外国人の不動産登記に必要な書類
外国人が日本の不動産を売買する際、日本人と大きく異なるのが登記に必要な書類です。多くの国では住民票や印鑑証明書の制度自体が存在しないため、代替書類の準備が必要になります。
在留資格がある外国人の場合
「技術・人文知識・国際業務」「経営管理」などの就労系在留資格や、「日本人の配偶者等」「永住者」などの身分系在留資格を持つ方は、日本人と同様に住民基本台帳に記録されます。住民票の発行が可能で、印鑑登録もできるため、印鑑証明書も取得できます。
短期在留者・海外居住者の場合
住民票がない外国人は、以下の代替書類が必要です。
住民票の代わり
- 宣誓供述書＋パスポートのコピー（本国の公証役場で作成）
- 本国または居住国の住民登録証明書に相当する書類
印鑑証明書の代わり
- 署名（サイン）を認証した署名証明書または宣誓供述書（在日大使館・領事館で発行）
- 韓国・台湾の場合は自国の印鑑証明書が利用可能
なお、中国にも印鑑はありますが、個人は一般的に所有しておらず印鑑証明制度もないため注意が必要です。
2024年からの登記制度の変更点
ローマ字併記の義務化（2024年4月〜）
2024年4月から、外国人個人が所有権を取得する際、氏名の日本語表記に加えてローマ字併記が必要になりました。
- ローマ字氏名は「姓→名」の順で全て大文字
- 氏と名の間はスペース（「・」等の記号は使用不可）
- ローマ字以外の文字や記号は不可
- 証明方法：住民票またはパスポートの写し
国内連絡先の登記（2024年4月〜）
所有権の登記名義人が国内に住所を有しない場合、国内における連絡先の登記が必要になりました。連絡先は自然人でも法人でも可能です。国内連絡先がない場合でも「連絡先がない旨」の登記が必要です。
外国人の不動産取引に関わる税金
購入時の税金
- 不動産取得税：取得時に一度だけ課税。固定資産税評価額に税率を乗じて算出
- 登録免許税：所有権移転登記の際に課税
- 印紙税：売買契約書に貼付
保有時の税金
- 固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に課税
- 都市計画税：市街化区域内の不動産に課税
売却時の税金
- 譲渡所得税：売却益に対して課税。保有期間5年超の長期譲渡と5年以下の短期譲渡で税率が異なる
非居住者の場合、これらの税金の申告・納税は納税管理人を通じて行います。
納税管理人の選定
非居住者または外国法人が不動産を購入した場合、本人に代わって税金の申告・納税手続きを行う納税管理人を選任する必要があります。
納税管理人を定めたときは、不動産所在地を管轄する税務署長に「納税管理人届出書」を提出します。届出以降、税務署からの書類は全て納税管理人に送付されます。
税金以外にも、マンションの管理費・修繕積立金の支払い、管理組合総会への意思表示、各種連絡先の確保など、日本国内に対応拠点を持っておく必要があります。
外為法に基づく届出
非居住者との不動産取引では、外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく事後届出が必要です。
- 非居住者：「取引に関する報告」を日本銀行に提出
- 居住者（売主等）：「支払い等に関する報告」を日本銀行に提出
- 提出期限：取引の翌日から20日以内
届出が不要なケース
- 非居住者本人または親族・従業員の居住用目的で取得した場合
- 非居住者本人の事務所用として取得した場合
- 他の非居住者から取得した場合
ただし、別荘やセカンドハウスは「居住用目的」に該当しないため、報告が必要です。
和訳文の準備
外国語で作成された書類を登記で用いる場合、翻訳者の署名または記名押印がされた和訳文の添付が必要です。翻訳者は本人でも第三者でも問題ありません。全文の翻訳は不要で、証明に関係する部分を翻訳すれば足ります。
よくある質問（FAQ）
Q. 外国人がマンションを購入する場合、管理組合への対応はどうなりますか？
管理費・修繕積立金の支払いや総会への意思表示が必要です。非居住者の場合は、日本国内に連絡・対応先を確保しておくことが重要です。2024年4月からは国内連絡先の登記も義務化されています。
Q. 宣誓供述書はどこで作成できますか？
本国の公証役場、または在日大使館・領事館で作成できます。事前に発行の可否と必要書類を確認しておくことをおすすめします。
Q. 海外送金で不動産代金を支払う場合の注意点は？
送金手数料が高額になること、手続きに日数がかかることが課題です。また、月末残高が1億円相当額を超える海外預金口座への振込の場合、別途報告が必要です。資金出所の確認も重要なポイントです。
