La rénovation de logements anciens constitue une stratégie d’investissement efficace pour obtenir un cadre de vie de qualité à un coût inférieur à celui du neuf. Cependant, si le choix du bien est mauvais, des coûts imprévus et un allongement du calendrier des travaux peuvent survenir. Nous récapitulons ici les connaissances préalables nécessaires pour réussir un investissement en rénovation.
Quels sont les échecs les plus fréquents dans la rénovation de logements anciens ?
Les échecs de rénovation se répartissent principalement en trois schémas.
Acheter un bien mal entretenu et supporter des frais de réparation importants
En particulier, pour les biens de plus de 35 ans qui n’ont pas été correctement entretenus, les balcons et les éléments structurels peuvent être fortement dégradés, et il existe aussi des cas où la rénovation atteint un niveau pratiquement impossible. La vérification de l’historique d’entretien et une étude préalable sont indispensables.
Acheter un bien ayant fait l’objet de transformations illégales et ne pas pouvoir bénéficier de subventions
Une transformation illégale désigne un bâtiment qui ne respecte pas les normes de la loi sur les standards de construction. Dans ce cas, aucune subvention ne peut être obtenue, y compris celles mobilisables pour la rénovation, comme le programme de rénovation pour la mise en conformité des logements de qualité à long terme, ce qui crée un désavantage important en matière de coûts.
Ne pas pouvoir modifier le plan souhaité en raison de contraintes structurelles
Les structures à murs porteurs et les structures mixtes RC à murs porteurs réduisent fortement la liberté d’aménagement, car les murs porteurs ne peuvent pas être supprimés. Il est important de choisir des biens à structure poteaux-poutres simple.
Quels sont les trois principes pour éviter l’échec dans un investissement en rénovation ?
Choisir un bien dont l’historique d’entretien a été vérifié
Les biens disposant de relevés réguliers de réparations offrent une meilleure fiabilité structurelle et un risque plus faible de travaux supplémentaires. Demander la communication de l’historique des réparations est une base avant l’achat.
Vérifier la conformité juridique avant l’achat
Vérifiez la présence du certificat de confirmation de construction et du certificat d’inspection, et en cas d’agrandissement ou de transformation, assurez-vous que la demande d’autorisation a bien été effectuée correctement. Nous recommandons de réaliser une inspection sur site avec un spécialiste (par exemple un architecte).
Vérifier à l’avance avec un spécialiste si la rénovation est possible
Assurez-vous à l’avance auprès de l’entreprise de travaux ou d’un architecte que la modification de plan souhaitée est réalisable sur le plan structurel. Vous éviterez ainsi de découvrir, une fois les travaux commencés, que votre projet ne peut pas être concrétisé.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quels types de subventions peuvent être utilisés pour une rénovation ?
A. Il existe notamment le programme de rénovation pour la mise en conformité des logements de qualité à long terme, le programme de soutien aux matériaux de construction à haute performance énergétique de nouvelle génération, ainsi que le programme de soutien au logement écologique pour les familles avec enfants. Dans tous les cas, les constructions illégales ne sont pas éligibles. En outre, comme les types de subventions et leurs plafonds évoluent chaque année, il convient de vérifier les informations les plus récentes sur les sites du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme ainsi que du ministère de l’Environnement.
Q. Comment distinguer un bien adapté à la rénovation d’un bien qui ne l’est pas ?
A. Les biens en structure poteaux-poutres, où l’ossature repose sur des poteaux et des poutres, sont adaptés à la rénovation. Dans les structures à murs porteurs et les structures mixtes RC à murs porteurs, la suppression des murs est difficile. Le plus sûr est de faire confirmer la structure par un architecte avant l’achat.
Q. Quel est l’ordre de grandeur du coût d’une rénovation ?
A. Pour une rénovation complète, il faut généralement compter entre 10 et 15 millions de yens. Pour une rénovation partielle, comme les pièces d’eau ou l’aménagement intérieur uniquement, le coût se situe souvent entre 3 et 6 millions de yens. Le montant varie fortement selon l’état du bien.
Q. Je m’inquiète de la résistance sismique lors de la rénovation d’un bien ancien.
A. Pour les bâtiments construits avant 1981 selon les anciennes normes parasismiques, un renforcement parasismique peut être nécessaire. Il est recommandé de réaliser un diagnostic parasismique en amont et de décider en fonction du coût total, y compris celui du renforcement.
