公寓投资如果能够做好适当的风险管理，就可以带来稳定收益，但它同样也是许多初学者会觉得“比想象中更难”的一种投资方式。正确理解风险并采取对策，是实现成功的前提条件。
公寓投资特有的风险是什么？
了解公寓投资所特有、其他投资中不常见的风险，是做出投资判断的起点。
空置风险：最大的收益风险
这是指没有租客入住、收入变为零的风险。应对的关键有两点：选择地段优越的房产，以及选择有业绩的租赁管理公司。购买前应结合周边环境和人口变化，确认是否具备长期需求。
维修风险：每月预留3%较为合适
无论是新房还是二手房，终究都会需要维修。通过将租金收入的约3%预留为维修储备，就能在合适的时机进行修缮。
利率上升风险：可用固定利率或提前还款应对
如果使用浮动利率贷款，总支付额可能会因利率上升而增加。切换为固定利率贷款，或进行提前还款，都是有效的应对措施。
租金拖欠风险：全国平均拖欠率为6.5%
根据日本租赁住宅管理协会的调查（2018年下半年），月初租金拖欠率在全国为6.5%、首都圈为7.2%、关西为5.8%。最有效的对策是委托给值得信赖的租赁管理公司。
地震风险：选择符合新耐震标准的房产
由于日本是地震多发国家，基本做法是选择1981年6月1日以后取得建筑确认、符合新耐震标准的房产。同时，选择地基稳固的区域并投保地震保险，也同样有效。
其他风险
还存在火灾风险、管理公司倒闭风险、租金下跌风险以及不动产价值下跌风险。房龄20至30年的房产，租金下跌通常已趋于稳定，而提前研究城市开发规划，也有助于降低不动产价值下跌风险。
为什么单间公寓投资的风险更高？
对“门槛低”的误解，往往是失败的原因
很多人因为觉得单间公寓可以用较少资金开始，便轻率地以“先赚点副收入”为目的进入市场。然而，房地产投资需要综合判断能力，如果没有识别哪些房产适合投资的眼光，失败风险就会提高。
容易忽视各项费用
如果忽略维修储备金、管理费、税金和保险费等成本，实际收益率就会比预期大幅下降。即使是新建房产，也必须将未来大规模维修成本纳入测算。
地段选择并不容易
单间公寓的主要租客是大学生、职场新人等单身住户。选址于大学和企业集聚区域，是降低空置风险的基本策略。
推荐同时阅读
常见问题（FAQ）
Q. 公寓投资中最应该避免的风险是什么？
空置风险是最大的收益风险。选址和管理公司的质量，会对这一风险产生很大影响。
Q. 新房和二手房，哪一种更适合投资？
从初期费用与收益率的平衡来看，房龄20至30年的房产通常是投资效率较高的选择。但必须确认其是否符合耐震标准。
Q. 单间公寓投资是不是最好不要做？
如果能够准确处理地段、管理和费用测算，这仍然可以成为一项成立的投资；但如果只是为了轻松获得副收入而草率进入，失败风险会很高。建议充分学习，并咨询专业人士。
Q. 如果发生租金拖欠，应该怎么办？
可以请租赁管理公司使用担保公司，或利用租金担保服务，将拖欠风险进行转移。
Q. 如何管理房地产投资贷款的利率风险？
基本对策是选择固定利率贷款，或者在使用浮动利率时，提前准备好可用于提前还款的资金。
