Lorsqu’on poursuit une activité de gestion locative, il arrive que la révision du loyer devienne nécessaire en raison de la hausse des loyers du marché alentour, de l’augmentation de la taxe foncière ou de l’inflation. Dans cet article, nous expliquons de manière pratique le fondement légal d’une hausse de loyer, les motifs légitimes, la procédure de négociation et les mesures de gestion des risques.
L’augmentation du loyer est-elle autorisée par la loi ?
En vertu de l’article 32, alinéa 1, de la loi japonaise sur les baux fonciers et immobiliers, la négociation d’une augmentation de loyer est légalement autorisée. Toutefois, elle nécessite un motif légitime et l’accord du locataire. Une hausse fondée uniquement sur des convenances personnelles du propriétaire n’est pas admise.
Trois motifs légitimes pouvant justifier une hausse
- Hausse des prix : lorsque les loyers de biens comparables à proximité augmentent
- Hausse de la valeur du terrain et du bâtiment : lorsque la taxe foncière augmente en raison d’un changement d’environnement, comme l’ouverture d’une gare ou d’un équipement commercial
- Écart avec les loyers du marché local : lorsque le loyer est nettement inférieur à celui de biens de même ancienneté et de taille comparable
Quel est le meilleur moment pour augmenter le loyer ?
Le moment du renouvellement du contrat est celui où la négociation d’une hausse de loyer présente le moins de risques. Toutefois, comme le renouvellement est souvent automatique, il convient de notifier le locataire 3 à 6 mois avant l’échéance et de prévoir un temps d’échange. Le changement de propriétaire (après la vente du bien) constitue également une occasion plus favorable pour renégocier dans le cadre d’une révision du bail.
Quels sont les risques liés à une hausse de loyer ?
Détérioration de la trésorerie due au départ du locataire et à l’augmentation de la vacance
Si le locataire quitte le logement en raison de la hausse, les revenus locatifs deviennent nuls jusqu’à l’arrivée du prochain occupant. Comme une vacance prolongée affecte directement la trésorerie, il est important de limiter la hausse à un niveau cohérent avec le marché.
Risque d’évolution vers une médiation ou une procédure judiciaire
Un locataire qui n’accepte pas la hausse peut continuer à payer ce qu’il considère comme un loyer approprié. Tant qu’un tribunal n’a pas statué sur l’augmentation, le paiement du loyer initial se poursuit, et compte tenu du coût et du temps d’une procédure, il arrive que le propriétaire y perde.
Points clés pour réussir une négociation d’augmentation de loyer
Notifier par écrit suffisamment tôt
Envoyez un avis avant la période de renouvellement en indiquant clairement le loyer actuel, le nouveau loyer et les raisons de l’augmentation.
Expliquer en présentant des données objectives
Lorsque vous présentez des éléments objectifs, comme les données de loyers des biens environnants ou l’évolution du montant de la taxe foncière, le locataire est plus enclin à l’accepter.
Apporter également un avantage au locataire
Si vous proposez la hausse avec des avantages pour le locataire, comme l’exonération des frais de renouvellement la prochaine fois, l’installation du Wi-Fi gratuit ou la pose de caméras de sécurité, le taux d’accord augmente.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Que se passe-t-il si le locataire refuse l’augmentation ?
Le locataire a le droit de ne pas accepter l’augmentation. Si la discussion n’aboutit pas, l’affaire peut évoluer vers une médiation sur l’augmentation du loyer, puis vers une action en justice. Jusqu’au jugement, le paiement du loyer initial se poursuit.
Q. Combien de temps à l’avance faut-il envoyer l’avis d’augmentation ?
Il n’existe pas de délai légal clairement défini, mais en pratique, l’envoyer 3 à 6 mois avant le renouvellement du contrat est un bon repère afin de garantir un temps de négociation suffisant.
Q. Quels éléments doivent figurer dans l’avis d’augmentation du loyer ?
Quatre éléments sont indispensables : l’adresse du bien, le loyer actuel, le loyer révisé et le motif de la hausse (avec les données justificatives en annexe).
Q. Quels avantages peut-on offrir au locataire lors de la négociation ?
Parmi les exemples efficaces figurent l’exonération des frais de renouvellement, l’installation d’un accès internet gratuit, la pose de caméras de sécurité et l’amélioration des équipements (comme l’installation d’un nouveau climatiseur).
