Documents requis pour l'enregistrement foncier des étrangers
Lorsqu'un étranger achète ou vend un bien immobilier au Japon, les documents requis pour l'enregistrement diffèrent considérablement de ceux demandés aux Japonais. Comme de nombreux pays ne disposent pas de système de certificat de résidence ou d'attestation de sceau, il est nécessaire de préparer des documents de remplacement.
Pour les étrangers titulaires d'un statut de séjour
Les personnes titulaires d'un statut de séjour lié à l'emploi, tel que « Compétences techniques, connaissances en sciences humaines et affaires internationales » ou « Gestion d'entreprise », ou d'un statut lié au statut civil, tel que « Conjoint d'un ressortissant japonais » ou « Résident permanent », sont inscrites au registre de base des résidents au même titre que les Japonais. Elles peuvent obtenir un certificat de résidence et enregistrer leur sceau, ce qui leur permet d'obtenir un certificat de sceau.
Pour les résidents de courte durée et les résidents à l'étranger
Les étrangers ne disposant pas d'un certificat de résidence doivent fournir les documents de remplacement suivants.
À la place du certificat de résidence
- Déclaration sous serment + copie du passeport (établie par un notaire dans le pays d'origine)
- Document équivalent à un certificat d'enregistrement de résidence du pays d'origine ou du pays de résidence
À la place du certificat de signature
- Certificat de signature ou déclaration sous serment certifiant la signature (délivré par l'ambassade ou le consulat du pays concerné au Japon)
- Pour la Corée et Taïwan, le certificat de sceau de votre pays d'origine peut être utilisé
Il convient de noter que, bien qu'il existe des sceaux en Chine, les particuliers n'en possèdent généralement pas et il n'existe pas de système de certificat de sceau.
Modifications du système d'enregistrement à partir de 2024
Obligation d'ajouter la transcription en caractères romains (à partir d'avril 2024)
À partir d'avril 2024, lorsqu'un particulier étranger acquiert un droit de propriété, l'inscription en caractères romaji sera obligatoire en plus de la transcription en japonais de son nom.
- Le nom en caractères romains doit être écrit en majuscules dans l'ordre « nom de famille → prénom ».
- Il doit y avoir un espace entre le nom et le prénom (les symboles tels que « ・ » ne sont pas autorisés)
- Les caractères ou symboles autres que ceux de l'alphabet romain ne sont pas autorisés
- Justificatif : copie du certificat de résidence ou du passeport
Enregistrement d'une adresse de contact au Japon (à partir d'avril 2024)
Si le titulaire de l'enregistrement de la propriété n'a pas d'adresse au Japon, l'enregistrement d'une coordonnée au Japon est désormais obligatoire. La coordonnée peut être une personne physique ou une personne morale. Même en l'absence de coordonnée au Japon, il est nécessaire d'enregistrer une mention indiquant « qu'il n'y a pas de coordonnée ».
Fiscalité relative aux transactions immobilières des étrangers
Impôts à l'achat
- Taxe sur l'acquisition immobilière : imposée une seule fois lors de l'acquisition. Calculée en multipliant le taux d'imposition par la valeur imposable de l'impôt foncier
- Droit d'enregistrement : prélevé lors de l'enregistrement du transfert de propriété
- Droit de timbre : apposé sur le contrat de vente
Impôts liés à la détention
- Impôt foncier : prélevé auprès du propriétaire au 1er janvier de chaque année
- Taxe d'urbanisme : prélevée sur les biens immobiliers situés dans les zones urbanisées
Impôts lors de la vente
- Impôt sur les plus-values : imposé sur les bénéfices de cession. Le taux d'imposition diffère selon qu'il s'agit d'une cession à long terme (plus de 5 ans de détention) ou d'une cession à court terme (5 ans ou moins)
Pour les non-résidents, la déclaration et le paiement de ces impôts s'effectuent par l'intermédiaire d'un administrateur fiscal.
Désignation d'un représentant fiscal
Lorsqu'un non-résident ou une société étrangère achète un bien immobilier, il est nécessaire de désigner un représentant fiscal chargé d'effectuer les démarches de déclaration et de paiement des impôts à sa place.
Une fois le représentant fiscal désigné, il convient de soumettre un « formulaire de déclaration de représentant fiscal » au directeur du bureau des impôts compétent pour le lieu où se trouve le bien immobilier. À compter de cette déclaration, tous les documents émanant du bureau des impôts seront envoyés au représentant fiscal.
Outre les impôts, il est nécessaire de disposer d'un point de contact au Japon pour le paiement des charges de copropriété et de la provision pour réparations, l'expression de son intention lors de l'assemblée générale de la copropriété, ainsi que pour assurer divers contacts.
Déclaration en vertu de la loi sur les opérations de change
Les transactions immobilières avec des non-résidents nécessitent une déclaration a posteriori en vertu de la loi sur les changes et le commerce extérieur (loi sur les changes).
- Non-résident : soumettre un « rapport sur la transaction » à la Banque du Japon
- Résident (vendeur, etc.) : soumission d’un « rapport sur les paiements » à la Banque du Japon
- Délai de soumission : dans les 20 jours suivant la date de la transaction
Cas où la déclaration n'est pas requise
- Acquisition à des fins d'habitation pour le non-résident lui-même, un membre de sa famille ou un employé
- Acquisition à des fins professionnelles par le non-résident lui-même
- Acquisition auprès d'un autre non-résident
Toutefois, les résidences secondaires ou les maisons de vacances n'étant pas considérées comme des « logements », une déclaration est requise.
Préparation de la traduction en japonais
Lorsque des documents rédigés en langue étrangère sont utilisés pour l'enregistrement, il est nécessaire de joindre une traduction en japonais portant la signature ou le nom et le cachet du traducteur. Le traducteur peut être la personne concernée ou un tiers. Il n'est pas nécessaire de traduire l'intégralité du texte ; il suffit de traduire les parties pertinentes pour la certification.
Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelles sont les obligations vis-à-vis de la copropriété lorsqu'un étranger achète un appartement ?
Il est nécessaire de s'acquitter des frais de gestion et de la provision pour réparations, ainsi que de faire connaître sa position lors de l'assemblée générale. Pour les non-résidents, il est important de disposer d'un contact et d'un interlocuteur au Japon. À partir d'avril 2024, l'enregistrement d'un contact au Japon sera également obligatoire.
Q. Où peut-on faire établir une déclaration sous serment ?
Elle peut être établie auprès d'un notaire dans votre pays d'origine ou à l'ambassade ou au consulat de votre pays au Japon. Il est recommandé de vérifier au préalable si elle peut être délivrée et quels sont les documents nécessaires.
Q. À quoi faut-il faire attention lors du paiement d'un bien immobilier par virement international ?
Les frais de virement peuvent être élevés et les procédures peuvent prendre plusieurs jours. De plus, tout virement vers un compte bancaire à l'étranger dont le solde de fin de mois dépasse l'équivalent de 100 millions de yens doit faire l'objet d'une déclaration distincte. La vérification de la provenance des fonds est également un point important.
