Die Renovierung von Bestandsimmobilien ist eine wirkungsvolle Investitionsstrategie, mit der sich ein hochwertiges Wohnumfeld zu geringeren Kosten als bei einem Neubau realisieren lässt. Wenn jedoch bei der Objektauswahl Fehler passieren, kann dies zu unerwarteten Kosten und längeren Bauzeiten führen. Im Folgenden ordnen wir das Vorwissen, das für eine erfolgreiche Renovierungsinvestition erforderlich ist.
Welche typischen Fehler treten bei der Renovierung von Bestandsimmobilien auf?
Fehler bei Renovierungen lassen sich im Wesentlichen in die folgenden drei Muster einteilen.
Der Kauf einer schlecht verwalteten Immobilie führt zu hohen Instandsetzungskosten
Insbesondere bei Objekten, die älter als 35 Jahre sind und nicht angemessen instand gehalten wurden, kann die Abnutzung von Balkonen und tragenden Bauteilen erheblich sein. In manchen Fällen ist eine Renovierung dann praktisch nicht mehr möglich. Die Prüfung der Verwaltungshistorie und eine sorgfältige Vorabinspektion sind daher unverzichtbar.
Der Kauf eines illegal umgebauten Objekts führt dazu, dass keine Fördermittel genutzt werden können
Ein illegal umgebautes Objekt ist ein Gebäude, das die Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht erfüllt. In solchen Fällen können überhaupt keine Fördermittel genutzt werden, etwa aus Programmen zur hochwertigen und langlebigen Modernisierung von Wohngebäuden. Das ist kostenmäßig ein erheblicher Nachteil.
Gewünschte Grundrissänderungen sind wegen konstruktiver Einschränkungen nicht möglich
Bei Wandkonstruktionen oder kombinierten RC-Wandkonstruktionen ist die Freiheit bei Grundrissänderungen deutlich eingeschränkt, weil tragende Wände nicht entfernt werden können. Deshalb ist es wichtig, ein Objekt mit einer einfachen Rahmenkonstruktion zu wählen.
Welche drei Grundsätze helfen dabei, bei Renovierungsinvestitionen Fehler zu vermeiden?
Ein Objekt mit nachvollziehbarer Instandhaltungshistorie wählen
Objekte mit regelmäßigen Instandhaltungsnachweisen weisen in der Regel eine höhere strukturelle Verlässlichkeit auf, und das Risiko zusätzlicher Arbeiten ist geringer. Vor dem Kauf gehört es zu den Grundlagen, die Offenlegung des Instandhaltungsverlaufs zu verlangen.
Die rechtliche Konformität vor dem Kauf prüfen
Prüfen Sie, ob eine Baugenehmigung und eine Abnahmebescheinigung vorliegen. Wenn es Umbauten oder Erweiterungen gab, sollte kontrolliert werden, ob die erforderlichen Genehmigungen ordnungsgemäß eingeholt wurden. Empfehlenswert ist eine Vor-Ort-Prüfung gemeinsam mit einem Fachleuten wie einem Architekten.
Vorab mit Fachleuten klären, ob die Renovierung umsetzbar ist
Klären Sie vorab mit dem Bauunternehmen oder einem Architekten, ob die gewünschte Grundrissänderung konstruktiv umsetzbar ist. So lässt sich vermeiden, dass erst nach Baubeginn festgestellt wird: „Der gewünschte Plan kann doch nicht realisiert werden.“
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Welche Förderprogramme können für Renovierungen genutzt werden?
A. Dazu zählen unter anderem das Förderprogramm für die Modernisierung zu langlebigen Qualitätswohnungen, Förderprogramme für energiesparende Baumaterialien der nächsten Generation sowie Programme zur Unterstützung umweltfreundlicher Wohnprojekte für Familien. Für illegal errichtete oder umgebaute Gebäude gelten diese Programme jedoch nicht. Da sich Arten und Obergrenzen der Förderungen jährlich ändern, sollten die aktuellen Informationen auf den Websites des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sowie des Umweltministeriums geprüft werden.
Q. Woran erkennt man, ob ein Objekt für eine Renovierung geeignet ist oder nicht?
A. Für Renovierungen eignen sich Objekte mit Rahmenkonstruktion, bei der die Last über Stützen und Träger abgetragen wird. Bei Wandkonstruktionen und RC-Wandverbundkonstruktionen ist das Entfernen von Wänden schwierig. Am zuverlässigsten ist es, die Konstruktion vor dem Kauf von einem Architekten prüfen zu lassen.
Q. Mit welchen Kosten ist bei einer Renovierung ungefähr zu rechnen?
A. Bei einer Vollrenovierung liegt der Richtwert in der Regel bei etwa 10 bis 15 Millionen Yen. Bei einer Teilrenovierung, etwa nur von Sanitärbereichen oder Innenausbau, liegen viele Projekte eher im Bereich von 3 bis 6 Millionen Yen. Die tatsächlichen Kosten hängen jedoch stark vom Zustand der Immobilie ab.
Q. Bei älteren Gebäuden habe ich Bedenken hinsichtlich der Erdbebensicherheit.
A. Bei Gebäuden, die vor 1981 nach den früheren Erdbebenstandards errichtet wurden, kann eine seismische Verstärkung erforderlich sein. Deshalb sollte vorab eine Erdbebenprüfung erfolgen, und die Entscheidung sollte auf Basis der Gesamtkosten einschließlich möglicher Verstärkungsmaßnahmen getroffen werden.
