المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات للأجانب
عندما يقوم الأجانب بشراء أو بيع عقارات في اليابان، فإن المستندات المطلوبة للتسجيل تختلف بشكل كبير عن تلك المطلوبة من اليابانيين. ونظرًا لعدم وجود نظام السجل السكاني أو شهادة الختم في العديد من البلدان، فإنه يتعين إعداد مستندات بديلة.
في حالة الأجانب الحاصلين على تأشيرة إقامة
يتم تسجيل الأشخاص الذين يحملون تأشيرات إقامة متعلقة بالعمل، مثل "التقنية والمعرفة الإنسانية والأعمال الدولية" و"الإدارة والتنظيم"، أو تأشيرات الإقامة المتعلقة بالوضع الشخصي، مثل "زوج/زوجة ياباني" و"مقيم دائم"، في السجل الأساسي للسكان تمامًا مثل اليابانيين. وبما أنه يمكن إصدار شهادة إقامة، كما يمكن تسجيل الأختام، فإنه يمكن الحصول على شهادة تسجيل الأختام أيضًا.
في حالة المقيمين لفترات قصيرة أو المقيمين في الخارج
يحتاج الأجانب الذين ليس لديهم سجل سكني إلى المستندات البديلة التالية.
بدلاً من بطاقة السجل السكاني
- إقرار خطي + نسخة من جواز السفر (يتم إعدادها في مكتب التوثيق في البلد الأصلي)
- وثيقة تعادل شهادة التسجيل في سجل السكان في البلد الأصلي أو بلد الإقامة
بدلاً من شهادة الختم
- شهادة توثيق التوقيع أو إقرار خطي (صادر عن السفارة أو القنصلية في اليابان)
- في حالة كوريا الجنوبية وتايوان، يمكن استخدام شهادة ختم الأختام الخاصة بالبلد
مع ذلك، يرجى الانتباه إلى أنه على الرغم من وجود الأختام في الصين، إلا أن الأفراد لا يمتلكونها عمومًا ولا يوجد نظام لإثبات صحة الأختام.
التغييرات في نظام التسجيل اعتبارًا من عام 2024
إلزامية كتابة الاسم بالحروف اللاتينية (اعتبارًا من أبريل 2024)
اعتبارًا من أبريل 2024، أصبح من الضروري إدراج الحروف اللاتينية إلى جانب الكتابة باللغة اليابانية عند حصول الأفراد الأجانب على حق الملكية.
- يكتب الاسم بالحروف اللاتينية بترتيب "اللقب → الاسم" وبحروف كبيرة
- يجب ترك مسافة بين اللقب والاسم (لا يجوز استخدام رموز مثل "・")
- لا يجوز استخدام أحرف أو رموز غير الحروف اللاتينية
- طريقة الإثبات: نسخة من سجل الإقامة أو جواز السفر
تسجيل جهة الاتصال داخل اليابان (اعتبارًا من أبريل 2024)
في حالة عدم وجود عنوان داخل اليابان لمالك العقار المسجل، أصبح من الضروري تسجيل جهة اتصال داخل اليابان. يمكن أن تكون جهة الاتصال شخصًا طبيعيًا أو كيانًا اعتباريًا. حتى في حالة عدم وجود جهة اتصال داخل اليابان، يلزم تسجيل "عدم وجود جهة اتصال".
الضرائب المتعلقة بمعاملات العقارات للأجانب
الضرائب عند الشراء
- ضريبة حيازة العقارات: تُفرض مرة واحدة عند الحيازة. تُحسب بضرب القيمة التقديرية لضريبة الأصول الثابتة في معدل الضريبة
- ضريبة التسجيل والترخيص: تُفرض عند تسجيل نقل الملكية
- ضريبة الطوابع: تُلصق على عقد البيع والشراء
الضرائب عند الحيازة
- ضريبة الأصول الثابتة: تُفرض على المالك في 1 يناير من كل عام
- ضريبة التخطيط الحضري: تُفرض على العقارات الواقعة داخل المناطق الحضرية
الضرائب عند البيع
- ضريبة دخل التنازل: تُفرض على أرباح البيع. تختلف معدلات الضريبة بين التنازل طويل الأجل الذي تزيد مدة حيازته عن 5 سنوات والتنازل قصير الأجل الذي تقل مدة حيازته عن 5 سنوات
في حالة غير المقيمين، يتم الإبلاغ عن هذه الضرائب ودفعها من خلال وكيل الضرائب.
