Sanierung des Gebiets nördlich des Bahnhofs Shinagawa: 115-Meter-Zwillingstürme und ihre Auswirkungen auf den Immobilienwert

Nördlich des Bahnhofs Shinagawa, entlang der Nationalstraße 15 (Dai-ichi Keihin), nimmt das Stadterneuerungsprojekt „Shinagawa-eki Kita Shūhen Chiku" mit dem Bau zweier rund 115 Meter hoher Zwillingstürme Gestalt an. Das Vorhaben ist strategisch zwischen dem JR-Bahnhof Takanawa Gateway und dem Stadtteil Takanawa positioniert. Die Bauarbeiten begannen bereits im Geschäftsjahr 2024, die Fertigstellung ist für 2029 bis 2031 geplant. In diesem Beitrag erläutern wir den gesamten Projektumfang, die Gebäudestruktur und den Zeitplan und analysieren anschließend die Bodenpreisentwicklung sowie die Maßnahmen, die Immobilieninvestoren und Eigentümer jetzt ergreifen sollten.

Was ist das Stadterneuerungsprojekt im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa?

Das Stadterneuerungsprojekt Shinagawa-eki Kita Shūhen Chiku ist ein großflächiges Stadtentwicklungsprojekt in Teilen von Takanawa 2-chōme und Kōnan 2-chōme im Bezirk Minato, Tokio. Als Projektträger fungiert die „Stadterneuerungsgenossenschaft des Gebiets nördlich des Bahnhofs Shinagawa (vorgesehen)", wobei die East Japan Railway Company (JR East) und Nippon Steel Kowa Real Estate als Kooperationspartner beteiligt sind.

Warum dieses Gebiet zum Sanierungsobjekt wurde, liegt klar auf der Hand: Der schmale Streifen entlang der Nationalstraße 15 war durch viele flache Grundstücke geprägt, die zunehmend zersplittert und überaltert waren. Darunter befanden sich auch Gebäude, die noch nach den alten Erdbebenvorschriften errichtet worden waren – eine dringende Ertüchtigung war notwendig. Trotz der bahnhofsnahen Lage fehlten belebte Plätze und öffentliche Freiflächen fast vollständig. Genau deshalb wurde das Projekt konzipiert: Durch Zusammenlegung und hochwertige Nutzung der Grundstücke soll es als Bindeglied zwischen dem Entwicklungsgebiet rund um den Bahnhof Takanawa Gateway und dem Stadtteil Takanawa – zwei urbane Knotenpunkte – fungieren.

Welche Gebäudestruktur entsteht durch die Zwillingstürme?

Das Projekt umfasst zwei Türme beiderseits der Nationalstraße 15: den Nordblock (Bereich 4-2B) und den Südblock (Bereich 4-2C). Beide erreichen eine Höhe von rund 115 Metern und werden zu Wahrzeichen des Viertels.

Der Nordblock (Bereich 4-2B) umfasst 25 Obergeschosse und 2 Untergeschosse mit einer Bruttogeschossfläche von rund 26.600 m². Er beherbergt ein Hotel und Einzelhandelsflächen. Mit einer Grundstücksfläche von etwa 0,3 Hektar ist er vergleichsweise kompakt, profitiert jedoch von der unmittelbaren Nähe zur Takanawa Gateway City und soll insbesondere internationale Besucher ansprechen. Die geplante Fertigstellung ist 2031.

Der Südblock (Bereich 4-2C) bietet 23 Obergeschosse und 2 Untergeschosse mit einer Bruttogeschossfläche von rund 39.900 m². Er vereint Büroflächen, Wohnungen und Einzelhandel in einer gemischten Nutzung. Bei einer Grundstücksfläche von etwa 0,4 Hektar ist er darauf ausgelegt, durch den vielfältigen Nutzungsmix unterschiedlichste Zielgruppen anzusprechen. Die geplante Fertigstellung ist 2029.

Zwischen den beiden Türmen wird der rund 1.400 m² große „Platz Nr. 5" angelegt. Dort sollen unter anderem Signalanlagen und weitere historische Überreste des „Takanawa-Damms" aufgestellt werden, die bei den Bauarbeiten am Bahnhof Takanawa Gateway entdeckt wurden. Die Integration von Relikten der ersten japanischen Eisenbahn in ein modernes Stadtentwicklungsprojekt ist ein bemerkenswerter Ansatz zur Bewahrung kulturellen Erbes und spielt eine wichtige Rolle für die Markenbildung des gesamten Areals.

Wie sieht der Zeitplan aus, und wie ist der aktuelle Stand?

