Documentos necessários para o registo de imóveis por estrangeiros
Quando um estrangeiro compra ou vende um imóvel no Japão, os documentos necessários para o registo diferem significativamente dos exigidos aos japoneses. Como em muitos países não existe o sistema de registo de residência nem de certidão de carimbo, é necessário preparar documentos alternativos.
No caso de estrangeiros com estatuto de residência
As pessoas que possuem um estatuto de residência de trabalho, como «Técnico, Conhecimentos Humanísticos e Negócios Internacionais» ou «Gestão Empresarial», ou um estatuto de residência de status civil, como «Cônjuge de Japonês» ou «Residente Permanente», são registadas no Registo Básico de Residentes, tal como os japoneses. É possível emitir um registo de residência e registar o carimbo, pelo que também é possível obter uma certidão de carimbo.
No caso de residentes de curta duração ou residentes no estrangeiro
Os estrangeiros que não possuam registo de residência necessitam dos seguintes documentos alternativos.
Em substituição do registo de residência
- Declaração juramentada + cópia do passaporte (emitida por um cartório no país de origem)
- Documento equivalente ao certificado de registo de residência do país de origem ou do país de residência
Em substituição do certificado de selo
- Certificado de assinatura autenticada ou declaração juramentada (emitida pela embaixada ou consulado no Japão)
- No caso da Coreia do Sul e de Taiwan, é possível utilizar o certificado de carimbo do próprio país
Note-se que, embora a China também tenha carimbos, os particulares geralmente não os possuem e não existe um sistema de certificação de carimbos, pelo que é necessário ter cuidado.
Alterações ao sistema de registo a partir de 2024
Obrigatoriedade da indicação em caracteres latinos (a partir de abril de 2024)
A partir de abril de 2024, quando um particular estrangeiro adquirir um direito de propriedade, será necessário indicar o nome em caracteres romanos, além da grafia em japonês.
- O nome em caracteres romanos deve ser escrito na ordem «apelido → nome», todo em maiúsculas
- Deve haver um espaço entre o apelido e o nome (não é permitido o uso de símbolos como «・»)
- Não são permitidos caracteres ou símbolos que não sejam do alfabeto romano
- Método de comprovação: cópia do registo de residência ou do passaporte
Registo de contacto no Japão (a partir de abril de 2024)
Caso o titular do registo de propriedade não possua endereço no Japão, tornou-se obrigatório o registo de um contacto no país. O contacto pode ser uma pessoa singular ou uma pessoa coletiva. Mesmo que não exista um contacto no Japão, é necessário registar a «ausência de contacto».
Impostos relacionados com transações imobiliárias de estrangeiros
Impostos no momento da compra
- Imposto sobre a aquisição de imóveis: cobrado uma única vez no momento da aquisição. Calculado multiplicando o valor de avaliação do imposto sobre o património imobiliário pelo tipo de imposto
- Imposto de registo e licença: cobrado no momento do registo de transferência de propriedade
- Imposto de selo: Aplicação no contrato de compra e venda
Impostos durante a posse
- Imposto sobre o património imobiliário: cobrado ao proprietário à data de 1 de janeiro de cada ano
- Imposto de planeamento urbano: Cobrado sobre imóveis situados em áreas urbanizadas
Impostos na venda
- Imposto sobre a mais-valia: Cobrado sobre o lucro da venda. As taxas de imposto diferem entre a alienação a longo prazo (período de posse superior a 5 anos) e a alienação a curto prazo (período de posse igual ou inferior a 5 anos)
No caso de não residentes, a declaração e o pagamento destes impostos são efetuados através de um administrador fiscal.
Nomeação do representante fiscal
Caso um não residente ou uma pessoa coletiva estrangeira adquira um imóvel, é necessário nomear um representante fiscal para realizar os procedimentos de declaração e pagamento de impostos em nome do titular.
Quando for designado um representante fiscal, deve ser apresentado um «Formulário de Notificação de Representante Fiscal» ao diretor da repartição de finanças com jurisdição sobre a localização do imóvel. A partir da data da notificação, toda a documentação proveniente da repartição de finanças será enviada ao representante fiscal.
Para além dos impostos, é necessário dispor de uma base de operações no Japão para o pagamento das despesas de gestão e do fundo de reserva para reparações do condomínio, a manifestação de intenções nas assembleias gerais da associação de proprietários e a garantia de vários contactos.
Notificação ao abrigo da Lei de Câmbio
Nas transações imobiliárias com não residentes, é necessária uma notificação posterior com base na Lei de Câmbio e Comércio Externo (Lei de Câmbio).
- Não-residente: Apresentar o «Relatório sobre a Transação» ao Banco do Japão
- Residente (vendedor, etc.): Apresentar o «Relatório sobre pagamentos, etc.» ao Banco do Japão
- Prazo de apresentação: no prazo de 20 dias a contar do dia seguinte à transação
Casos em que a notificação não é necessária
- Aquisição para fins de residência do próprio não residente, de familiares ou de funcionários
- Aquisição para uso como escritório do próprio não residente
- Aquisição a outro não residente
No entanto, uma vez que as casas de férias ou segundas residências não se enquadram na categoria de «fins de residência», é necessário efetuar a comunicação.
Preparação da tradução para o japonês
Caso se utilizem documentos redigidos em língua estrangeira para efeitos de registo, é necessário anexar uma tradução para o japonês com a assinatura ou o carimbo do tradutor. O tradutor pode ser o próprio interessado ou um terceiro. Não é necessária a tradução do texto na íntegra; basta traduzir as partes relevantes para efeitos de comprovação.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. No caso de um estrangeiro adquirir um apartamento, como se processa a relação com a administração do condomínio?
É necessário efetuar o pagamento das despesas de gestão e do fundo de reserva para reparações, bem como manifestar a sua vontade nas assembleias gerais. No caso de não residentes, é importante garantir um contacto e um ponto de contacto no Japão. A partir de abril de 2024, o registo de um contacto no Japão também será obrigatório.
P. Onde se pode elaborar uma declaração juramentada?
Pode ser redigida num cartório do país de origem ou na embaixada ou consulado no Japão. Recomendamos que verifique antecipadamente se é possível obtê-la e quais os documentos necessários.
P. Quais são os pontos a ter em conta ao pagar o preço de um imóvel através de transferência bancária internacional?
As taxas de transferência podem ser elevadas e os trâmites demoram algum tempo. Além disso, no caso de transferências para contas bancárias no estrangeiro cujo saldo no final do mês exceda o equivalente a 100 milhões de ienes, é necessário apresentar uma declaração separada. A verificação da origem dos fundos é também um ponto importante.
