중고 아파트 투자에서 놓치기 쉬운 비용 중 하나가 부동산 취득세입니다. 취득 후 갑자기 도착하는 납세 통지서에 당황하지 않도록, 계산 방법과 경감 조치, 그 밖의 세금을 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.
중고 아파트의 부동산 취득세란 무엇인가요?
부동산 취득세는 부동산을 취득했을 때 도도부현이 부과하는 지방세로, 토지와 건물에 각각 한 번만 과세됩니다.입주 후 지방자치단체에서 납세 통지서가 발송되므로, 취득비 계산에 반드시 포함해 두어야 합니다.
기본 계산식
부동산 취득세 = 고정자산세 평가액 × 3% (본칙 4%, 2024년 3월 31일까지의 특례)
경감 조치가 적용되면 세액이 줄어듭니다.
토지의 부동산 취득세는 어떻게 계산하나요?
중고 아파트(구분소유)의 토지 부분 계산식은 다음과 같습니다.
토지의 부동산 취득세 = (고정자산세 평가액 × 1/2 × 3%) − 공제액
공제액은 다음 ①, ② 중 더 큰 금액을 적용합니다.
- ①45,000엔
- ②토지 1m²당 가격 × 1/2 × 바닥면적의 2배(상한 200m²) × 3%
공제 요건에는 「내진 기준에 적합한 기존 주택을 취득한 후 1년 이내에 토지도 함께 취득할 것」 등이 있습니다.
건물의 경감 조치 조건은 무엇인가요?
건물 부분의 경감 조치를 받으려면 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 개인이 본인 거주용으로 취득한 주택
- 바닥면적 50m² 이상 240m² 이하(아파트는 전유 부분 + 공용 부분의 안분 면적)
- 목조·경량철골은 취득일 기준 과거 20년 이내에 건축, 철골·RC조는 25년 이내
- 또는 등기부상 건축일이 1982년 1월 1일 이후일 것
대상 물건의 건축 연도별 공제액(도쿄도)은 부동산 취득세의 경감 조치와 환급 신청에 관한 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
중고 아파트 취득 시 발생하는 기타 세금
인지세
매매계약서 작성 시 과세됩니다. 매매가격에 따른 수입인지를 첨부하여 납부합니다. 경감 조치가 있으며(계약서 금액이 10만 엔을 초과하고 적용 대상 기간에 작성된 경우) 적용됩니다.
등록면허세
소유권 이전 등기 시 과세됩니다. 계산식은 「고정자산세 평가액 × 세율」이며, 자기 거주용 취득이라면 본칙 20/1000이 3/1000으로 경감됩니다(내화건축물 25년 이내, 바닥면적 50m² 이상 등의 요건 있음).
소비세
부동산회사가 매도인인 경우 건물 부분에 소비세가 과세됩니다. 개인 간 매매와 토지 거래에는 소비세가 비과세됩니다.투자용 부동산을 매입할 때는 과세 매입으로서 소비세 환급을 받을 수 있는 경우도 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중고 아파트 취득세의 납부 기한은 언제인가요?
A. 지방자치단체에서 발송한 납세 통지서에 기재된 기한까지 납부합니다. 기한을 넘기면 연체세가 발생하므로, 자금 계획에 포함해 두는 것이 좋습니다.
Q. 경감 조치 요건을 충족하지 않는 중고 아파트를 투자용으로 구입한 경우에는 어떻게 되나요?
A. 본인 거주용이 아닌 투자용 부동산은 건물의 경감 조치를 받을 수 없는 경우가 많습니다. 다만 토지 공제는 조건에 따라 적용될 수 있습니다.
Q. 부동산 취득세 납부가 어려운 경우에는 어떻게 해야 하나요?
A. 일부 지방자치단체에는 유예 제도가 있습니다. 취득 후 가능한 한 빨리 도도부현 세무사무소에 상담하실 것을 권장합니다.
Q. 중고 아파트 구입 시 총 세금 비용은 어떻게 추산해야 하나요?
A. 부동산 취득세, 등록면허세, 인지세를 합산하면 취득비의 약 1~3% 정도가 되는 경우가 많습니다. 수익률 계산 시 반드시 취득비에 포함해 추산하시기 바랍니다.
