두 공제 모두 다른 공제와 함께 적용할 수 있습니다.
기초공제: 상속인 수에 따라 달라집니다
기초공제액 = 3,000만 엔 + (상속인 수 × 600만 엔)
- 상속인 1명: 3,600만 엔
- 상속인 2명: 4,200만 엔
- 상속인 3명: 4,800만 엔
상속 평가액이 기초공제액보다 적으면 과세되지 않습니다.
배우자공제: 최대 1억 6,000만 엔
배우자가 상속하는 경우 "1억 6,000만 엔" 또는 "배우자의 법정상속분 상당액" 중 큰 금액까지 공제를 받을 수 있습니다. 상속세 평가액이 1억 6,000만 엔 이하라면 배우자에게 부과되는 상속세가 0원이 되는 경우도 많습니다.
부동산 투자로 임대 아파트를 보유한 오너에게 상속세 평가 감액과 공제의 조합은 효과적인 출구 전략 중 하나입니다. 자세한 내용은 부동산 투자의 종합 스킬 해설도 참고해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 아파트의 상속세 평가액은 시가와 같은가요?
아니요. 일본 국세청의 재산평가기본통달에 따른 평가액으로 산정되기 때문에 일반적으로 시가보다 낮습니다.
Q2. 임대 중인 아파트는 상속세가 줄어드나요?
네. 임대주택 부지 평가와 임대주택 평가에 따라 자가 사용 부동산보다 평가액이 낮아집니다. 차지권 비율과 차가권 비율을 확인해 두는 것이 좋습니다.
Q3. 기초공제와 배우자공제를 동시에 사용할 수 있나요?
네. 두 공제는 함께 적용할 수 있습니다. 배우자공제를 적용한 뒤 남은 금액에 기초공제를 충당할 수 있습니다.
Q4. 상속세 계산을 직접 할 수 있나요?
노선가와 고정자산세 과세표준액을 알면 대략적인 계산은 가능하지만, 정확한 세액을 확인하려면 세무사와 상담하는 것을 권장합니다.
Q5. 상속세 신고 기한은 언제인가요?
피상속인이 사망한 사실을 안 날의 다음 날부터 10개월 이내입니다. 기한을 넘기면 가산세와 연체세가 발생합니다.
