외국인의 일본 부동산 투자가 증가함에 따라, 임대 관리 회사가 외국인 소유주의 부동산을 관리하는 사례도 늘어나고 있습니다. 일본인 소유주와는 다른 절차와 대응이 필요하므로, 실무상의 주요 사항을 정리해 보겠습니다.
납세관리인의 선임 및 신고
비거주자인 외국인 소유주가 일본의 부동산을 소유하는 경우, 납세 관리인을 선임해야 합니다. 납세 관리인은 확정신고서 제출이나 세금 납부 등 소유주의 납세 의무를 대행합니다.
관리 회사가 처리해야 할 사항
- 소유주에게 납세관리인 선임을 안내한다
- 부동산 소재지 세무서에 ‘납세관리인 신고서’ 제출 여부를 확인한다
- 신고 후 세무서에서 발송한 서류가 납세 관리인에게 도착한다는 사실을 소유주에게 설명한다
관리 회사 자체가 납세 관리인이 되는 것도 가능하지만, 세무 신고에 대한 책임이 발생하므로 세무사와의 협력 체제를 갖춘 후 판단해야 합니다.
외환법에 따른 사후 신고
비거주자가 부동산을 취득한 경우, 외국환 및 대외무역법(외환법)에 따라 거래 다음 날부터 20일 이내에 일본은행에 신고해야 합니다.
신고 불필요한 경우
- 본인이나 친족의 주거 목적으로 취득한 경우
- 본인의 사무실 용도로 취득한 경우
- 다른 비거주자로부터 취득한 경우
단, 별장이나 세컨드 하우스는 ‘거주용 목적’에 해당하지 않으므로 신고가 필요합니다. 투자용 부동산은 기본적으로 신고 대상입니다. 관리 회사로서 소유주에게 신고의 필요성을 조기에 안내하는 것이 중요합니다.
국내 연락처 등기 (2024년 4월~)
2024년 4월부터 소유권 등기 명의인이 국내에 주소를 두지 않는 경우, 국내 연락처 등기가 의무화되었습니다.
관리 회사가 국내 연락처가 되는 경우
관리 회사가 국내 연락처로 등기되는 경우도 예상됩니다. 이 경우, 동의서와 인감증명서가 필요합니다. 소유주와의 관리 위탁 계약서에서 국내 연락처로서의 역할을 명확히 해 두는 것을 권장합니다.
국내 연락처가 없는 경우에도 ‘연락처가 없다는 사실’을 등기해야 하므로, 어쨌든 이에 대한 조치가 필요합니다.
관리비·수선적립금의 처리
아파트의 경우, 관리비와 수선 적립금은 매월 납부해야 합니다. 비거주자 소유주의 경우, 다음과 같은 조치가 필요합니다.
- 일본 국내 계좌에서의 자동 이체 설정 확인
- 관리조합 총회에 대한 의사 표시(위임장 처리) 대행
- 각종 통지 수령 및 전달
해외에 거주하는 소유주와의 소통은 시차나 이메일을 중심으로 이루어지기 때문에, 관리 시스템을 통한 정보 공유가 효과적입니다. 티켓 기반으로 대응 이력을 시각화하여 소유주가 언제든지 상황을 확인할 수 있는 체계를 갖추는 것이 신뢰 구축으로 이어집니다.
임대료 송금 실무
외국인 소유주가 해외에 거주하는 경우, 임대료 송금 방법도 사전에 합의해야 합니다.
- 국내 계좌로의 송금: 가장 간단한 방법. 소유주가 일본 은행 계좌를 보유하고 있다면 일반적인 국내 송금으로 처리 가능
- 해외 계좌 송금: 수수료가 비싸고 송금에 며칠이 소요됩니다. 월말 잔액이 1억 엔 상당액을 초과할 경우 별도 보고가 필요합니다
관리 위탁 계약서 내에서 송금 방법, 수수료 부담, 송금일을 명확히 정해 두는 것이 중요합니다.
입주자 대응 시 주의할 점
외국인 소유주의 물건이라고 해서 입주자 대응이 크게 달라지는 것은 아닙니다. 다만, 다음 사항들은 유의해야 합니다.
- 수리 승인에 시차가 발생할 가능성이 있다(긴급 대응 권한 위임을 사전에 합의해 둔다)
- 소유주와의 연락 수단(이메일·채팅 도구 등)을 확인해 둬야 합니다
- 원상복구 및 대규모 수리의 판단 기준을 사전에 합의해 둠
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 외국인 소유주와의 계약서는 외국어로 작성해야 합니까?
법적으로는 일본어 계약서로도 문제없지만, 내용 이해를 위해 요점 번역이나 번역본을 참고용으로 제공하는 것이 바람직합니다. 등기에 외국어 서류를 사용할 경우 일본어 번역본을 첨부해야 합니다.
Q. 고정자산세 납부는 어떻게 되나요?
납세 관리인이 선임되어 있다면, 납세 관리인에게 납세 통지서가 발송됩니다. 관리 회사가 납세 관리인이 아닌 경우에도, 납부 기한 안내나 소유주에 대한 리마인드는 관리 품질의 관점에서 효과적입니다.
