L'investissement dans les appartements peut générer des revenus stables si les risques sont correctement gérés, mais c'est aussi un investissement pour lequel de nombreux débutants ont le sentiment que c'était « plus difficile que prévu ». Comprendre précisément les risques et mettre en place des mesures adaptées est une condition préalable à la réussite.
Quels sont les risques propres à l'investissement dans les appartements ?
Bien identifier les risques spécifiques à l'investissement dans les appartements, que l'on ne retrouve pas dans d'autres placements, constitue le point de départ de toute décision d'investissement.
Risque de vacance : le principal risque de revenus
Il s'agit du risque de ne pas trouver de locataire et de voir les revenus tomber à zéro. La clé de la prévention repose sur deux points : choisir un bien bien situé et sélectionner une société de gestion locative ayant fait ses preuves. Avant l'achat, vérifiez à partir de l'environnement local et de l'évolution démographique si une demande durable peut être attendue.
Risque de réparations : une réserve mensuelle de 3 % est un bon repère
Qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien, des réparations seront nécessaires un jour. En mettant de côté environ 3 % des loyers au titre de la réserve pour réparations, vous pourrez intervenir au moment approprié.
Risque de hausse des taux : s'en prémunir avec un taux fixe ou un remboursement anticipé
Dans le cas d'un prêt à taux variable, une hausse des taux peut augmenter le montant total à rembourser. Le passage à un prêt à taux fixe ou le remboursement anticipé constituent des contre-mesures efficaces.
Risque d'impayés de loyer : le taux moyen national d'impayés est de 6,5 %
Selon une enquête de la Japan Rental Housing Management Association (deuxième semestre 2018), le taux d'impayés de loyer en début de mois est de 6,5 % au niveau national, de 7,2 % dans la région métropolitaine et de 5,8 % dans le Kansai. La mesure la plus efficace consiste à confier la gestion à une société de gestion locative digne de confiance.
Risque sismique : choisir des biens conformes aux nouvelles normes parasismiques
Le Japon étant un pays exposé aux séismes, il est fondamental de choisir des biens conformes aux nouvelles normes parasismiques ayant obtenu leur autorisation de construction à partir du 1er juin 1981. Sélectionner des zones au sol stable et souscrire une assurance tremblement de terre sont également des mesures utiles.
Autres risques
Il existe aussi un risque d'incendie, un risque de faillite de la société de gestion, un risque de baisse des loyers et un risque de dépréciation de la valeur immobilière. Pour les biens âgés de 20 à 30 ans, la baisse des loyers tend à se stabiliser, et l'étude des projets d'aménagement urbain peut contribuer à réduire le risque de dépréciation de la valeur immobilière.
Pourquoi l'investissement dans les studios est-il plus risqué ?
Une vision trompeuse de la simplicité conduit à l'échec
Comme les studios donnent l'impression qu'il est possible de commencer avec un faible montant, beaucoup se lancent trop facilement en pensant « au moins pour un revenu complémentaire ». Cependant, l'investissement immobilier exige une capacité d'appréciation globale, et sans le discernement nécessaire pour identifier les biens adaptés à l'investissement, le risque d'échec augmente.
Les charges sont souvent sous-estimées
Si l'on néglige des charges telles que la réserve pour réparations, les frais de gestion, les impôts et les primes d'assurance, le rendement réel peut devenir nettement inférieur aux prévisions. Même pour un bien neuf, il est indispensable d'intégrer dans les calculs le coût futur des grosses réparations.
Le choix de l'emplacement est difficile
Les principaux locataires des studios sont des ménages d'une seule personne, comme les étudiants et les jeunes actifs. Une implantation dans des zones proches des universités et des pôles d'entreprises constitue la stratégie de base pour réduire le risque de vacance.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est le risque à éviter en priorité dans l'investissement dans les appartements ?
Le risque de vacance est le principal risque pour les revenus. Le choix de l'emplacement et la qualité de la société de gestion influencent fortement ce risque.
Q. Vaut-il mieux investir dans un bien neuf ou ancien ?
Du point de vue de l'équilibre entre coût initial et rendement, les biens âgés de 20 à 30 ans constituent souvent une option efficace en matière d'investissement. Il reste toutefois indispensable de vérifier la conformité aux normes parasismiques.
Q. Faut-il éviter l'investissement dans les studios ?
Cela peut être un investissement viable si l'emplacement, la gestion et le calcul des charges sont traités avec précision, mais se lancer à la légère dans le seul but d'obtenir un revenu complémentaire augmente le risque d'échec. Nous recommandons de se former suffisamment et de consulter des spécialistes.
Q. Que faire en cas d'impayé de loyer ?
Vous pouvez transférer le risque d'impayé en demandant à la société de gestion d'utiliser une société de garantie ou en recourant à un service de garantie des loyers.
Q. Comment gérer le risque de taux d'intérêt d'un prêt immobilier ?
La mesure de base consiste à choisir un prêt à taux fixe ou, dans le cas d'un taux variable, à conserver des fonds disponibles pour un remboursement anticipé.
