Ao continuar a administrar imóveis para locação, há casos em que se torna necessário revisar o aluguel devido ao aumento dos preços de mercado na região, ao crescimento do imposto sobre ativos fixos e à alta geral dos preços. Neste artigo, explicamos de forma prática a base legal para o reajuste do aluguel, os motivos legítimos, o procedimento de negociação e as medidas para mitigar riscos.
O aumento do aluguel é permitido por lei?
Nos termos do artigo 32, parágrafo 1, da Lei de Arrendamento de Terras e Edificações do Japão, a negociação para aumento do aluguel é legalmente permitida. No entanto, são necessários motivos legítimos e o acordo do inquilino. Um aumento baseado apenas em conveniência pessoal não é aceito.
Três motivos legítimos que podem justificar o aumento
- Aumento dos preços: quando o aluguel de imóveis semelhantes na vizinhança está subindo
- Valorização do terreno e do edifício: quando o imposto sobre ativos fixos aumenta devido a mudanças no entorno, como a inauguração de uma estação ou de um centro comercial
- Defasagem em relação ao mercado local: quando o aluguel está significativamente abaixo do valor praticado por imóveis de idade e porte semelhantes
Qual é o melhor momento para aumentar o aluguel?
O momento de renovação do contrato é a ocasião de menor risco para negociar o aumento do aluguel. No entanto, como muitos contratos são renovados automaticamente, é recomendável avisar com 3 a 6 meses de antecedência em relação à data de renovação e criar um espaço para negociação. A mudança de proprietário (após a compra e venda do imóvel) também pode ser uma oportunidade mais favorável para renegociar o contrato de locação.
Quais são os riscos de aumentar o aluguel?
Piora do fluxo de caixa devido à saída de inquilinos e ao aumento de vacância
Se o inquilino sair em razão do aumento, a receita de aluguel será zero até a entrada do próximo ocupante. Como um período prolongado de vacância afeta diretamente o fluxo de caixa, é importante manter o reajuste dentro de uma faixa compatível com o mercado.
Risco de evolução para mediação ou ação judicial
O inquilino que não concordar com o aumento pode continuar pagando o aluguel considerado adequado. Até que o aumento seja definido judicialmente, o pagamento no valor original continua, e, ao considerar custos e tempo de processo, há casos em que o proprietário sai em desvantagem.
Pontos para ter sucesso na negociação do aumento do aluguel
Comunique por escrito com antecedência
Envie uma notificação antes do período de renovação, especificando claramente o aluguel atual, o novo valor proposto e o motivo do reajuste.
Explique com dados que sustentem a decisão
Apresentar fundamentos objetivos, como dados de aluguel de imóveis vizinhos e mudanças no valor do imposto sobre ativos fixos, tende a facilitar a aceitação por parte do inquilino.
Ofereça vantagens também ao inquilino
Se você combinar a proposta com benefícios ao inquilino, como isenção da próxima taxa de renovação, instalação de Wi-Fi gratuito ou câmeras de segurança, a taxa de acordo tende a aumentar.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O que acontece se o inquilino recusar o aumento?
O inquilino tem o direito de não concordar com o reajuste. Se a conversa não levar a um acordo, o caso pode avançar para mediação de aumento de aluguel e, depois, para ação judicial. Até a decisão final, o pagamento continua no valor original.
Q. Com quanta antecedência a notificação de aumento deve ser enviada?
Não há um prazo legal claramente definido, mas, na prática, o parâmetro é enviar a notificação de 3 a 6 meses antes da renovação contratual, garantindo tempo suficiente para a negociação.
Q. O que deve constar na notificação de aumento do aluguel?
Quatro pontos são indispensáveis: localização do imóvel, aluguel atual, aluguel reajustado e motivo do aumento (com dados comprobatórios anexados).
Q. Que vantagens podem ser oferecidas ao inquilino durante a negociação do aumento?
Isenção da taxa de renovação, internet gratuita, instalação de câmeras de segurança e melhorias nos equipamentos (como a instalação de um novo ar-condicionado) são exemplos eficazes.
