La renovación de viviendas usadas es una sólida estrategia de inversión que permite lograr un entorno residencial de alta calidad con un costo menor que una vivienda nueva. Sin embargo, si se cometen errores al elegir la propiedad, pueden surgir costos imprevistos y una prolongación del plazo de obra. A continuación, organizamos los conocimientos previos necesarios para que la inversión en renovación tenga éxito.
¿Cuáles son los errores que suelen ocurrir en la renovación de viviendas usadas?
Los fracasos en una renovación se dividen principalmente en los tres patrones siguientes.
Comprar una propiedad mal mantenida y asumir elevados costos de reparación
En particular, las propiedades de más de 35 años sin un mantenimiento adecuado suelen presentar un deterioro severo en balcones y elementos estructurales, y en algunos casos la renovación se encuentra en un nivel prácticamente inviable. Es indispensable revisar el historial de mantenimiento y realizar una investigación previa.
Comprar una propiedad con reformas ilegales y no poder recibir subsidios
Una reforma ilegal es una edificación que no cumple con los estándares de la Ley de Normas de Edificación. En esos casos, no es posible recibir en absoluto subsidios como el programa de reformas para la conversión en vivienda de larga duración de calidad, aplicables a una renovación, lo que supone una gran desventaja en términos de costos.
No poder realizar el cambio de distribución deseado por restricciones estructurales
Las estructuras de muros portantes y las estructuras compuestas RC de muros portantes reducen de forma considerable la libertad para modificar la distribución, ya que no pueden retirarse los muros que soportan las cargas. Es importante elegir propiedades con una estructura de pórticos simple.
¿Cuáles son los tres principios para no fracasar en la inversión en renovación?
Elegir una propiedad cuyo historial de mantenimiento haya sido verificado
Las propiedades con registros periódicos de reparaciones ofrecen una mayor fiabilidad estructural y un menor riesgo de obras adicionales. Solicitar la divulgación del historial de reparaciones es una medida básica antes de comprar.
Confirmar la conformidad legal antes de comprar
Verifique la existencia del certificado de confirmación de construcción y del certificado de inspección, y si hay antecedentes de ampliaciones o reformas, revise si la solicitud de aprobación correspondiente se realizó de forma adecuada. Recomendamos realizar una inspección in situ junto con un especialista (como un arquitecto).
Confirmar con un especialista de antemano si la renovación es posible
Compruebe con antelación con el contratista o el arquitecto si el cambio de distribución deseado puede hacerse realidad desde el punto de vista estructural. Así podrá evitar la situación de descubrir, una vez iniciada la obra, que no es posible materializar lo que deseaba.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué tipos de subsidios pueden utilizarse para una renovación?
A. Existen, por ejemplo, el programa de reformas para la conversión en vivienda de larga duración de calidad, el programa de apoyo a materiales de construcción de ahorro energético de próxima generación y el programa de apoyo a viviendas ecológicas para familias con hijos. En todos los casos, las construcciones ilegales quedan excluidas. Además, como los tipos de subsidios y sus importes máximos cambian cada año, conviene revisar la información más reciente en los sitios web del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y del Ministerio de Medio Ambiente.
Q. ¿Cómo distinguir una propiedad adecuada para renovación de otra que no lo es?
A. Las propiedades con estructura de pórticos, en la que la estructura se sostiene con pilares y vigas, son adecuadas para la renovación. En las estructuras de muros portantes y las estructuras compuestas RC de muros portantes es difícil retirar muros. Lo más seguro es pedir a un arquitecto que confirme la estructura antes de comprar.
Q. ¿Cuál es el costo aproximado de una renovación?
A. En el caso de una renovación integral, la referencia suele situarse entre 10 y 15 millones de yenes. Si se trata de una renovación parcial, como instalaciones húmedas o solo interiores, en muchos casos puede mantenerse entre 3 y 6 millones de yenes. Varía considerablemente según el estado de la propiedad.
Q. Me preocupa la resistencia sísmica en la renovación de una propiedad antigua.
A. En el caso de edificaciones construidas antes de 1981 conforme a las antiguas normas antisísmicas, puede ser necesario un refuerzo sísmico. Conviene realizar un diagnóstico sísmico de antemano y tomar la decisión considerando el costo total, incluido el del refuerzo.