تعيين وكيل الضرائب
في حالة شراء غير المقيم أو الشركة الأجنبية للعقار، يجب تعيين وكيل ضرائب يقوم بإجراءات الإقرار الضريبي ودفع الضرائب نيابة عن الشخص المعني.
عند تعيين وكيل الضرائب، يتم تقديم "إخطار تعيين وكيل الضرائب" إلى مدير مكتب الضرائب الذي يختص بموقع العقار. بعد تقديم الإخطار، يتم إرسال جميع المستندات الواردة من مكتب الضرائب إلى وكيل الضرائب.
بالإضافة إلى الضرائب، من الضروري وجود مقر في اليابان للتعامل مع أمور أخرى مثل دفع رسوم إدارة الشقة وصندوق الإصلاحات، والإدلاء بالرأي في الجمعية العامة للجمعية الإدارية، وتأمين مختلف وسائل الاتصال.
الإخطار بموجب قانون الصرف الأجنبي
في المعاملات العقارية مع غير المقيمين، يلزم تقديم إخطار لاحق بموجب قانون الصرف الأجنبي والتجارة الخارجية (قانون الصرف الأجنبي).
- غير المقيم: تقديم "تقرير بشأن المعاملة" إلى بنك اليابان
- المقيم (البائع وما إلى ذلك): تقديم "تقرير بشأن الدفع وما إلى ذلك" إلى بنك اليابان
- الموعد النهائي للتقديم: في غضون 20 يومًا من اليوم التالي للمعاملة
الحالات التي لا تتطلب الإبلاغ
- في حالة الشراء لغرض السكن من قبل غير المقيم نفسه أو أحد أفراد أسرته أو موظفيه
- في حالة الشراء لاستخدامه كمكتب لغير المقيم نفسه
- في حالة الشراء من غير مقيم آخر
ومع ذلك، لا يُعتبر المنزل الريفي أو المنزل الثاني "لأغراض السكن"، لذا يلزم الإبلاغ عنه.
إعداد الترجمة إلى اللغة اليابانية
في حالة استخدام مستندات مكتوبة بلغة أجنبية في التسجيل، يلزم إرفاق ترجمة إلى اللغة اليابانية موقعة أو مختومة من قبل مترجم. ولا يهم ما إذا كان المترجم هو الشخص نفسه أو طرف ثالث. ولا يلزم ترجمة النص بالكامل، ويكفي ترجمة الأجزاء ذات الصلة بالإثبات.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: في حالة شراء أجنبي لشقة سكنية، كيف يتم التعامل مع جمعية الإدارة؟
يلزم دفع رسوم الإدارة ومبلغ مخصص للإصلاحات، كما يلزم الإدلاء برأي في الجمعية العامة. في حالة غير المقيمين، من المهم تأمين جهة اتصال ومراسلات داخل اليابان. اعتبارًا من أبريل 2024، أصبح تسجيل جهة الاتصال داخل اليابان إلزاميًا.
س: أين يمكن إعداد إقرار تحت القسم؟
يمكن إعدادها في مكتب التوثيق في بلدك، أو في السفارة أو القنصلية اليابانية. نوصي بالتحقق مسبقًا من إمكانية إصدارها والوثائق المطلوبة.
س: ما هي النقاط التي يجب الانتباه إليها عند دفع ثمن العقار عن طريق التحويل المالي الدولي؟
تتمثل التحديات في ارتفاع رسوم التحويل واستغراق الإجراءات عدة أيام. كما يتعين تقديم تقرير منفصل في حالة التحويل إلى حساب مصرفي خارجي يتجاوز رصيده في نهاية الشهر ما يعادل 100 مليون ين. ويعد التحقق من مصدر الأموال نقطة مهمة أيضًا.
