외국인의 부동산 등기에 필요한 서류
외국인이 일본의 부동산을 매매할 때, 일본인과 크게 다른 점은 등기에 필요한 서류입니다. 많은 국가에서는 주민등록등본이나 인감증명서 제도가 아예 존재하지 않기 때문에, 대체 서류를 준비해야 합니다.
체류 자격을 가진 외국인의 경우
'기술·인문지식·국제업무', '경영관리' 등의 취업 계열 재류 자격이나, '일본인의 배우자 등', '영주자' 등의 신분 계열 재류 자격을 가진 분은 일본인과 마찬가지로 주민기본대장에 기록됩니다. 주민등록등본 발급이 가능하고 인감 등록도 할 수 있으므로, 인감증명서도 취득할 수 있습니다.
단기 체류자·해외 거주자의 경우
주민표가 없는 외국인은 다음의 대체 서류가 필요합니다.
주민등록대용
- 선서 진술서 + 여권 사본(본국 공증처에서 작성)
- 본국 또는 거주국의 주민등록증명서에 상당하는 서류
인감증명서 대신
- 서명(사인)을 인증한 서명증명서 또는 선서진술서(주일 대사관·영사관에서 발급)
- 한국·대만의 경우 자국의 인감증명서를 이용할 수 있음
참고로 중국에도 인감이 있지만, 개인은 일반적으로 소유하지 않으며 인감증명 제도도 없으므로 주의가 필요합니다.
2024년부터 적용되는 등기 제도 변경 사항
로마자 병기 의무화(2024년 4월~)
2024년 4월부터 외국인 개인이 소유권을 취득할 때, 성명의 일본어 표기에 더해 로마자 병기가 필요하게 되었습니다.
- 로마자 성명은 ‘성→이름’ 순서로 모두 대문자
- 성(姓)과 이름(名) 사이에는 공백을 두어야 하며(「・」 등의 기호는 사용 불가)
- 로마자 이외의 문자나 기호는 불가
- 증명 방법: 주민등록등본 또는 여권 사본
국내 연락처 등기(2024년 4월~)
소유권 등기 명의인이 국내에 주소를 가지고 있지 않은 경우, 국내 연락처 등기가 필요하게 되었습니다. 연락처는 개인이나 법인 모두 가능합니다. 국내 연락처가 없는 경우에도 ‘연락처가 없다는 사실’을 등기해야 합니다.
외국인의 부동산 거래와 관련된 세금
구매 시 세금
- 부동산 취득세: 취득 시 한 번만 과세. 고정자산세 평가액에 세율을 곱하여 산출
- 등록면허세: 소유권 이전 등기 시 과세
- 인지세: 매매계약서에 부착
보유 시의 세금
- 고정자산세: 매년 1월 1일 시점의 소유자에게 과세
- 도시계획세: 시가화 구역 내의 부동산에 과세
매각 시 세금
- 양도소득세: 매각 이익에 대해 과세. 보유 기간 5년 초과인 장기 양도와 5년 이하인 단기 양도에 따라 세율이 다름
비거주자의 경우, 이러한 세금의 신고 및 납부는 납세 관리인을 통해 이루어집니다.
납세관리인의 선임
비거주자 또는 외국 법인이 부동산을 매입한 경우, 본인을 대신하여 세금 신고 및 납세 절차를 수행할 납세 관리인을 선임해야 합니다.
납세관리인을 지정했을 때는 부동산 소재지를 관할하는 세무서장에게 ‘납세관리인 신고서’를 제출합니다. 신고 이후, 세무서에서 발송하는 서류는 모두 납세관리인에게 송부됩니다.
세금 외에도 아파트 관리비·수선 적립금 납부, 관리 조합 총회에 대한 의사 표시, 각종 연락처 확보 등 일본 국내에 대응 거점을 마련해 두어야 합니다.
외환법에 따른 신고
비거주자와의 부동산 거래에서는 외국환 및 대외무역법(외환법)에 따른 사후 신고가 필요합니다.
- 비거주자: ‘거래에 관한 보고’를 일본은행에 제출
- 거주자(매도인 등): ‘지급 등에 관한 보고’를 일본은행에 제출
- 제출 기한: 거래 다음 날부터 20일 이내
신고 불필요 사례
- 비거주자 본인 또는 친족·종업원의 주거 목적으로 취득한 경우
- 비거주자 본인의 사무실 용도로 취득한 경우
- 다른 비거주자로부터 취득한 경우
단, 별장이나 세컨드 하우스는 ‘거주용 목적’에 해당하지 않으므로 신고가 필요합니다.
일본어 번역문 준비
외국어로 작성된 서류를 등기에 사용할 경우, 번역자의 서명 또는 기명 날인이 된 번역문을 첨부해야 합니다. 번역자는 본인이나 제3자 모두 가능합니다. 전문을 번역할 필요는 없으며, 증명과 관련된 부분만 번역하면 충분합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 외국인이 아파트를 구입할 경우, 관리조합에 대한 대응은 어떻게 되나요?
관리비·수선적립금 납부 및 총회에 대한 의사 표시가 필요합니다. 비거주자의 경우, 일본 국내에 연락 및 대응처를 확보해 두는 것이 중요합니다. 2024년 4월부터는 국내 연락처의 등기도 의무화되었습니다.
Q. 선서 진술서는 어디서 작성할 수 있나요?
본국의 공증 사무소 또는 주일 대사관·영사관에서 작성할 수 있습니다. 사전에 발급 가능 여부와 필요 서류를 확인해 두는 것을 권장합니다.
Q. 해외 송금으로 부동산 대금을 지불할 때 주의할 점은 무엇인가요?
송금 수수료가 고액으로 발생하고, 절차에 시간이 소요된다는 점이 과제입니다. 또한, 월말 잔고가 1억 엔 상당액을 초과하는 해외 예금 계좌로 송금하는 경우, 별도로 보고해야 합니다. 자금 출처 확인도 중요한 포인트입니다.
