Lors de la planification de la construction d'un immeuble locatif, la première question à laquelle on est confronté est : « Faut-il s'adresser à un constructeur de maisons (House Maker) ou à une entreprise de construction ? ». Une mauvaise décision peut avoir un impact majeur sur les coûts de construction et la rentabilité. Cet article explique, du point de vue de l'investisseur et du propriétaire, les différences et caractéristiques de ces deux acteurs ainsi que les critères de choix d'une entreprise adaptée à la gestion locative.
Quelle est la différence entre un constructeur de maisons (House Maker) et une entreprise de construction ?
Commençons par clarifier les définitions.
Qu'est-ce qu'un constructeur de maisons (House Maker) ?
Un constructeur de maisons est une société de construction résidentielle disposant de filiales et de showrooms à l'échelle nationale et menant une activité commerciale étendue. Sa caractéristique est de fabriquer les matériaux de construction dans ses propres usines, ce qui assure une qualité homogène et des délais de chantier courts. Par ailleurs, son support après-construction (entretien et gestion) est souvent étoffé, contribuant à la stabilité à long terme de l'exploitation locative.
Qu'est-ce qu'une entreprise de construction ?
L'« entreprise de construction » est l'appellation générique des sociétés qui érigent des bâtiments et couvre une large gamme d'échelles, des maisons et immeubles d'habitation aux gratte-ciel. S'il s'agit d'une entreprise de construction spécialisée dans les maisons et immeubles locatifs, la qualité technique et le service ne diffèrent pas grandement de ceux d'un constructeur de maisons.
Comment choisir une entreprise adaptée à la construction d'un bien locatif ?
Pour maximiser la rentabilité d'un investissement locatif, il est essentiel d'évaluer globalement la qualité de construction, les délais et le support de gestion. Voici les caractéristiques des principaux grands constructeurs de maisons.
Daito Kentaku｜N°1 dans la construction acier / béton armé
Daito Kentaku, qui figure parmi les leaders du secteur en nombre de transactions de gestion locative, en logements gérés et en logements livrés, est spécialisé dans les constructions à ossature acier et en béton armé. Son « système de prise en charge globale de la gestion locative » permet de tout déléguer, de la construction à la gestion de l'immeuble, ce qui est rassurant même pour les personnes se lançant pour la première fois dans la gestion locative.
Token Corporation｜Sublocation jusqu'à 35 ans
Présent dans les 47 préfectures, Token Corporation permet d'assurer des revenus stables grâce à une location globale (sublocation) pouvant atteindre 35 ans. Sa haute résistance sismique grâce à des structures à haute capacité portante et des amortisseurs viscoélastiques est également bien évaluée.
Panasonic Homes｜Solutions urbaines et haute technicité
Sa gamme de produits permet une exploitation maximale même sur des terrains restreints, ce qui le rend adapté à la gestion locative en zone urbaine. Sa haute technicité, avec des murs extérieurs et des planchers acoustiques développés en interne, ainsi que ses concepts immobiliers « du point de vue des femmes » contribuent à attirer les locataires.
Mitsui Home｜Support global tirant parti de la force du groupe
S'appuyant sur le savoir-faire du groupe Mitsui Fudosan, Mitsui Home fournit un support cohérent depuis la construction jusqu'à la recherche de locataires et l'exploitation. Avec un système de garantie des loyers impayés et le « Mitsui Home Loan » à taux préférentiel, des dispositifs sont en place pour soutenir une gestion stable à long terme.
Constructeur de maisons ou entreprise de construction : lequel choisir ?
Les critères de choix sont les suivants.
- Première gestion locative, inquiétudes concernant la gestion → grand constructeur de maisons (avec offre de gestion globale)
- Réduire les coûts de construction et augmenter la rentabilité → comparer avec des entreprises de construction spécialisées dans le résidentiel locatif
- Terrain présentant des conditions particulières (forme irrégulière, exiguïté…) → les entreprises de construction à grande liberté de conception sont également candidates
- Minimiser le risque de vacance → constructeurs de maisons disposant d'un service de mise en relation locataires
Le succès de la gestion locative ne dépend pas que de l'entreprise de construction : il est possible de réduire les risques en recourant à un second avis émis par un professionnel de confiance.
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Quel est l'écart de prix entre un constructeur de maisons et un artisan local (entreprise de construction) ?
De manière générale, le constructeur de maisons offre une qualité stable grâce à la production en usine, mais le coût au tsubo peut être supérieur de 10 à 30 % à celui des artisans locaux. Cela dit, il est important de comparer en intégrant la valeur des services de gestion et de garantie de vacance.
Q. Quels sont les risques d'un contrat de sublocation ?
La sublocation garantit les revenus locatifs indépendamment de la vacance, mais il existe un risque de révision et de réduction du loyer garanti. Vérifiez le contrat dans le détail et effectuez impérativement une simulation à long terme des recettes et dépenses.
Q. La société de gestion après construction doit-elle être la même que l'entreprise de construction ?
Ce n'est pas obligatoire. Il est possible de confier la construction à un constructeur de maisons et la gestion à une autre société de gestion spécialisée. Choisissez la combinaison optimale en comparant coûts et qualité de service.
Q. Quel est le point le plus important dans la construction d'un bien locatif ?
L'emplacement, l'agencement et la prise en compte des besoins des locataires conditionnent la rentabilité. Au-delà des propositions de l'entreprise de construction, une étude du marché locatif environnant est indispensable.
Q. Bois ou béton armé : lequel est plus avantageux pour l'investissement locatif ?
Le bois a des coûts de construction faibles et offre des rendements plus aisément, mais sa durée d'utilisation est plus courte. Le béton armé coûte plus cher à construire, mais sa durée d'utilisation est plus longue et il est plus facile d'obtenir un financement. La structure optimale dépend du plan de financement et de la stratégie de sortie.
