Erforderliche Unterlagen für die Eintragung von Immobilien durch Ausländer
Wenn Ausländer in Japan Immobilien kaufen oder verkaufen, unterscheiden sich die für die Eintragung erforderlichen Unterlagen erheblich von denen für Japaner. Da es in vielen Ländern kein System für Meldebescheinigungen oder Siegelbescheinigungen gibt, müssen Ersatzunterlagen bereitgestellt werden.
Für Ausländer mit Aufenthaltsstatus
Personen mit einer Aufenthaltsgenehmigung für berufliche Tätigkeiten wie „Technik, Geisteswissenschaften und internationale Geschäfte“ oder „Betriebsführung“ sowie Personen mit einer Aufenthaltsgenehmigung aufgrund ihres Status wie „Ehepartner eines Japaners“ oder „Daueraufenthaltsberechtigter“ werden ebenso wie Japaner im Einwohnerregister erfasst. Da die Ausstellung einer Meldebescheinigung möglich ist und eine Registrierung des Siegelabdrucks vorgenommen werden kann, ist auch der Erhalt einer Siegelbescheinigung möglich.
Für Personen mit befristeter Aufenthaltsgenehmigung oder im Ausland ansässige Personen
Ausländer ohne Einwohnermeldebescheinigung benötigen die folgenden Ersatzdokumente.
Als Ersatz für die Meldebescheinigung
- Eidesstattliche Erklärung + Kopie des Reisepasses (ausgestellt bei einem Notar im Heimatland)
- Ein Dokument, das einer Meldebescheinigung des Heimat- oder Wohnsitzlandes entspricht
Als Ersatz für die Beglaubigung des persönlichen Stempels
- Eine beglaubigte Unterschriftsbescheinigung oder eidesstattliche Erklärung (ausgestellt von der Botschaft oder dem Konsulat in Japan)
- Im Falle von Südkorea und Taiwan kann die Siegelbescheinigung des jeweiligen Landes verwendet werden
Es ist zu beachten, dass es in China zwar Siegel gibt, Privatpersonen jedoch in der Regel keine besitzen und es kein System für Siegelbescheinigungen gibt.
Änderungen im Registrierungssystem ab 2024
Verpflichtung zur Angabe der Schreibweise in lateinischer Schrift (ab April 2024)
Ab April 2024 ist bei der Erwerbung von Eigentumsrechten durch ausländische Privatpersonen zusätzlich zur japanischen Schreibweise des Namens die Angabe in lateinischer Schrift erforderlich.
- Der Name in lateinischer Schrift muss in der Reihenfolge „Familienname → Vorname“ und vollständig in Großbuchstaben angegeben werden
- Zwischen Nachname und Vorname muss ein Leerzeichen stehen (Zeichen wie „・“ dürfen nicht verwendet werden)
- Zeichen oder Symbole, die nicht dem lateinischen Alphabet entsprechen, sind nicht zulässig
- Nachweis: Kopie des Einwohnermeldeauszugs oder des Reisepasses
Eintragung einer Kontaktadresse in Japan (ab April 2024)
Wenn der eingetragene Eigentümer keine Anschrift in Japan hat, ist die Registrierung einer Kontaktadresse in Japan erforderlich. Die Kontaktperson kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein. Auch wenn keine Kontaktadresse in Japan vorhanden ist, muss dies unter dem Vermerk „keine Kontaktadresse vorhanden“ registriert werden.
Steuern im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften von Ausländern
Steuern beim Kauf
- Grunderwerbsteuer: Wird einmalig zum Zeitpunkt des Erwerbs erhoben. Berechnung durch Multiplikation des festgesetzten Steuerwerts mit dem Steuersatz
- Registrierungs- und Lizenzsteuer: Wird bei der Eintragung der Eigentumsübertragung erhoben
- Stempelsteuer: Auf den Kaufvertrag anzubringen
Steuern während des Besitzes
- Grundsteuer: Wird dem Eigentümer zum Stichtag 1. Januar jedes Jahres auferlegt
- Stadtplanungssteuer: Wird auf Immobilien in bebauten Gebieten erhoben
Steuern beim Verkauf
- Kapitalertragsteuer: Wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Der Steuersatz unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um eine langfristige Veräußerung (Haltedauer über 5 Jahre) oder eine kurzfristige Veräußerung (Haltedauer bis zu 5 Jahre) handelt
Bei Nichtansässigen erfolgt die Steuererklärung und -zahlung über einen Steuerverwalter.
