外國人辦理不動產登記所需文件
外國人買賣日本不動產時，與日本人最大的差異在於登記所需的文件。由於許多國家並無戶籍謄本或印鑑證明書的制度，因此必須準備替代文件。
持有居留資格的外國人
持有「技術・人文知識・國際業務」、「經營管理」等就業類居留資格，或「日本人配偶者等」、「永住者」等身分類居留資格者，將與日本人相同，被記錄於居民基本名冊中。由於可申請開立住民票，並能辦理印鑑登記，因此亦可取得印鑑證明書。
短期居留者・海外居住者的情況
沒有住民票的外國人，需準備以下替代文件。
代替住民票之文件
- 宣誓陳述書＋護照影本（於本國公證處製作）
- 相當於本國或居住國居民登記證明書之文件
印鑑證明書之替代文件
- 經認證簽名的簽名證明書或宣誓書（由駐日大使館或領事館核發）
- 韓國及台灣地區可使用本國的印鑑證明書
此外，雖然中國也有印章制度，但個人通常不持有印章，且沒有印鑑證明制度，因此需特別注意。
2024年起登記制度之變更點
強制要求併記羅馬字（2024年4月起）
自2024年4月起，外國人個人取得所有權時，除日文姓名外，必須併記羅馬字。
- 羅馬字姓名須依「姓→名」順序，且全部大寫
- 姓與名之間須留空格（不可使用「・」等符號）
- 不得使用羅馬字以外的文字或符號
- 證明方式：戶籍謄本或護照影本
國內聯絡人登記（2024年4月起）
若所有權登記名義人未於日本國內設有住址，則須登記日本國內聯絡人。聯絡人可為自然人或法人。即使無日本國內聯絡人，亦須登記「無聯絡人」之事項。
外國人不動產交易相關稅金
購置時的稅金
- 不動產取得稅：於取得時僅課稅一次。按固定資產稅評估額乘以稅率計算
- 登記許可稅：於所有權移轉登記時課徵
- 印花稅：貼於買賣契約書上
持有期間的稅金
- 固定資產稅：向每年1月1日當天的所有者課稅
- 都市計畫稅：對位於市街化區域內的不動產課稅
出售時的稅金
- 資本利得稅：針對出售收益課稅。持有期間超過5年的長期轉讓與5年以下的短期轉讓，稅率不同
非居民須透過納稅管理人辦理上述稅款之申報與繳納。
納稅管理人的選任
非居民或外國法人購買不動產時，必須選任一名納稅管理人，代為辦理稅務申報及納稅手續。
選定納稅管理人後，須向管轄該不動產所在地之稅務署長提交「納稅管理人申報書」。自申報之日起，稅務署寄發之所有文件均將送交納稅管理人。
除稅務外，還需在日本國內設有據點，以處理公寓管理費及修繕儲備金的支付、向管理委員會大會表達意見，以及確保各類聯絡管道等事宜。
依據《外匯及對外貿易法》之申報
與非居民進行不動產交易時，須依據《外匯及對外貿易法》（外匯法）辦理事後申報。
- 非居民：向日本銀行提交「交易報告」
- 居民（賣方等）：「支付等報告」須提交至日本銀行
- 提交期限：交易次日起20日內
無需申報之情況
- 非居民本人或其親屬、僱員為居住目的而取得之情況
- 非居民本人為事務所用途而取得之情況
- 向其他非居民取得之情況
但別墅或第二住宅不屬於「居住用途」，因此須進行申報。
日文譯本之準備
若於登記程序中使用外語文件，須附上經翻譯者簽名或署名蓋章之日文譯本。翻譯者無論是本人或第三方皆無妨。無需翻譯全文，僅需翻譯與證明相關之部分即可。
常見問題（FAQ）
Q. 外國人購買公寓時，應如何處理與管理委員會的關係？
必須支付管理費及修繕儲備金，並於大會議中表明意願。若為非居住者，務必確保在日本國內設有聯絡窗口及負責人。自2024年4月起，登記國內聯絡窗口亦屬強制規定。
Q. 宣誓供述書可在何處製作？
可在本國的公證處，或駐日大使館・領事館辦理。建議事先確認能否開立以及所需文件。
Q. 透過海外匯款支付不動產款項時，有哪些注意事項？
主要課題在於匯款手續費高昂，且辦理程序耗時較長。此外，若匯款至月底餘額超過1億日圓等值的海外存款帳戶，則須另行申報。資金來源的確認亦是重要事項。
