规划公寓建筑时，首先面临的问题是「应委托住宅厂商还是建筑公司」。选择失误会对建筑费和收益性产生重大影响。本文从投资者・业主视角解说两者的区别与特点、适合租赁经营的公司选择方法。
住宅厂商与建筑公司的区别是什么？
首先整理术语的定义。
什么是住宅厂商？
住宅厂商是指在全国开设分公司・样板间，广泛经营的住宅建筑公司。由于在自家工厂制造建筑材料，品质均一、工期短是其特点。建筑后的维护・管理支持也通常比较充实，有助于租赁经营的长期稳定。
什么是建筑公司？
建筑公司是建造建筑物的公司的总称，应对从住宅・公寓到高层大楼的广泛规模。专门从事住宅・公寓建筑的建筑公司，在技术和服务质量上与住宅厂商相比没有太大差距。
适合建造租赁物件的公司选择方法
为使租赁投资的收益性最大化，综合评估建筑品质・工期・管理支持三点非常重要。以下整理主要大型住宅厂商的特点。
大东建托｜钢结构・RC结构实绩No.1
租赁中介件数・管理户数・住宅供给户数均为业界顶级的大东建托，擅长钢结构・钢筋混凝土建筑。通过「租赁经营受托系统」，可以将从建设到公寓管理一并委托，初次从事租赁经营的人也可放心。
东建公司｜最长35年分租
在全国47都道府县均有据点，可通过最长35年整栋承租（分租）确保稳定收入。高耐力框架和粘弹性缓冲器带来的高抗震性也受到好评。
松下家居｜适应城市地区与高技术力
即使在有限土地上也能最大限度利用的产品系列充实，适合城市地区的租赁经营。独自开发的外壁・隔音地板等技术力以及「女性视角」的物件理念，有助于获取入住者。
三井住宅｜活用集团实力的综合支持
活用三井不动产集团的知识，从建筑到招募入住者・运营一贯支持。滞纳租金保证系统和优惠利率的「三井住宅贷款」等，具备支持长期稳定经营的机制。
应选住宅厂商还是建筑公司？
选择标准如下。
- 初次从事租赁经营・对管理感到不安→ 大型住宅厂商（有整体管理方案）
- 想抑制建筑费提高收益性→ 与租赁住宅专门建筑公司比较研究
- 土地有异形・狭小等特殊条件→ 设计自由度高的建筑公司也是候选
- 想将空置风险最小化→ 拥有入住者中介服务的住宅厂商
租赁经营的成败不仅取决于建筑公司，活用可信赖专家的二次意见也可以降低风险。
常见问题（FAQ）
Q. 住宅厂商与施工公司（建筑公司）价格差多少？
住宅厂商通常因工厂生产而品质稳定，但坪单价比地区施工公司高10〜30%的情况有。但将管理・空置保证服务的价值也一并比较非常重要。
Q. 分租合同的风险是什么？
分租无论空置与否都保证租金收入，但保证租金存在见直・削减的风险。请详细确认合同内容，务必进行长期收支模拟。
Q. 建筑后的管理公司必须与建筑公司相同吗？
不是必须的。委托住宅厂商建筑，管理委托其他专门管理公司也是可以的。请比较成本・服务品质，选择最优组合。
Q. 建造租赁物件最需要重视的点是什么？
地段・户型・对入住者需求的应对左右收益性。除建筑公司的提案外，对周边租赁市场的调查也不可或缺。
Q. 木造与RC造，租赁投资中哪个更有利？
木造建筑成本低、收益率容易出来，但耐用年数较短。RC造建筑费高，但耐用年数长、融资容易。最佳结构因资金计划和退出策略而异。
