Documentos necesarios para el registro de la propiedad de extranjeros
Cuando un extranjero compra o vende un inmueble en Japón, la principal diferencia con respecto a los japoneses radica en los documentos necesarios para el registro. Dado que en muchos países no existe el sistema de certificado de empadronamiento ni de certificado de sello, es necesario preparar documentos sustitutivos.
En el caso de extranjeros con permiso de residencia
Las personas que posean un permiso de residencia de tipo laboral, como «Técnico, conocimientos humanísticos y asuntos internacionales» o «Gestión empresarial», o un permiso de residencia de tipo familiar, como «Cónyuge de japonés» o «Residente permanente», quedan inscritas en el Registro Civil, al igual que los japoneses. Pueden solicitar el certificado de empadronamiento y registrar su sello, por lo que también pueden obtener un certificado de registro de sello.
En el caso de los residentes de corta duración y los residentes en el extranjero
Los extranjeros que no dispongan de certificado de empadronamiento necesitarán los siguientes documentos sustitutivos.
En sustitución del certificado de empadronamiento
- Declaración jurada + copia del pasaporte (expedida en una notaría del país de origen)
- Documento equivalente al certificado de registro de residentes del país de origen o del país de residencia
En sustitución del certificado de sello
- Certificado de firma autenticada o declaración jurada (expedida por la embajada o el consulado en Japón)
- En el caso de Corea del Sur y Taiwán, se puede utilizar el certificado de sello personal del propio país
Cabe señalar que, aunque en China también existen los sellos personales, los particulares no suelen poseerlos y no existe un sistema de certificación de sellos, por lo que hay que tener cuidado.
Cambios en el sistema de registro a partir de 2024
Obligatoriedad de la transcripción en alfabeto romano (a partir de abril de 2024)
A partir de abril de 2024, cuando un extranjero adquiera la propiedad, será necesario incluir la transcripción en alfabeto romano además de la escritura en japonés del nombre.
- El nombre en alfabeto romano debe escribirse en mayúsculas y en el orden «apellido → nombre».
- Debe haber un espacio entre el apellido y el nombre (no se pueden utilizar símbolos como «・»).
- No se admiten caracteres ni símbolos distintos de los del alfabeto romano
- Método de acreditación: copia del certificado de empadronamiento o del pasaporte
Registro de un contacto en Japón (a partir de abril de 2024)
Si el titular del registro de la propiedad no tiene domicilio en el país, es necesario registrar un contacto en el país. El contacto puede ser una persona física o jurídica. Incluso si no se dispone de contacto en el país, es necesario registrar que «no se dispone de contacto».
Impuestos relacionados con las transacciones inmobiliarias de extranjeros
Impuestos en el momento de la compra
- Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: se grava una sola vez en el momento de la adquisición. Se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo impositivo
- Impuesto de registro y licencia: se aplica en el momento del registro de la transferencia de la propiedad
- Impuesto de timbre: se aplica al contrato de compraventa
Impuestos durante la tenencia
- Impuesto sobre bienes inmuebles: se aplica al propietario a fecha de 1 de enero de cada año.
- Impuesto de urbanismo: se grava sobre los inmuebles situados en zonas urbanizadas
Impuestos en el momento de la venta
- Impuesto sobre las ganancias de capital: se grava sobre las ganancias de la venta. El tipo impositivo varía según si se trata de una venta a largo plazo (más de 5 años de tenencia) o a corto plazo (5 años o menos)
En el caso de los no residentes, la declaración y el pago de estos impuestos se realizan a través de un administrador fiscal.
Designación del representante fiscal
Cuando un no residente o una sociedad extranjera adquiere un inmueble, es necesario designar a un representante fiscal que se encargue de los trámites de declaración y pago de impuestos en su nombre.
Una vez designado el representante fiscal, se debe presentar el «Formulario de notificación de representante fiscal» al director de la oficina de Hacienda con jurisdicción sobre la ubicación del inmueble. A partir de la notificación, toda la documentación procedente de la oficina de Hacienda se enviará al representante fiscal.
Además de los impuestos, es necesario disponer de una base de operaciones en Japón para gestionar el pago de los gastos de comunidad y las provisiones para reparaciones del piso, manifestar su voluntad en las juntas generales de la comunidad de propietarios y garantizar diversos contactos.
Notificación conforme a la Ley de Divisas
En las transacciones inmobiliarias con no residentes, es necesario realizar una notificación a posteriori con arreglo a la Ley de Divisas y Comercio Exterior (Ley de Divisas).
- No residentes: presentar el «Informe sobre la transacción» al Banco de Japón
- Residentes (vendedores, etc.): presentación del «Informe sobre pagos, etc.» al Banco de Japón
- Plazo de presentación: en un plazo de 20 días a partir del día siguiente a la transacción
Casos en los que no es necesario presentar la notificación
- Cuando la adquisición se realiza con fines residenciales para el propio no residente, sus familiares o sus empleados
- Cuando la adquisición se realiza para uso como oficina del propio no residente
- Cuando se adquiere de otro no residente
No obstante, las casas de vacaciones o segundas residencias no se consideran «con fines residenciales», por lo que es necesario notificarlas.
Preparación de la traducción al japonés
Cuando se utilicen documentos redactados en un idioma extranjero para el registro, es necesario adjuntar una traducción al japonés firmada o sellada por el traductor. El traductor puede ser el propio interesado o un tercero. No es necesario traducir el texto completo; basta con traducir las partes relevantes para la certificación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cómo se gestiona la relación con la comunidad de propietarios cuando un extranjero compra un piso?
Es necesario pagar los gastos de comunidad y el fondo de reserva, así como manifestar su voluntad en las juntas generales. En el caso de los no residentes, es importante contar con un contacto en Japón para la comunicación y la gestión. A partir de abril de 2024, también será obligatorio registrar un contacto en el país.
P. ¿Dónde se puede redactar una declaración jurada?
Se puede redactar en una notaría del país de origen o en la embajada o consulado de ese país en Japón. Se recomienda confirmar con antelación si es posible su emisión y qué documentos son necesarios.
P. ¿Qué hay que tener en cuenta al pagar el precio de un inmueble mediante una transferencia internacional?
Los principales inconvenientes son que las comisiones por transferencia son elevadas y que los trámites pueden llevar varios días. Además, si la transferencia se realiza a una cuenta bancaria en el extranjero cuyo saldo al final del mes supere el equivalente a 100 millones de yenes, es necesario realizar una notificación por separado. La verificación del origen de los fondos también es un punto importante.