Der Projektzeitplan gestaltet sich wie folgt:

• Geschäftsjahr 2023: Genehmigung zur Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft
• Geschäftsjahr 2024: Baubeginn
• Geschäftsjahr 2029: Geplante Fertigstellung Bereich 4-2C (Südblock – Büro-/Wohnturm)
• Geschäftsjahr 2031: Geplante Fertigstellung Bereich 4-2B (Nordblock – Hotelturm)

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags (März 2026) ist seit dem Baubeginn etwa ein Jahr vergangen, und die Arbeiten schreiten in vollem Umfang voran. Da bis zur Fertigstellung noch mehrere Jahre verbleiben, befinden sich Immobilieninvestoren derzeit in einer entscheidenden Phase der „vorausschauenden Positionierung".

Wie fügt sich das Projekt in die Gesamtentwicklung des Gebiets Shinagawa ein?

Das Stadterneuerungsprojekt nördlich des Bahnhofs Shinagawa isoliert zu betrachten, birgt das Risiko, den eigentlichen Kern zu verfehlen. Es ist Teil einer umfassenden Stadtentwicklungsstrategie, in der mehrere Großprojekte rund um den Bahnhof Shinagawa organisch miteinander verknüpft werden.

Die angrenzende Takanawa Gateway City (JR East „Shinagawa-Entwicklungsprojekt Phase I") ist ein Mammutprojekt mit rund 845.000 m² Bruttogeschossfläche. Seit der Teileröffnung im März 2025 haben innerhalb von 100 Tagen über zwei Millionen Menschen das Areal besucht. Im Frühjahr 2026 erfolgt die vollständige Eröffnung mit Wohn-, Kultur- und weiteren Mischnutzungsgebäuden. Die Sanierung des Gebiets nördlich des Bahnhofs Shinagawa bildet gemeinsam mit der Takanawa Gateway City eine „Brücke" zum westlich der Nationalstraße 15 gelegenen Stadtteil Takanawa.

Weiter südlich wird die Entwicklung des Bahnhofsviertels Shinagawa (ein gewaltiges Deckbauwerk über den Gleisen des Bahnhofs Shinagawa) vorangetrieben, mit einer angestrebten Fertigstellung in den 2030er Jahren. Hinzu kommt die geplante Eröffnung des Chūō-Shinkansen (Magnetschwebebahn) mit Startbahnhof in Shinagawa – damit wird das Gebiet zu einem „überregionalen Verkehrsknotenpunkt" zwischen Tokio, Nagoya und Osaka und rückt in den Fokus der internationalen Aufmerksamkeit.

Welche Auswirkungen sind auf Bodenpreise und Immobilieninvestitionen zu erwarten?

Welche Effekte hat diese Stadterneuerung auf den Immobilienmarkt? Eine datenbasierte Betrachtung:

Laut den offiziellen Bodenpreisen des Bezirks Minato, Tokio lag der Bodenrichtwert 2025 im Umfeld des Bahnhofs Shinagawa bei 5,02 Millionen Yen/m² – ein bemerkenswerter Anstieg von +12,77 % gegenüber dem Vorjahr. Für den gesamten Bezirk Minato ergibt sich über die letzten fünf Jahre ein Zuwachs von rund 39 % (bei Gewerbeflächen sogar ca. 47 %), was den Durchschnitt der 23 Sonderbezirke Tokios von 19 % deutlich übertrifft. Laut einer Erhebung von Kenbiya steigen die Mieten im Gebiet Takanawa bereits im dritten Jahr in Folge.

Als aufschlussreiches Referenzbeispiel lohnt sich ein Blick auf die Azabudai Hills: Nach deren Eröffnung stiegen die Immobilienpreise im Umkreis von 500 Metern um durchschnittlich +18,7 %, mit Ausstrahlungseffekten von +12,3 % in angrenzenden Gebieten. Im Bereich Shinagawa laufen mit der Takanawa Gateway City, der Sanierung nördlich des Bahnhofs Shinagawa und dem Bahnhofsviertel Shinagawa gleich mehrere Großprojekte parallel – ein Umstand, der die Wertsteigerungseffekte über das Niveau eines einzelnen Projekts hinaus potenzieren könnte.

Investoren sollten jedoch auch Risiken im Blick behalten: Einige der Projekte befinden sich derzeit noch im Planungsstadium oder kurz nach Baubeginn. Nach Fertigstellung könnte das zusätzliche Angebot zu Verschiebungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage führen. Investitionen, die ausschließlich auf kurzfristige Kapitalgewinne abzielen, erfordern daher eine besonders sorgfältige Abwägung.

