La inversión en apartamentos puede generar ingresos estables si se gestiona el riesgo de forma adecuada, pero también es una inversión que hace que muchos principiantes sientan que fue "más difícil de lo esperado". Comprender correctamente los riesgos y tomar medidas es una condición previa para tener éxito.
¿Cuáles son los riesgos específicos de la inversión en apartamentos?
Comprender los riesgos propios de la inversión en apartamentos, que no existen en otras inversiones, es el punto de partida para tomar decisiones de inversión.
Riesgo de vacancia: el mayor riesgo para los ingresos
Es el riesgo de que no aparezcan inquilinos y los ingresos se reduzcan a cero. La clave de la gestión está en dos puntos: elegir una propiedad bien ubicada y seleccionar una empresa de gestión de alquileres con experiencia comprobada. Antes de comprar, confirme a partir del entorno y de las tendencias demográficas si puede esperarse una demanda a largo plazo.
Riesgo de reparaciones: se recomienda reservar un 3% mensual
Tanto las propiedades nuevas como las de segunda mano necesitarán reparaciones en algún momento. Si reserva aproximadamente el 3% de los ingresos por alquiler como fondo de reparaciones, podrá realizar las obras en el momento adecuado.
Riesgo de subida de tipos: contramedidas con tipo fijo o amortización anticipada
En el caso de un préstamo a tipo variable, existe la posibilidad de que el importe total pagado aumente si suben los tipos de interés. Cambiar a un préstamo a tipo fijo o realizar amortizaciones anticipadas son medidas eficaces.
Riesgo de impago del alquiler: la tasa media nacional de mora es del 6,5%
Según una encuesta de la Japan Rental Housing Management Association (segundo semestre de 2018), la tasa de mora en el pago del alquiler a principios de mes es del 6,5% a nivel nacional, del 7,2% en el área metropolitana y del 5,8% en Kansai. La contramedida más eficaz es delegar la gestión en una empresa de administración de alquileres de confianza.
Riesgo sísmico: elegir propiedades conforme a la nueva norma antisísmica
Dado que Japón es un país propenso a los terremotos, lo básico es elegir propiedades conformes a la nueva norma antisísmica que hayan recibido la aprobación de obra a partir del 1 de junio de 1981. También es eficaz seleccionar zonas con suelo firme y contratar un seguro contra terremotos.
Otros riesgos
También existen el riesgo de incendio, el riesgo de quiebra de la empresa gestora, el riesgo de caída del alquiler y el riesgo de depreciación del valor inmobiliario. En las propiedades con 20 a 30 años de antigüedad, la bajada de los alquileres suele estabilizarse, y al investigar los planes de desarrollo urbano puede reducirse el riesgo de depreciación del valor inmobiliario.
¿Por qué es alto el riesgo en la inversión en apartamentos tipo estudio?
Los malentendidos sobre su aparente facilidad causan fracasos
Como los estudios dan la impresión de que se puede empezar con una pequeña inversión, muchas personas entran a la ligera con la idea de "al menos como ingreso adicional". Sin embargo, la inversión inmobiliaria requiere una capacidad de juicio integral, y si no se tiene el criterio para distinguir qué propiedades son adecuadas para invertir, el riesgo de fracaso aumenta.
Es fácil pasar por alto los gastos
Si se pasan por alto gastos como el fondo de reparaciones, las cuotas de gestión, los impuestos y las primas de seguro, la rentabilidad real puede caer mucho más de lo previsto. Incluso en propiedades nuevas, es imprescindible hacer cálculos que incluyan el coste futuro de grandes reparaciones.
La elección de la ubicación es difícil
Los principales inquilinos de los estudios son hogares unipersonales, como universitarios y jóvenes profesionales. La ubicación en zonas con universidades y concentración de empresas es la estrategia básica para reducir el riesgo de vacancia.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es el riesgo que más debe evitarse en la inversión en apartamentos?
El riesgo de vacancia es el mayor riesgo para los ingresos. La elección de la ubicación y la calidad de la empresa gestora influyen considerablemente en este riesgo.
Q. ¿Qué conviene más para invertir: una propiedad nueva o una de segunda mano?
Desde el equilibrio entre inversión inicial y rentabilidad, las propiedades con 20 a 30 años de antigüedad suelen ser una opción eficiente en términos de inversión. No obstante, es imprescindible verificar el cumplimiento de la normativa antisísmica.
Q. ¿Es mejor evitar la inversión en estudios?
Puede ser una inversión viable si se gestionan con precisión la ubicación, la administración y el cálculo de gastos, pero entrar con ligereza buscando ingresos adicionales eleva el riesgo de fracaso. Recomendamos una formación suficiente y consultar con especialistas.
Q. ¿Qué debo hacer si se produce un impago del alquiler?
Puede transferir el riesgo de impago solicitando a la empresa gestora que utilice una compañía de garantía o recurriendo a un servicio de garantía de alquiler.
Q. ¿Cómo se gestiona el riesgo de tipos de interés en un préstamo inmobiliario?
La medida básica es elegir un préstamo a tipo fijo o, en caso de un tipo variable, mantener disponible un fondo para amortizaciones anticipadas.
