임대(월세·전세)냐 자가(내 집 마련)냐의 선택은 「지금의 생활」만이 아니라 「앞으로의 인생 설계」까지 포함해서 생각해야 하는 문제다. 이는 일본의 주택 시장에서도 마찬가지다. 도쿄를 비롯한 일본 대도시 특유의 임대차 관행은 한국의 전세 중심 주거 문화와는 제도적 배경이 달라, 임대와 자가 각각의 장단점을 정확히 파악해 두는 것이 중요하다. 자신의 라이프스타일과 노후 설계를 함께 놓고 판단해야 후회 없는 선택을 할 수 있다.
임대의 장점과 단점은 무엇일까?
임대의 장점
임대의 주요 장점은 다음과 같다.
- 전근이나 가족 구성 변화에 맞춰 부담 없이 이사할 수 있다
- 주택담보대출(일본어로 住宅ローン, 주타쿠론) 상환 부담이 없어 금전적으로 파탄할 위험이 낮다
- 설비 고장이나 건물 수선은 집주인(오너)이 책임지고 처리한다
- 고정자산세(固定資産税, 코테이시산제이 — 한국의 재산세에 해당하는 일본의 부동산 보유세)나 맨션(아파트) 관리비를 낼 필요가 없다
임대의 단점
반면 임대에는 다음과 같은 단점이 있다.
- 가족 단위로 살기 좋은 넓은 매물이 적은 경향이 있다
- 리모델링·DIY에 제약이 많다
- 계속 거주하는 한 월세(임대료)를 계속 지불해야 한다
- 고령이 되어 수입이 연금뿐인 상태가 되면 심사를 통과하지 못해 빌릴 수 있는 매물이 제한되는 리스크가 있다. 특히 일본의 임대차 계약에서는 호쇼닌(保証人, hoshōnin — 임차인의 채무를 대신 책임지는 연대보증인)을 요구하는 관행이 강해, 고령자는 호쇼닌을 구하지 못해 계약 갱신 자체가 막히는 경우가 적지 않다. 한국의 전세보증보험·전세자금대출 중심 구조와는 이 지점에서 리스크의 성격이 다르다
자가(내 집 마련)의 장점과 단점은 무엇일까?
자가의 장점
자가의 주요 장점은 다음과 같다.
- 내진성·에너지 효율이 높은 매물이 많아 안심하고 장기 거주할 수 있다
- 리모델링·재건축을 자유롭게 할 수 있어 이상적인 주거 환경을 추구할 수 있다
- 주택담보대출을 완제한 이후에는 거주 비용이 큰 폭으로 낮아진다
- 자산으로 활용할 수 있어, 리버스모기지(リバースモーゲージ)나 매각을 통해 노후 자금을 확보할 수 있다. 일본에서는 지자체·금융기관이 운영하는 리버스모기지 상품이 폭넓게 보급되어 있는데, 한국의 주택연금(한국주택금융공사 운영)과 발상은 비슷하지만 취급 금융기관의 폭과 담보 평가 방식에는 차이가 있다
자가의 단점
자가에는 다음과 같은 단점이 있다.
- 이사에 시간과 비용이 든다(임대보다 전거 허들이 높다)
- 구입 시 계약금(頭金, 아타마킨)·제반 비용 등 초기 투자 부담이 크다
- 설비 고장·외벽 노후화 등의 수선비는 전부 자기 부담이다
장래에 임대·자가 중 무엇을 선택해야 할까?
자가는 자산가치가 높은 입지 선정이 핵심
자가의 장래 이점은 자산가치가 유지·상승하는지에 크게 좌우된다. 자산가치가 잘 떨어지지 않는 지역의 매물이라면 노후에 리버스모기지를 활용하거나 매각해서 이익을 얻는 것도 가능하다. 일본은 도쿄 등 일부 대도시권을 제외하면 인구 감소로 인한 자산가치 하락 리스크가 지방을 중심으로 뚜렷하게 나타나는데, 이는 수도권 집중이 훨씬 강한 한국의 부동산 시장과는 리스크의 분포가 다르다. 지역의 장래성을 충분히 평가한 뒤 구입을 판단하는 것이 중요하다.
임대로 사는 노후생활의 리스크를 이해하자
현역 시절에는 임대로 쾌적하게 살 수 있어도, 고령이 되어 호쇼닌(保証人)을 확보하지 못하면 계약 갱신이 어려워지는 리스크가 있다. 퇴직 후에 자가 취득을 검토하더라도, 일본의 주택담보대출은 완제 시 연령이 80세 이하여야 하는 금융기관이 많아 장벽이 될 수 있다. 한국의 주택담보대출도 연령·DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 있지만, 일본은 완제 연령 자체를 심사 기준으로 명시하는 금융기관이 많다는 점에서 성격이 다르다. 자가를 가질 생각이 있다면 이른 단계에서 계획을 세워 실행하는 것이 바람직하다.
주거 선택과 함께 부동산 전체의 자산 전략을 이해해 두고 싶다면 부동산 투자에서 비싸게 사지 않기 위한 4가지 철칙이 참고가 된다. 또한 임대 경영 오너로서의 시각을 갖추고 싶다면 관리회사를 고르는 법도 함께 알아두면 좋다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 임대보다 자가가 평생 비용이 더 저렴한가요?
한마디로 말하기는 어렵습니다. 주택담보대출 금리, 매물의 유지비, 매각 시 자산가치 등 여러 변수에 따라 달라집니다. 개별적으로 라이프플랜 시뮬레이션을 해보는 것을 추천합니다.
Q. 노후에도 임대로 계속 살기 위한 대책이 있나요?
고령자를 위한 「사코주(サ高住, sa-kō-jū — 「서비스 지원형 고령자 주택」의 약칭으로, 일본 국토교통성이 인증하는 배리어프리 임대주택 제도)」나 「시니어 전용 임대주택」을 활용하는 것이 선택지 중 하나입니다. 한국의 노인복지주택·실버타운과 비슷한 개념이지만, 사코주는 국가 인증 기준과 안부확인 서비스가 제도화되어 있다는 점이 특징입니다. 또한 현역 시절부터 저축·자산 형성을 진행해 두는 것이 노후 주거 확보로 이어집니다.
Q. 자가는 몇 살까지 사는 것이 좋은가요?
일반적으로 주택담보대출을 이용할 경우, 35~45세까지 구입하면 완제 시기가 70세 전후가 되어 노후 거주 비용 절감으로 이어집니다. 다만 수입·저축 상황에 따라 최적의 시기는 달라집니다.
Q. 전근이 잦은 직장인은 임대가 유리한가요?
전근의 빈도·지역에 따라 다릅니다. 전근 기간 동안 자기 집을 임대로 내놓고 본인은 다른 곳에서 임대로 사는 방법은, 일본의 주택담보대출 계약상 「거주 요건」을 위반하는 것으로 간주될 수 있어 원칙적으로 금융기관의 사전 승낙 없이는 인정되지 않습니다. 단신 부임·임대 운용 등의 선택지를 고려한 뒤 판단하시기 바랍니다.