Welche Maßnahmen sollten Eigentümer und Investoren jetzt ergreifen?

Um konkret von der Wertsteigerung im Gebiet Shinagawa zu profitieren, empfehlen sich für Eigentümer und Investoren folgende Handlungsschritte:

Der wichtigste Punkt: Den richtigen Einstiegszeitpunkt vor Fertigstellung nicht verpassen. Bereich 4-2C soll 2029, Bereich 4-2B im Jahr 2031 fertiggestellt werden. Erfahrungen aus früheren Großprojekten zeigen, dass die Preise im Umfeld häufig bereits zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung vorauseilend steigen. Zum Zeitpunkt dieses Beitrags befinden wir uns in der Frühphase dieser „Vorlaufperiode".

Ebenso wichtig ist die Überprüfung der Immobilienverwaltungsstrategie im Hinblick auf veränderte Mietnachfrage. Nach der Eröffnung des Hotelturms (4-2B) ist mit einem Zustrom von Touristen und Geschäftsreisenden zu rechnen, was die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften steigern dürfte. Der Büro- und Wohnkomplex (4-2C) wiederum wird voraussichtlich IT- und Finanzunternehmen anziehen und damit die Wohnungsnachfrage einkommensstarker Bevölkerungsgruppen erhöhen. Eigentümer von Mietimmobilien im Umfeld sollten bereits jetzt Renovierungen und Investitionen in die Ausstattung prüfen, um diesen Nachfrageverschiebungen proaktiv zu begegnen.

Darüber hinaus ist im Gebiet Shinagawa mit einer wachsenden gewerblichen Nachfrage zu rechnen. Da die Mieten im Takanawa-Gebiet voraussichtlich weiter steigen werden, gewinnt auch die Strategie des langfristigen Haltens an Attraktivität.

Meine Einschätzung: Stadterneuerung nicht als Einzelprojekt, sondern als Flächenentwicklung betrachten

Der Hauptgrund, warum ich dieses Sanierungsprojekt nördlich des Bahnhofs Shinagawa mit besonderem Interesse verfolge, ist meine Überzeugung, dass es sich nicht um ein isoliertes Projekt handelt, sondern dass das gesamte Gebiet Shinagawa als zusammenhängende Fläche zu funktionieren beginnt.

Einzelne Entwicklungsprojekte schaffen für sich genommen nur einen begrenzten Mehrwert. Im Gebiet Shinagawa entsteht jedoch eine Kettenreaktion: Takanawa Gateway City (Fertigstellung 2025–2026), das Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa (Fertigstellung 2029–2031), das Bahnhofsviertel Shinagawa (2030er Jahre) und der Chūō-Shinkansen (Eröffnungstermin in Abstimmung). Wenn all diese Projekte abgeschlossen sind, wird sich Shinagawa zu Japans bedeutendstem internationalen Verkehrs-, Geschäfts- und Wohnstandort wandeln.

Für Eigentümer, die ihre Immobilien langfristig bewirtschaften, ist es entscheidend, die Entwicklung in diesem Gebiet kontinuierlich zu beobachten und die Vermögensallokation zum richtigen Zeitpunkt zu überdenken – dies trägt maßgeblich zur nachhaltigen Wertsteigerung bei. Wir von INA&Associates möchten auch künftig sorgfältig über diese Entwicklungen informieren – stets mit dem Vorbehalt, dass sich Planungen noch ändern können, aber im klaren Bewusstsein, dass hier eine große Bewegung bereits in Gang gekommen ist. Wir sind überzeugt, dass eine auf Vertrauen und Aufrichtigkeit gegründete Informationsvermittlung das Fundament einer langfristigen Partnerschaft für Ihren Vermögensaufbau bildet.

Zusammenfassung

Die wichtigsten Punkte dieses Beitrags im Überblick:

