在持續經營出租物業的過程中，有時會因周邊租金行情上升、固定資產稅增加、物價上漲等原因，而需要重新檢視租金。本文將從實務角度說明租金調漲的法律依據、正當事由、協商流程以及風險因應方式。
調漲房租在法律上被允許嗎？
依據《借地借家法》第32條第1項，房租調漲協商在法律上是被允許的。但前提是必須具備正當理由，並取得房客同意。若只是基於房東個人方便而調漲，則不會被認可。
可被認可的三項正當調漲事由
- 物價上升：當鄰近類似物件的租金正在上升時
- 土地與建物評價上升：因新設車站、商業設施等環境變化，導致固定資產稅增加時
- 與周邊行情出現明顯落差：與同屋齡、同規模物件的租金行情相比，現行租金明顯偏低時
何時是調漲租金的最佳時機？
合約續約時點，是進行租金調漲協商風險最低的時機。不過，由於許多合約屬於自動續約，因此建議在續約日前3至6個月先行通知，並安排協商機會。屋主更換的時點（如物件買賣後），也往往是以重新檢視租賃契約為契機、較容易展開協商的機會。
調漲房租有哪些風險？
房客退租、空置增加導致現金流惡化
若房客因租金上調而退租，在下一位房客確定前，租金收入將會歸零。空置期間一旦拉長，會直接衝擊現金流，因此將漲幅控制在符合市場行情的範圍內非常重要。
演變為調解或訴訟的風險
不同意調漲的房客，可以持續支付其認為合理的租金。在法院判定調漲之前，仍會持續以原租金支付。若將訴訟成本與時間一併考量，某些情況下反而可能由屋主承受不利結果。
讓租金調漲協商成功的重點
及早以書面通知
應在續約時點之前提早寄送通知書，清楚載明現行租金、調漲後租金以及調漲理由。
以具體數據作為說明依據
若能提出周邊物件租金資料、固定資產稅額變化等客觀依據，通常更容易讓房客理解並接受。
同時提供對房客有利的條件
若能搭配提出如免除下次續約費、導入免費Wi-Fi、設置監視攝影機等對房客有利的條件，達成同意的機率會更高。
常見問題（FAQ）
Q. 如果房客拒絕調漲，會怎麼樣？
房客有權不同意調漲。若雙方協商無法達成共識，可能會進入租金增額調解，進一步發展為訴訟。在判決作出前，仍會持續以原租金支付。
Q. 調漲通知應提前多久寄送？
雖然法律上沒有明確期限，但在實務上，通常以合約續約前3至6個月寄送通知，並充分保留協商期間，作為參考標準。
Q. 調漲通知書應記載哪些內容？
必須包含四項內容：物件所在地、現行租金、調整後租金，以及調漲理由（並附上依據資料）。
Q. 在調漲協商中，可以向房客提供哪些好處？
免除續約費、提供免費網路、設置監視攝影機、升級設備（如新裝冷氣）等，都是較有效的做法。