Bestellung eines Steuervertreters
Wenn ein Nichtansässiger oder eine ausländische juristische Person eine Immobilie erwirbt, muss ein Steuerverwalter bestellt werden, der die Steuererklärung und die Steuerzahlung anstelle des Eigentümers vornimmt.
Nach der Bestellung eines Steuervertreters ist beim Leiter des für den Standort der Immobilie zuständigen Finanzamts eine „Anmeldung des Steuervertreters“ einzureichen. Nach der Anmeldung werden alle Unterlagen des Finanzamts an den Steuervertreter gesendet.
Neben den Steuern ist es erforderlich, über eine Anlaufstelle in Japan zu verfügen, um beispielsweise die Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen der Eigentumswohnung zu zahlen, an der Hauptversammlung der Eigentümergemeinschaft teilzunehmen und verschiedene Kontaktdaten bereitzuhalten.
Anmeldung gemäß dem Devisengesetz
Bei Immobilientransaktionen mit Nichtansässigen ist eine nachträgliche Meldung gemäß dem Devisen- und Außenhandelsgesetz (Devisengesetz) erforderlich.
- Nichtansässige: Einreichung eines „Berichts über die Transaktion“ bei der Bank of Japan
- Gebietsansässige (Verkäufer usw.): Einreichung eines „Berichts über Zahlungen“ bei der Bank of Japan
- Einreichungsfrist: innerhalb von 20 Tagen ab dem Tag nach der Transaktion
Fälle, in denen keine Meldung erforderlich ist
- Erwerb zu Wohnzwecken durch den Nichtansässigen selbst oder durch Verwandte bzw. Mitarbeiter
- Erwerb für die Nutzung als Büro des Nichtansässigen selbst
- Erwerb von einem anderen Nichtansässigen
Ferienhäuser und Zweitwohnsitze fallen jedoch nicht unter den Begriff „Wohnzwecke“ und müssen daher gemeldet werden.
Vorbereitung der japanischen Übersetzung
Werden bei der Eintragung Dokumente in einer Fremdsprache verwendet, muss eine japanische Übersetzung beigefügt werden, die vom Übersetzer unterzeichnet oder mit dessen Namen und Siegel versehen ist. Der Übersetzer kann sowohl die betreffende Person selbst als auch ein Dritter sein. Eine vollständige Übersetzung ist nicht erforderlich; es reicht aus, die für die Beglaubigung relevanten Teile zu übersetzen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie verhält es sich mit der Verwaltungseigentümergemeinschaft, wenn ein Ausländer eine Eigentumswohnung erwirbt?
Es ist erforderlich, die Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühren zu zahlen und an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Bei Nichtansässigen ist es wichtig, einen Ansprechpartner in Japan zu benennen. Ab April 2024 ist die Eintragung eines inländischen Ansprechpartners verpflichtend.
F. Wo kann eine eidesstattliche Erklärung erstellt werden?
Sie kann bei einem Notar im Heimatland oder bei der japanischen Botschaft bzw. dem Konsulat erstellt werden. Wir empfehlen, sich vorab zu erkundigen, ob eine Ausstellung möglich ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
F. Was ist bei der Zahlung des Immobilienpreises per Auslandsüberweisung zu beachten?
Die hohen Überweisungsgebühren und die zeitaufwändigen Verfahren stellen eine Herausforderung dar. Außerdem ist bei Überweisungen auf ein ausländisches Bankkonto, dessen Endsaldo am Monatsende den Gegenwert von 100 Millionen Yen übersteigt, eine gesonderte Meldung erforderlich. Die Überprüfung der Herkunft der Mittel ist ebenfalls ein wichtiger Punkt.
