يُعد تجديد المنازل المستعملة استراتيجية استثمار فعالة تتيح تحقيق بيئة سكنية عالية الجودة بتكلفة أقل من البناء الجديد. ولكن إذا تم الإخفاق في اختيار العقار، فقد يؤدي ذلك إلى تكاليف غير متوقعة وإطالة مدة التنفيذ. سننظم هنا المعارف المسبقة اللازمة لإنجاح الاستثمار في التجديد.
ما الإخفاقات التي تحدث كثيرًا في تجديد المنازل المستعملة؟
تنحصر إخفاقات التجديد بشكل رئيسي في الأنماط الثلاثة التالية.
شراء عقار سيئ الإدارة يؤدي إلى تحمل تكاليف إصلاح كبيرة
لا سيما العقارات التي مر على بنائها أكثر من 35 عامًا ولم تتلقَّ صيانة مناسبة، إذ قد يكون تدهور الشرفات أو الأجزاء الإنشائية فيها شديدًا، وقد توجد حالات يصبح فيها التجديد مستحيلًا عمليًا. لذلك فإن التحقق من سجل الإدارة وإجراء الفحص المسبق أمران لا غنى عنهما.
شراء عقار معدّل بشكل مخالف يحرمك من الحصول على الدعم
المقصود بالعقار المعدّل بشكل مخالف هو المبنى الذي لا يستوفي معايير قانون البناء. وفي هذه الحالة لا يمكن الحصول على أي دعم مالي على الإطلاق مثل برامج دعم إصلاحات تحويل المساكن إلى مساكن طويلة العمر، ما يسبب ضررًا كبيرًا من ناحية التكلفة.
عدم القدرة على تنفيذ التغيير المطلوب في المخطط بسبب قيود إنشائية
في الهياكل الجدارية أو الهياكل المركبة من الخرسانة المسلحة الجدارية، تنخفض حرية تعديل المخطط بشكل كبير لأنه لا يمكن إزالة الجدران الحاملة للأحمال. ومن المهم اختيار عقار يعتمد على هيكل إطاري بسيط.
ما المبادئ الثلاثة لتجنب الفشل في الاستثمار في التجديد؟
اختيار عقار تم التحقق من سجل صيانته
العقارات التي لديها سجلات إصلاح دورية تكون موثوقيتها الإنشائية أعلى ويكون خطر الأعمال الإضافية فيها أقل. ومن الأساسيات قبل الشراء طلب الإفصاح عن سجل أعمال الإصلاح.
التحقق من المطابقة القانونية قبل الشراء
تحقق من وجود شهادة اعتماد البناء وشهادة الفحص، وإذا كان هناك سجل لإضافات أو تعديلات، فافحص ما إذا كانت طلبات الاعتماد قد أُنجزت بصورة صحيحة. ونوصي بإجراء معاينة ميدانية مع مختص مثل المهندس المعماري.
التحقق مسبقًا مع المختصين مما إذا كان التجديد ممكنًا
تأكد مسبقًا مع شركة التنفيذ أو المهندس المعماري مما إذا كان تغيير المخطط الذي تريده ممكنًا من الناحية الإنشائية. فهذا يساعد على تجنب موقف "اكتشاف عدم إمكانية تنفيذ المطلوب بعد بدء الأعمال".
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما أنواع الدعم المالي التي يمكن الاستفادة منها في أعمال التجديد؟
A. توجد برامج مثل مشروع إصلاح تحويل المساكن إلى مساكن طويلة العمر، وبرنامج دعم مواد البناء الموفرة للطاقة للجيل القادم، وبرنامج دعم مساكن الأطفال الصديقة للبيئة. وفي جميع الحالات، لا تشمل هذه البرامج المباني المخالفة. كما أن أنواع الدعم وحدوده القصوى تتغير كل عام، لذا ينبغي التحقق من أحدث المعلومات عبر مواقع وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة أو وزارة البيئة.
Q. كيف يمكن التمييز بين العقارات المناسبة للتجديد وغير المناسبة له؟
A. العقارات ذات الهيكل الإطاري الذي يعتمد على الأعمدة والجسور مناسبة للتجديد. أما الهياكل الجدارية والهياكل المركبة من الخرسانة المسلحة الجدارية فيصعب فيها إزالة الجدران. ومن الأفضل التأكد من الهيكل مع مهندس معماري قبل الشراء.
Q. ما التكلفة التقريبية لأعمال التجديد؟
A. في حالة التجديد الكامل، يكون المبلغ التقريبي في حدود 10 إلى 15 مليون ين. أما التجديد الجزئي، مثل المرافق الصحية أو التشطيبات الداخلية فقط، ففي كثير من الحالات يتراوح بين 3 و6 ملايين ين. ويختلف ذلك بدرجة كبيرة بحسب حالة العقار.
Q. أشعر بالقلق بشأن مقاومة الزلازل عند تجديد العقارات القديمة.
A. قد تتطلب المباني المشيدة قبل عام 1981 وفق المعايير القديمة لمقاومة الزلازل أعمال تدعيم زلزالي. لذلك يُنصح بإجراء فحص زلزالي مسبقًا واتخاذ القرار بناءً على التكلفة الإجمالية بما في ذلك تكلفة التدعيم.
