Wer eine Mietimmobilie bewirtschaftet, steht mitunter vor der Notwendigkeit, die Miete wegen steigender Vergleichsmieten im Umfeld, höherer Grundsteuer oder allgemeiner Preissteigerungen anzupassen. In diesem Beitrag erläutern wir praxisnah die rechtliche Grundlage einer Mieterhöhung, zulässige Gründe, den Verhandlungsablauf und Maßnahmen zur Risikobegrenzung.
Ist eine Mieterhöhung rechtlich zulässig?
Nach Artikel 32 Absatz 1 des japanischen Land- und Gebäudemietgesetzes ist die Verhandlung über eine Erhöhung der Miete rechtlich zulässig. Voraussetzung sind jedoch ein sachlich begründeter Anlass und die Zustimmung des Mieters. Eine Erhöhung allein aus persönlichen Gründen des Vermieters ist nicht zulässig.
Drei berechtigte Gründe für eine Mieterhöhung
- Steigende Preise: Wenn die Mieten vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft gestiegen sind
- Höhere Bewertung von Grundstück und Gebäude: Wenn sich durch Veränderungen im Umfeld, etwa einen neuen Bahnhof oder ein neues Einkaufszentrum, die Grundsteuer erhöht hat
- Abweichung vom örtlichen Markt: Wenn die Miete im Vergleich zu Objekten mit ähnlichem Baualter und ähnlicher Größe deutlich zu niedrig ist
Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Mieterhöhung?
Der Zeitpunkt der Vertragsverlängerung ist in der Regel der risikoärmste Moment für Verhandlungen über eine Mieterhöhung. Da viele Verträge jedoch automatisch verlängert werden, sollten Vermieter 3 bis 6 Monate vor dem Verlängerungstermin informieren und Raum für Gespräche schaffen. Auch ein Eigentümerwechsel nach dem Verkauf einer Immobilie kann eine gute Gelegenheit sein, den Mietvertrag zu überprüfen und neu zu verhandeln.
Welche Risiken sind mit einer Mieterhöhung verbunden?
Verschlechterung des Cashflows durch Auszug und längeren Leerstand
Zieht ein Mieter infolge der Erhöhung aus, entfallen die Mieteinnahmen bis zur Neuvermietung vollständig. Da ein längerer Leerstand den Cashflow unmittelbar belastet, ist es wichtig, den Erhöhungsbetrag in einem marktgerechten Rahmen zu halten.
Risiko einer Schlichtung oder gerichtlichen Auseinandersetzung
Mieter, die einer Erhöhung nicht zustimmen, können weiterhin eine aus ihrer Sicht angemessene Miete zahlen. Bis ein Gericht über die Erhöhung entscheidet, wird weiterhin die bisherige Miete gezahlt. Berücksichtigt man Zeit- und Prozesskosten, kann dies für Vermieter in manchen Fällen nachteilig sein.
Wichtige Punkte für erfolgreiche Verhandlungen über eine Mieterhöhung
Frühzeitig schriftlich informieren
Versenden Sie das Schreiben frühzeitig vor dem Verlängerungstermin und nennen Sie darin die aktuelle Miete, die neue Miete und die Gründe für die Anpassung klar und nachvollziehbar.
Mit belastbaren Daten begründen
Wenn Sie objektive Grundlagen wie Mietdaten vergleichbarer Objekte oder Veränderungen bei der Grundsteuer vorlegen, steigt die Bereitschaft des Mieters, die Anpassung nachzuvollziehen.
Dem Mieter ebenfalls Vorteile bieten
Wenn Sie die Erhöhung mit Vorteilen für den Mieter verbinden, etwa dem Erlass der nächsten Verlängerungsgebühr, kostenlosem Wi-Fi oder der Installation von Überwachungskameras, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Einigung.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was passiert, wenn der Mieter die Mieterhöhung ablehnt?
Der Mieter hat das Recht, einer Mieterhöhung nicht zuzustimmen. Kommt es im Gespräch zu keiner Einigung, kann ein Schlichtungsverfahren zur Mieterhöhung und anschließend auch ein Gerichtsverfahren folgen. Bis zu einer gerichtlichen Entscheidung wird weiterhin die bisherige Miete gezahlt.
F. Wie lange im Voraus sollte die Mitteilung über die Mieterhöhung versendet werden?
Es gibt keine ausdrücklich festgelegte gesetzliche Frist. In der Praxis gilt jedoch ein Versand 3 bis 6 Monate vor der Vertragsverlängerung als sinnvoll, um ausreichend Zeit für Verhandlungen zu sichern.
F. Welche Angaben sollte ein Schreiben zur Mieterhöhung enthalten?
Unverzichtbar sind vier Punkte: die Lage der Immobilie, die aktuelle Miete, die angepasste Miete und der Grund für die Erhöhung (mit beigefügten Nachweisdaten).
F. Welche Vorteile können Mietern bei Verhandlungen über eine Mieterhöhung angeboten werden?
Wirksame Beispiele sind der Erlass der Verlängerungsgebühr, kostenloses Internet, die Installation von Überwachungskameras sowie Upgrades der Ausstattung, etwa ein neuer Einbau einer Klimaanlage.
