在公寓继承中，税额由房产评估额、扣除额和税率这三个要素决定。随着以首都圈为中心持有公寓的人不断增加，提前了解遗产税对策，已成为资产传承中的重要课题。
公寓遗产税的计算方法是什么？
公寓遗产税的大致金额可通过“（遗产税评估额－扣除额）×税率”计算。遗产税评估额是依据日本国税厅《财产评价基本通达》计算得出的，与市场价格并不相同。评估额越高，税率也会相应上升，因此事先进行测算十分必要。
评估额如何计算？
即使只持有一套公寓，评估额的基础也是建筑物专有部分＋土地持分比例的合计。
- 土地（有路线价）：路线价÷㎡ × 整栋公寓总面积 × 持分比例
- 土地（无路线价）：固定资产税评估额 × 财产评价基准书中的税率 × 持分比例
- 建筑物：固定资产课税标准额（通常以购买金额的约70%为参考）
持分比例以专有面积为基础，可在不动产登记证明中确认。
出租中的公寓会降低评估额
如果自有公寓正在出租，则可适用出租房屋建付地及出租房屋评估，从而产生节税效果。
- 土地：自用地评估额 ×（1－借地权比例×借家权比例）
- 建筑物：建筑物评估额 ×（1－借家权比例）
由于其评估额低于自用房产，因此出租经营对继承对策也具有实际效果。
公寓遗产税可使用的两项主要扣除
通过活用基础扣除和配偶者扣除，遗产税有可能得到大幅压缩。这两项扣除都可以与其他扣除并用。
基础扣除：随继承人数变化
基础扣除额 ＝ 3,000万日元 ＋（继承人数 × 600万日元）
- 1名继承人：3,600万日元
- 2名继承人：4,200万日元
- 3名继承人：4,800万日元
如果继承评估额低于基础扣除额，则无需缴税。
配偶者扣除：最高1亿6,000万日元
如果由配偶继承，则可享受最高至“1亿6,000万日元”或“相当于配偶法定继承份额的金额”两者中较高者的扣除。如果遗产税评估额在1亿6,000万日元以下，很多情况下配偶的遗产税可为零。
对于持有出租公寓作为不动产投资的业主而言，遗产税评估减额与各项扣除的组合，是一种有效的退出策略。详情也可参考不动产投资综合技能解读。
常见问题（FAQ）
Q1. 公寓的遗产税评估额与市场价格相同吗？
不相同。由于其依据日本国税厅《财产评价基本通达》计算，因此通常低于市场价格。
Q2. 出租中的公寓会降低遗产税吗？
会。通过出租房屋建付地及出租房屋评估，其评估额会低于自用房产。建议确认借地权比例和借家权比例。
Q3. 基础扣除和配偶者扣除可以同时使用吗？
可以。两项扣除可以并用。在适用配偶者扣除后，还可以将基础扣除用于剩余金额。
Q4. 可以自己计算遗产税吗？
如果掌握路线价和固定资产课税标准额，就可以做出大致测算，但如需准确税额，建议咨询税理士。
Q5. 遗产税的申报期限是什么时候？
期限为自知悉被继承人去世之次日起10个月以内。逾期可能产生加算税和滞纳税。