• Projektübersicht: Bau zweier Zwillingstürme mit ca. 115 m Höhe in Takanawa 2-chōme und Kōnan 2-chōme, Bezirk Minato. Projektträger ist die Stadterneuerungsgenossenschaft (vorgesehen), Kooperationspartner sind JR East und Nippon Steel Kowa Real Estate.
• Gebäudestruktur: Nordblock (4-2B) mit Hotel und Einzelhandel + Südblock (4-2C) mit Büros, Wohnungen und Einzelhandel als Mischnutzungsentwicklung. Zwischen den Türmen ein ca. 1.400 m² großer Platz mit Erhaltung historischer Überreste des Takanawa-Damms.
• Zeitplan: Baubeginn 2024, Fertigstellung 2029 (4-2C) bzw. 2031 (4-2B)
• Bodenpreisentwicklung: Die offiziellen Bodenpreise im Bezirk Minato sind in fünf Jahren um rund 39 % gestiegen. Die Mieten im Takanawa-Gebiet steigen seit drei Jahren kontinuierlich.
• Investitionsstrategie: Die Vorlaufperiode von zwei bis drei Jahren vor Fertigstellung für eine Neuausrichtung der Vermögensallokation nutzen. Immobilienverwaltungsstrategien proaktiv an die sich verändernde Mietnachfrage anpassen.
• Langfristige Perspektive: Das Wesentliche ist, die Entwicklung als flächenhafte Erneuerung zu begreifen – mit den Bausteinen Shinagawa Nord, Takanawa Gateway City, Bahnhofsviertel Shinagawa und Chūō-Shinkansen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1: Wann wird das Stadterneuerungsprojekt nördlich des Bahnhofs Shinagawa fertiggestellt?

Nach aktuellem Planungsstand soll der Südblock (Bereich 4-2C: Büro-, Wohn- und Einzelhandelskomplex) im Geschäftsjahr 2029 und der Nordblock (Bereich 4-2B: Hotel und Einzelhandel) im Geschäftsjahr 2031 fertiggestellt werden. Die Bauarbeiten haben im Geschäftsjahr 2024 begonnen und schreiten voran. Da es bei städtebaulichen Großprojekten jedoch zu Terminänderungen kommen kann, empfehlen wir, die aktuellen Informationen der Abteilung für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio zu konsultieren.

F2: Worin unterscheidet sich die Takanawa Gateway City vom Sanierungsprojekt nördlich des Bahnhofs Shinagawa?

Die Takanawa Gateway City ist das „Shinagawa-Entwicklungsprojekt Phase I" unter der Federführung von JR East – ein Megaprojekt mit rund 845.000 m² Bruttogeschossfläche (Fertigstellung 2025–2026). Das Sanierungsprojekt nördlich des Bahnhofs Shinagawa (Bereich 4-2) wird hingegen von einer Stadterneuerungsgenossenschaft getragen und umfasst den schmalen Streifen entlang der Nationalstraße 15 in Takanawa 2-chōme und Kōnan 2-chōme. Beide Projekte liegen in unmittelbarer Nachbarschaft und ergänzen sich in ihrer Funktion, den Stadtteil Takanawa und den Bahnhof Shinagawa miteinander zu verbinden.

F3: Wann ist der optimale Zeitpunkt für Immobilieninvestitionen im Gebiet Shinagawa?

Generell lässt sich beobachten, dass in Gebieten mit großflächiger Stadterneuerung die Preise im Umfeld häufig bereits zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung vorauseilend steigen. Angesichts der geplanten Fertigstellungstermine (2029–2031) für das Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa dürfte der Zeitraum 2026–2027 mitten in dieser „Vorlaufperiode" liegen. Der Wert einzelner Objekte hängt jedoch stark von Lage, Nutzungsart und Zustand ab. INA&Associates berät Sie gerne bei der konkreten Objektauswahl und Gebietsanalyse – sprechen Sie uns einfach an.

F4: Was ist der Takanawa-Damm und welche Rolle spielt er im Sanierungsprojekt?

Der Takanawa-Damm ist ein steinernes Dammbauwerk, das 1872 (Meiji 5) für die erste Eisenbahnstrecke Japans über die Bucht von Tokio errichtet wurde. Er wurde bei den Bauarbeiten am Bahnhof Takanawa Gateway entdeckt und als japanisches Kulturerbe anerkannt. Im Rahmen des Sanierungsprojekts nördlich des Bahnhofs Shinagawa sollen Teile der historischen Überreste, darunter Signalanlagen, auf dem zwischen den beiden Türmen angelegten „Platz Nr. 5" erhalten und präsentiert werden. Als gelungenes Beispiel für die Vereinbarkeit von Stadtentwicklung und Denkmalschutz trägt dies maßgeblich zum Markenwert des gesamten Areals bei.

Quellen und Referenzen

• Abteilung für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio: „Stadterneuerungsprojekt im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa"
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Offizielle Bodenpreise 2025 – Umgebung Bahnhof Shinagawa"
• Kenbiya: „Bezirk Minato, Takanawa – Über 2 Millionen Besucher innerhalb von 100 Tagen nach Teileröffnung der Takanawa Gateway City" (August 2025)
• Kenbiya: „Takanawa Gateway City kurz vor Eröffnung – Mieten steigen im dritten Jahr in Folge" (Februar 2025)