في وراثة الشقق السكنية، يتحدد مبلغ الضريبة من خلال ثلاثة عناصر هي قيمة التقييم، ومبلغ الخصومات، ومعدل الضريبة. ومع تزايد عدد مالكي الشقق السكنية، لا سيما في منطقة العاصمة، أصبح فهم إجراءات مواجهة ضريبة الميراث مسبقًا قضية مهمة في نقل الأصول.
ما طريقة احتساب ضريبة ميراث الشقق السكنية؟
يمكن تقدير ضريبة ميراث الشقق السكنية وفق المعادلة "(قيمة التقييم لضريبة الميراث - مبلغ الخصومات) × معدل الضريبة". وتُحتسب قيمة التقييم لضريبة الميراث استنادًا إلى التعاميم الأساسية لتقييم الممتلكات الصادرة عن مصلحة الضرائب الوطنية، وهي تختلف عن سعر السوق. وكلما ارتفعت قيمة التقييم، ارتفع معدل الضريبة أيضًا، لذلك يعد إعداد محاكاة مسبقة أمرًا لا غنى عنه.
كيف تُحتسب قيمة التقييم؟
حتى عند امتلاك وحدة واحدة في الشقة السكنية، فإن الأساس في قيمة التقييم هو مجموع الجزء المملوك حصريًا من المبنى + نسبة الحصة في الأرض.
- الأرض (مع وجود قيمة طريق): قيمة الطريق ÷ ㎡ × المساحة الإجمالية للشقة السكنية × نسبة الحصة
- الأرض (من دون قيمة طريق): قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة × معدل الضريبة في معايير تقييم الممتلكات × نسبة الحصة
- المبنى: مبلغ الأساس القياسي لضريبة الأصول الثابتة (يُعد نحو 70% من سعر الشراء مؤشرًا تقريبيًا)
تُحدد نسبة الحصة بناءً على المساحة المملوكة حصريًا، ويمكن التحقق منها من شهادة السجل العقاري.
تنخفض قيمة التقييم للشقق السكنية المؤجرة
إذا كنت تؤجر الشقة السكنية المملوكة لك، فسيتم تطبيق تقييم الأرض المقامة عليها دار مؤجرة وتقييم الدار المؤجرة، ما يحقق أثرًا في خفض العبء الضريبي.
- الأرض: قيمة تقييم الأرض للاستخدام الذاتي × (1 - نسبة حق الإيجار الأرضي × نسبة حق الإيجار السكني)
- المبنى: قيمة تقييم المبنى × (1 - نسبة حق الإيجار السكني)
وبما أنها تُقيَّم بأقل من العقارات المخصصة للاستخدام الذاتي، فإن إدارة التأجير تعد فعالة أيضًا ضمن تدابير الميراث.
خصمان رئيسيان يمكن استخدامهما في ضريبة ميراث الشقق السكنية
يمكن في بعض الحالات خفض ضريبة الميراث بشكل كبير من خلال الاستفادة من الخصم الأساسي وخصم الزوج أو الزوجة. وكلا الخصمين يمكن استخدامه مع خصومات أخرى.
الخصم الأساسي: يتغير بحسب عدد الورثة
مبلغ الخصم الأساسي = 30 مليون ين + (عدد الورثة × 6 ملايين ين)
- وارث واحد: 36 مليون ين
- وارثان: 42 مليون ين
- ثلاثة ورثة: 48 مليون ين
إذا كانت قيمة التقييم للميراث أقل من مبلغ الخصم الأساسي، فلا تُفرض الضريبة.
خصم الزوج أو الزوجة: حتى 160 مليون ين كحد أقصى
إذا كان الزوج أو الزوجة هو من يرث، فيمكن الحصول على خصم حتى "160 مليون ين" أو "المبلغ المعادل للحصة القانونية للزوج أو الزوجة في الميراث" أيهما أكبر. وإذا كانت قيمة التقييم لضريبة الميراث 160 مليون ين أو أقل، فهناك حالات كثيرة تصبح فيها ضريبة الميراث على الزوج أو الزوجة صفرًا.
وبالنسبة إلى المالكين الذين يحتفظون بشقق سكنية مؤجرة كاستثمار عقاري، فإن الجمع بين خفض التقييم والخصومات في ضريبة الميراث يعد أحد استراتيجيات الخروج الفعالة. لمزيد من التفاصيل، يرجى الرجوع أيضًا إلى الشرح الشامل لمهارات الاستثمار العقاري.
مقالات يُنصح بقراءتها مع هذا المقال
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. هل قيمة التقييم لضريبة ميراث الشقة السكنية هي نفسها سعر السوق؟
لا. لأنها تُحتسب وفق قيمة التقييم المستندة إلى التعاميم الأساسية لتقييم الممتلكات الصادرة عن مصلحة الضرائب الوطنية، فهي تكون عمومًا أقل من سعر السوق.
س2. هل تنخفض ضريبة الميراث على الشقة السكنية المؤجرة؟
نعم. فبفضل تقييم الأرض المقامة عليها دار مؤجرة وتقييم الدار المؤجرة، تنخفض قيمة التقييم مقارنة بالعقار المخصص للاستخدام الذاتي. ينبغي التحقق من نسبة حق الإيجار الأرضي ونسبة حق الإيجار السكني.
س3. هل يمكن استخدام الخصم الأساسي وخصم الزوج أو الزوجة في الوقت نفسه؟
نعم. يمكن الجمع بين الخصمين. ويمكن بعد تطبيق خصم الزوج أو الزوجة تخصيص الخصم الأساسي للمبلغ المتبقي.
س4. هل يمكنني احتساب ضريبة الميراث بنفسي؟
إذا كانت قيمة الطريق ومبلغ الأساس القياسي لضريبة الأصول الثابتة معروفين، فمن الممكن إجراء تقدير تقريبي، لكن يُنصح باستشارة محاسب ضرائب للحصول على مبلغ دقيق.
س5. ما الموعد النهائي لتقديم إقرار ضريبة الميراث؟
هو خلال 10 أشهر من اليوم التالي لليوم الذي عرفت فيه بوفاة المورث. وإذا تم تجاوز المهلة، فستُفرض ضريبة إضافية وغرامة تأخير.
