在公寓繼承中，稅額由房產評估額、扣除額與稅率這三項要素決定。隨著以首都圈為中心持有公寓的人數增加，事先了解遺產稅對策，已成為資產傳承中的重要課題。
公寓遺產稅的計算方式是什麼？
公寓遺產稅的大致金額可透過「（遺產稅評估額－扣除額）×稅率」計算。遺產稅評估額是依據日本國稅廳《財產評價基本通達》計算得出，與市場價格並不相同。評估額越高，稅率也會隨之上升，因此事先進行試算相當重要。
評估額如何計算？
即使只持有一戶公寓，評估額的基礎也是建物專有部分＋土地持分比例的合計。
- 土地（有路線價）：路線價÷㎡ × 整棟公寓總面積 × 持分比例
- 土地（無路線價）：固定資產稅評估額 × 財產評價基準書的稅率 × 持分比例
- 建物：固定資產課稅標準額（通常以購買金額的約70%為參考）
持分比例以專有面積為基礎，可在不動產登記證明中確認。
出租中的公寓會降低評估額
若自有公寓正在出租，則可適用出租房屋建付地與出租房屋評估，從而產生節稅效果。
- 土地：自用地評估額 ×（1－借地權比例×借家權比例）
- 建物：建物評估額 ×（1－借家權比例）
由於其評估額低於自用房產，因此出租經營對繼承對策也具有實際效益。
公寓遺產稅可使用的兩項主要扣除
透過活用基礎扣除與配偶者扣除，遺產稅有可能大幅壓縮。這兩項扣除都可以與其他扣除併用。
基礎扣除：隨繼承人數而變動
基礎扣除額 ＝ 3,000萬日圓 ＋（繼承人數 × 600萬日圓）
- 1位繼承人：3,600萬日圓
- 2位繼承人：4,200萬日圓
- 3位繼承人：4,800萬日圓
若繼承評估額低於基礎扣除額，則不需課稅。
配偶者扣除：最高1億6,000萬日圓
若由配偶繼承，可享有最高至「1億6,000萬日圓」或「相當於配偶法定繼承分的金額」兩者中較高者的扣除。若遺產稅評估額在1億6,000萬日圓以下，很多情況下配偶的遺產稅可為零。
對於持有出租公寓作為不動產投資的業主而言，遺產稅評估減額與各項扣除的組合，是一種有效的退出策略。詳細內容也可參考不動產投資綜合技能解說。
常見問題（FAQ）
Q1. 公寓的遺產稅評估額與市場價格相同嗎？
不同。由於其是依據日本國稅廳《財產評價基本通達》計算，因此通常低於市場價格。
Q2. 出租中的公寓會讓遺產稅變低嗎？
會。透過出租房屋建付地與出租房屋評估，其評估額會低於自用房產。建議確認借地權比例與借家權比例。
Q3. 基礎扣除與配偶者扣除可以同時使用嗎？
可以。兩項扣除可以併用。在適用配偶者扣除後，還可將基礎扣除用於剩餘金額。
Q4. 可以自己計算遺產稅嗎？
若掌握路線價與固定資產課稅標準額，便可進行概算，但如需準確稅額，仍建議諮詢稅理士。
Q5. 遺產稅的申報期限是什麼時候？
期限為自知悉被繼承人過世之次日起10個月內。逾期可能產生加算稅與滯納稅。
