Bei der Vererbung einer Eigentumswohnung wird die Steuer durch drei Faktoren bestimmt: den Bewertungswert der Immobilie, die abzugsfaehigen Betraege und den Steuersatz. Da die Zahl der Wohnungseigentuemer vor allem im Grossraum Tokio zunimmt, ist es zu einer wichtigen Aufgabe der Vermoegensnachfolge geworden, sich fruehzeitig mit der Erbschaftsteuerplanung vertraut zu machen.
Wie wird die Erbschaftsteuer fuer eine Eigentumswohnung berechnet?
Die Erbschaftsteuer fuer eine Eigentumswohnung laesst sich grob mit "(erbschaftsteuerlicher Bewertungswert - Abzugsbetrag) x Steuersatz" berechnen. Der erbschaftsteuerliche Bewertungswert wird auf Grundlage der grundlegenden Bewertungsrichtlinien der japanischen Steuerbehoerde ermittelt und unterscheidet sich vom Marktpreis. Je hoeher der Bewertungswert ist, desto hoeher faellt auch der Steuersatz aus. Deshalb ist eine vorherige Simulation unverzichtbar.
Wie wird der Bewertungswert ermittelt?
Auch wenn Sie nur eine einzelne Wohnungseinheit besitzen, basiert der Bewertungswert grundsaetzlich auf der Summe aus dem ausschliesslich genutzten Gebaeudeteil + dem Miteigentumsanteil am Grundstueck.
- Grundstueck (mit Strassenrichtwert): Strassenrichtwert ÷ ㎡ x Gesamtflaeche der Wohnanlage x Miteigentumsanteil
- Grundstueck (ohne Strassenrichtwert): Bewertung fuer die Grundsteuer x Steuersatz gemaess Bewertungsrichtlinien x Miteigentumsanteil
- Gebaeude: steuerlicher Bewertungsbetrag fuer das Gebaeude (als Richtwert gelten etwa 70% des Kaufpreises)
Der Miteigentumsanteil richtet sich nach der Flaeche der exklusiv genutzten Einheit und kann dem Grundbuchauszug entnommen werden.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen sinkt der Bewertungswert
Wenn die gehaltene Eigentumswohnung vermietet ist, kommen die Bewertung von vermietetem Bauland und die Bewertung eines vermieteten Gebaeudes zur Anwendung, was steuermindernd wirkt.
- Grundstueck: Bewertungswert fuer eigengenutztes Bauland x (1 - Anteil des Erbbaurechts x Anteil des Mietrechts)
- Gebaeude: Gebaeudebewertungswert x (1 - Anteil des Mietrechts)
Da der Wert niedriger angesetzt wird als bei eigengenutzten Objekten, ist die Vermietung auch als Massnahme fuer die Nachfolgeplanung wirksam.
Zwei wichtige Freibetraege bei der Erbschaftsteuer fuer Eigentumswohnungen
Durch die Nutzung des Grundfreibetrags und des Ehegattenfreibetrags kann die Erbschaftsteuer in vielen Faellen deutlich reduziert werden. Beide Freibetraege koennen auch zusammen mit anderen Verguenstigungen genutzt werden.
Grundfreibetrag: abhaengig von der Zahl der Erben
Grundfreibetrag = 30 Mio. Yen + (Anzahl der Erben x 6 Mio. Yen)
- 1 Erbe: 36 Mio. Yen
- 2 Erben: 42 Mio. Yen
- 3 Erben: 48 Mio. Yen
Liegt der erbschaftsteuerliche Bewertungswert unter dem Grundfreibetrag, faellt keine Steuer an.
Ehegattenfreibetrag: bis zu 160 Mio. Yen
Wenn der Ehepartner erbt, kann ein Freibetrag bis zur Hoehe von "160 Mio. Yen" oder "dem Betrag, der dem gesetzlichen Erbteil des Ehepartners entspricht", je nachdem, welcher Betrag hoeher ist, in Anspruch genommen werden. Liegt der erbschaftsteuerliche Bewertungswert bei 160 Mio. Yen oder darunter, faellt fuer den Ehepartner in vielen Faellen keine Erbschaftsteuer an.
Fuer Eigentuemer, die vermietete Eigentumswohnungen als Immobilieninvestition halten, ist die Kombination aus Bewertungsabschlag und Freibetraegen bei der Erbschaftsteuer eine wirksame Exit-Strategie. Weitere Einzelheiten finden Sie auch in der umfassenden Erlaeuterung zu Immobilieninvestitionskompetenzen.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Entspricht der erbschaftsteuerliche Bewertungswert einer Eigentumswohnung dem Marktpreis?
Nein. Da er auf Grundlage der grundlegenden Bewertungsrichtlinien der japanischen Steuerbehoerde berechnet wird, liegt er in der Regel unter dem Marktpreis.
F2. Wird die Erbschaftsteuer bei einer vermieteten Eigentumswohnung geringer?
Ja. Durch die Bewertung von vermietetem Bauland und vermieteten Gebaeuden sinkt der Bewertungswert im Vergleich zu eigengenutzten Objekten. Sie sollten den Anteil des Erbbaurechts und den Anteil des Mietrechts pruefen.
F3. Koennen Grundfreibetrag und Ehegattenfreibetrag gleichzeitig genutzt werden?
Ja. Beide Freibetraege koennen kombiniert werden. Nach Anwendung des Ehegattenfreibetrags kann der verbleibende Betrag mit dem Grundfreibetrag verrechnet werden.
F4. Kann ich die Erbschaftsteuer selbst berechnen?
Wenn Strassenrichtwert und steuerlicher Bewertungsbetrag fuer die Grundsteuer bekannt sind, ist eine grobe Berechnung moeglich. Fuer eine genaue Steuerlast empfiehlt sich jedoch die Ruecksprache mit einem Steuerberater.
F5. Bis wann muss die Erbschaftsteuererklaerung eingereicht werden?
Sie muss innerhalb von 10 Monaten ab dem Tag nach dem Zeitpunkt eingereicht werden, an dem Sie vom Tod des Erblassers erfahren haben. Bei Fristueberschreitung fallen Zuschlagsteuer und Saeumniszinsen an.
