En la sucesión de un apartamento en condominio, el importe del impuesto se determina por tres elementos: el valor de tasación del inmueble, el importe de las deducciones y la tasa impositiva. A medida que aumenta el número de propietarios de condominios, especialmente en el área metropolitana de Tokio, comprender con antelación las medidas del impuesto sobre sucesiones se ha convertido en un tema clave para la transmisión patrimonial.
¿Cómo se calcula el impuesto de sucesiones de un apartamento en condominio?
El importe estimado del impuesto de sucesiones de un apartamento en condominio se calcula como "(valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones − importe de las deducciones) × tasa impositiva". El valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones se calcula con base en la Circular Básica de Valoración de Bienes de la Agencia Tributaria Nacional de Japón y difiere del precio de mercado. Cuanto mayor sea el valor de tasación, mayor será también la tasa impositiva, por lo que una simulación previa es indispensable.
¿Cómo se calcula el valor de tasación?
Incluso si se posee una sola unidad de apartamento en condominio, la base del valor de tasación es la suma de la parte exclusiva del edificio + la proporción de copropiedad del terreno.
- Terreno (con valor de calle): valor de calle ÷ m² × superficie total del condominio × proporción de copropiedad
- Terreno (sin valor de calle): valor de tasación del impuesto sobre activos fijos × tasa del manual de criterios de valoración patrimonial × proporción de copropiedad
- Edificio: base imponible del impuesto sobre activos fijos (como referencia, aproximadamente el 70 % del precio de compra)
La proporción de copropiedad se basa en la superficie exclusiva y puede confirmarse en el certificado del registro inmobiliario.
El valor de tasación de un apartamento en condominio arrendado disminuye
Si el apartamento en condominio de su propiedad está arrendado, se aplican la valoración de terreno con edificio en alquiler y la valoración de edificio en alquiler, lo que genera un efecto de ahorro fiscal.
- Terreno: valor de terreno para uso propio × (1 − proporción del derecho de arrendamiento del terreno × proporción del derecho de arrendamiento del edificio)
- Edificio: valor de tasación del edificio × (1 − proporción del derecho de arrendamiento del edificio)
Como se valora por debajo de un inmueble de uso propio, la gestión de alquileres también es eficaz como medida de planificación sucesoria.
Dos deducciones principales que pueden utilizarse en el impuesto de sucesiones de apartamentos en condominio
El impuesto sobre sucesiones puede reducirse de forma significativa aprovechando la deducción básica y la deducción conyugal. Ambas deducciones pueden aplicarse conjuntamente con otras deducciones.
Deducción básica: cambia según el número de herederos
Importe de la deducción básica = 30 millones de yenes + (número de herederos × 6 millones de yenes)
- 1 heredero: 36 millones de yenes
- 2 herederos: 42 millones de yenes
- 3 herederos: 48 millones de yenes
Si el valor de tasación sucesoria es inferior al importe de la deducción básica, no se aplica tributación.
Deducción conyugal: hasta 160 millones de yenes
Si el cónyuge hereda, puede aplicarse una deducción hasta el importe mayor entre "160 millones de yenes" o "el equivalente a la cuota legal de herencia del cónyuge". Si el valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones es de 160 millones de yenes o menos, en muchos casos el impuesto sobre sucesiones para el cónyuge puede quedar en cero.
Para los propietarios que poseen apartamentos en condominio en alquiler como inversión inmobiliaria, la combinación de la reducción del valor de tasación del impuesto sobre sucesiones y las deducciones es una estrategia de salida eficaz. Para más información, consulte también explicación integral de habilidades de inversión inmobiliaria.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿El valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones de un apartamento en condominio es el mismo que el precio de mercado?
No. Como se calcula con base en la Circular Básica de Valoración de Bienes de la Agencia Tributaria Nacional de Japón, generalmente es inferior al precio de mercado.
Q2. ¿Se reduce el impuesto sobre sucesiones si el apartamento en condominio está arrendado?
Sí. La valoración de terreno con edificio en alquiler y la valoración de edificio en alquiler reducen el valor de tasación en comparación con un inmueble de uso propio. Conviene confirmar la proporción del derecho de arrendamiento del terreno y la del edificio.
Q3. ¿Pueden utilizarse al mismo tiempo la deducción básica y la deducción conyugal?
Sí. Ambas deducciones pueden aplicarse conjuntamente. Tras aplicar la deducción conyugal, la deducción básica puede imputarse al importe restante.
Q4. ¿Puedo calcular yo mismo el impuesto sobre sucesiones?
Es posible hacer una estimación aproximada si se conocen el valor de calle y la base imponible del impuesto sobre activos fijos, pero para determinar con precisión el importe del impuesto recomendamos consultar a un asesor fiscal.
Q5. ¿Cuál es el plazo para presentar la declaración del impuesto sobre sucesiones?
Debe presentarse dentro de los 10 meses siguientes al día posterior a aquel en que se supo del fallecimiento del causante. Si se supera el plazo, se generan impuestos adicionales y recargos por mora.
