O investimento em apartamentos pode gerar uma receita estável quando há uma gestão adequada dos riscos, mas também é um tipo de investimento em que muitos iniciantes sentem que "foi mais difícil do que imaginavam". Compreender corretamente os riscos e adotar medidas de mitigação são condições essenciais para o sucesso.
Quais são os riscos específicos do investimento em apartamentos?
Entender os riscos próprios do investimento em apartamentos, que não aparecem da mesma forma em outros investimentos, é o ponto de partida para uma decisão de investimento adequada.
Risco de vacância: o maior risco para a rentabilidade
É o risco de não haver inquilino e a receita se tornar zero. As duas chaves para a mitigação são escolher um imóvel bem localizado e selecionar uma administradora de locação com histórico comprovado. Antes da compra, verifique pelas condições do entorno e pela dinâmica demográfica se há demanda de longo prazo.
Risco de manutenção e reparos: a referência é reservar 3% ao mês
Tanto imóveis novos quanto usados precisarão de reparos em algum momento. Ao reservar cerca de 3% da receita de aluguel como fundo para reparos, torna-se possível executar as manutenções no momento adequado.
Risco de alta dos juros: mitigue com taxa fixa ou amortização antecipada
No caso de um financiamento com taxa variável, existe a possibilidade de o custo total pago aumentar com a elevação dos juros. Migrar para uma linha com taxa fixa ou fazer amortizações antecipadas são medidas eficazes.
Risco de inadimplência do aluguel: a taxa média nacional de atraso é de 6,5%
Segundo pesquisa da Japan Rental Housing Management Association (segundo semestre de 2018), a taxa de inadimplência no início do mês foi de 6,5% em todo o Japão, 7,2% na região metropolitana de Tóquio e 5,8% na região de Kansai. A medida mais eficaz é delegar a gestão a uma administradora de locação confiável.
Risco de terremoto: escolha imóveis em conformidade com o novo padrão sísmico
Como o Japão é um país sujeito a terremotos, o básico é escolher imóveis em conformidade com o novo padrão sísmico que tenham obtido aprovação de construção em ou após 1º de junho de 1981. Selecionar áreas com solo firme e contratar seguro contra terremotos também são medidas úteis.
Outros riscos
Também existem o risco de incêndio, o risco de falência da administradora, o risco de queda dos aluguéis e o risco de desvalorização do imóvel. Imóveis com 20 a 30 anos de construção tendem a ter uma queda de aluguel já mais estabilizada, e pesquisar planos de desenvolvimento urbano ajuda a reduzir o risco de desvalorização.
Por que o risco do investimento em apartamentos de um quarto é mais alto?
O fracasso costuma nascer de uma visão equivocada sobre a facilidade
Muitas pessoas entram nesse mercado de forma precipitada porque os apartamentos de um quarto passam a impressão de que é possível começar com pouco capital e obter "uma renda extra por enquanto". No entanto, o investimento imobiliário exige capacidade de avaliação abrangente, e o risco de fracasso aumenta se não houver critério para identificar quais imóveis são adequados para investimento.
As despesas tendem a ser subestimadas
Se despesas como fundo de reparos, taxa de administração, impostos e prêmio de seguro forem ignoradas, a rentabilidade líquida cai muito mais do que o previsto. Mesmo em imóveis novos, é indispensável simular incluindo o custo futuro de grandes reparos.
Escolher a localização é difícil
Os principais ocupantes de apartamentos de um quarto são universitários e jovens profissionais que moram sozinhos. A localização em áreas com concentração de universidades e empresas é a estratégia básica para reduzir o risco de vacância.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é o risco que mais deve ser evitado no investimento em apartamentos?
O risco de vacância é o maior risco para a rentabilidade. A escolha da localização e a qualidade da administradora influenciam fortemente esse risco.
Q. Para investir, é melhor imóvel novo ou usado?
Considerando o equilíbrio entre custo inicial e rentabilidade, imóveis com 20 a 30 anos de construção tendem a ser uma opção eficiente para investimento. No entanto, a verificação do padrão sísmico é indispensável.
Q. É melhor evitar o investimento em apartamentos de um quarto?
É um investimento viável quando localização, gestão e cálculo de despesas são tratados com precisão, mas entrar apenas com o objetivo de obter renda extra de forma simplista aumenta o risco de fracasso. Recomenda-se estudo suficiente e consulta a especialistas.
Q. O que devo fazer se houver inadimplência do aluguel?
Você pode transferir o risco de inadimplência solicitando à administradora o uso de uma empresa garantidora ou utilizando um serviço de garantia de aluguel.
Q. Como gerenciar o risco de juros em um financiamento para investimento imobiliário?
A medida básica é optar por um financiamento com taxa fixa ou, no caso de taxa variável, manter recursos disponíveis para amortização antecipada.
