Bei der Planung eines Apartmentbaus stellt sich zunächst die Frage „An wen sollten wir uns wenden – an einen Hausbauanbieter (House Maker) oder an ein Bauunternehmen?". Eine falsche Wahl wirkt sich erheblich auf Baukosten und Rentabilität aus. In diesem Artikel erläutern wir aus Sicht von Investoren und Eigentümern die Unterschiede und Merkmale beider sowie die Auswahl eines für das Mietgeschäft geeigneten Unternehmens.
Was unterscheidet einen Hausbauanbieter (House Maker) von einem Bauunternehmen?
Zuerst sortieren wir die Begriffe.
Was ist ein Hausbauanbieter (House Maker)?
Ein Hausbauanbieter ist ein Wohnbauunternehmen, das landesweit Niederlassungen und Showrooms betreibt und breit operiert. Sein Merkmal ist, dass die Baumaterialien in eigenen Fabriken hergestellt werden, sodass die Qualität einheitlich und die Bauzeit kurz ist. Außerdem ist die Wartungs- und Verwaltungsunterstützung nach dem Bau in vielen Fällen umfangreich und trägt zur langfristigen Stabilität des Mietgeschäfts bei.
Was ist ein Bauunternehmen?
Ein Bauunternehmen ist die allgemeine Bezeichnung für Unternehmen, die Gebäude errichten, und deckt eine breite Palette von Wohnungen und Apartmentanlagen bis hin zu Hochhäusern ab. Bei einem Bauunternehmen, das auf Wohn- und Apartmentbau spezialisiert ist, gibt es in Bezug auf Technik und Servicequalität keinen großen Unterschied zu einem Hausbauanbieter.
Wie wählt man ein für den Bau von Mietobjekten geeignetes Unternehmen aus?
Um die Rentabilität von Mietinvestitionen zu maximieren, ist es wichtig, Bauqualität, Bauzeit und Verwaltungsunterstützung umfassend zu bewerten. Hier fassen wir die Merkmale der wichtigsten großen Hausbauanbieter zusammen.
Daito Kentaku｜Nr. 1 bei Stahl- und Stahlbetonbauten
Daito Kentaku, das bei Mietvermittlungen, verwalteten Wohneinheiten und gelieferten Wohnungen jeweils zu den Branchenführern zählt, ist auf Stahl- und Stahlbetonbauten spezialisiert. Mit dem „Mietverwaltungs-Übernahmesystem" ist eine vollständige Auslagerung von der Errichtung bis zur Apartmentverwaltung möglich, was auch Erstbetreibern Sicherheit gibt.
Token Corporation｜Sublease bis zu 35 Jahren
Mit Niederlassungen in allen 47 Präfekturen ist die Sicherung stabiler Einnahmen durch eine Pauschalpacht (Sublease) von bis zu 35 Jahren möglich. Auch die hohe Erdbebensicherheit durch hochfeste Rahmen und viskoelastische Dämpfer wird geschätzt.
Panasonic Homes｜Lösungen für urbane Räume und hohe Technologiekompetenz
Eine umfangreiche Produktpalette ermöglicht die maximale Nutzung selbst begrenzter Grundstücke und eignet sich für das Mietgeschäft in städtischen Gebieten. Hohe Technologiekompetenz wie eigens entwickelte Außenwände und schalldichte Böden sowie Objektkonzepte aus „weiblicher Perspektive" tragen zur Mietergewinnung bei.
Mitsui Home｜Umfassende Unterstützung dank Gruppenkraft
Auf der Grundlage des Know-hows der Mitsui-Fudosan-Gruppe wird vom Bau bis zur Mietersuche und zum Betrieb durchgängig unterstützt. Mit dem System der Mietausfallgarantie und dem zinsgünstigen „Mitsui Home Loan" sind Mechanismen vorhanden, die einen langfristig stabilen Betrieb tragen.
Hausbauanbieter oder Bauunternehmen – wofür sollte man sich entscheiden?
Die Auswahlkriterien sind wie folgt.
- Erstmaliges Mietgeschäft, Unsicherheiten in der Verwaltung → Großer Hausbauanbieter (mit Komplettverwaltungsplan)
- Baukosten senken und Rentabilität erhöhen → Vergleich mit auf Mietwohnbau spezialisierten Bauunternehmen
- Grundstück mit besonderen Bedingungen wie unregelmäßiger Form oder geringer Größe → Auch Bauunternehmen mit hoher Planungsfreiheit kommen in Betracht
- Leerstandsrisiko minimieren → Hausbauanbieter mit Mietervermittlungsdienst
Über das Bauunternehmen hinaus kann das Risiko des Mietgeschäfts durch die Nutzung einer Zweitmeinung vertrauenswürdiger Fachleute reduziert werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie groß ist der Preisunterschied zwischen Hausbauanbietern und örtlichen Bauunternehmen?
Allgemein bietet der Hausbauanbieter durch Werksproduktion stabile Qualität, doch der Preis pro Tsubo kann 10–30 % höher liegen als bei örtlichen Bauunternehmen. Dabei ist es jedoch wichtig, auch den Wert von Verwaltungs- und Leerstandsgarantieleistungen einzubeziehen.
F. Welche Risiken birgt ein Sublease-Vertrag?
Sublease garantiert Mieteinnahmen unabhängig vom Leerstand, aber es besteht das Risiko einer Überprüfung und Senkung der garantierten Miete. Prüfen Sie den Vertragsinhalt im Detail und führen Sie unbedingt eine langfristige Einnahmen-/Ausgabensimulation durch.
F. Muss die Verwaltungsgesellschaft nach dem Bau dieselbe sein wie das Bauunternehmen?
Nicht zwingend. Es ist möglich, den Bau einem Hausbauanbieter zu übertragen und die Verwaltung einer anderen, spezialisierten Verwaltungsgesellschaft zu überlassen. Wählen Sie die optimale Kombination durch Vergleich von Kosten und Servicequalität.
F. Worauf sollte beim Bau von Mietobjekten am meisten Wert gelegt werden?
Lage, Grundriss und Eingehen auf die Bedürfnisse der Mieter bestimmen die Rentabilität. Neben Vorschlägen des Bauunternehmens ist auch eine Untersuchung des umliegenden Mietmarkts unverzichtbar.
F. Holzbau oder Stahlbeton – was ist für Mietinvestitionen vorteilhafter?
Holzbauten haben geringe Baukosten und liefern leichter Renditen, aber die Nutzungsdauer ist kürzer. Stahlbeton ist teurer im Bau, aber die Nutzungsdauer ist länger und die Finanzierung leichter zu erhalten. Welche Bauweise optimal ist, hängt von Finanzplan und Ausstiegsstrategie ab.
