Wohnungsinvestitionen sind eine Anlagestrategie, die bei angemessenem Risikomanagement stabile Ertraege erzielen kann. Gleichzeitig gehoert sie zu den Investments, bei denen viele Einsteiger feststellen, dass sie "schwieriger als erwartet" sind. Risiken richtig zu verstehen und geeignete Gegenmassnahmen zu ergreifen, ist die Grundvoraussetzung fuer den Erfolg.
Welche besonderen Risiken gibt es bei Wohnungsinvestitionen?
Der Ausgangspunkt fuer eine fundierte Investitionsentscheidung ist es, die spezifischen Risiken von Wohnungsinvestitionen zu verstehen, die es in anderen Anlageformen so nicht gibt.
Leerstandsrisiko: das groesste Ertragsrisiko
Gemeint ist das Risiko, dass kein Mieter gefunden wird und die Einnahmen auf null fallen. Entscheidend sind zwei Punkte: die Auswahl einer Immobilie in guter Lage und die Wahl einer erfahrenen Mietverwaltungsfirma. Pruefen Sie vor dem Kauf anhand des Umfelds und der demografischen Entwicklung, ob langfristige Nachfrage zu erwarten ist.
Instandhaltungsrisiko: 3 % Ruecklage pro Monat als Richtwert
Sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien muessen irgendwann instand gesetzt werden. Wenn Sie rund 3 % der Mieteinnahmen als Instandhaltungsruecklage sichern, koennen notwendige Massnahmen zum richtigen Zeitpunkt umgesetzt werden.
Zinsanstiegsrisiko: mit Festzins oder Sondertilgung gegensteuern
Bei Darlehen mit variablem Zinssatz kann ein Zinsanstieg die Gesamtbelastung erhoehen. Ein Wechsel in ein Festzinsdarlehen oder Sondertilgungen sind wirksame Gegenmassnahmen.
Mietrueckstandsrisiko: die landesweite Durchschnittsquote liegt bei 6,5 %
Laut einer Erhebung der Japan Rental Housing Management Association (zweite Jahreshälfte 2018) lag die Mietrueckstandsquote zu Monatsbeginn landesweit bei 6,5 %, im Grossraum Tokio bei 7,2 % und in Kansai bei 5,8 %. Die Beauftragung einer vertrauenswuerdigen Mietverwaltungsfirma ist die wirksamste Massnahme.
Erdbebenrisiko: Immobilien nach den neuen Erdbebenstandards waehlen
Da Japan ein erdbebengefaehrdetes Land ist, gilt als Grundsatz, Immobilien zu waehlen, deren Baugenehmigung nach dem 1. Juni 1981 nach den neuen Erdbebenstandards erteilt wurde. Auch die Auswahl von Gebieten mit stabilem Untergrund und der Abschluss einer Erdbebenversicherung sind sinnvoll.
Weitere Risiken
Hinzu kommen Brandrisiken, das Insolvenzrisiko der Verwaltungsgesellschaft, sinkende Mieten und Wertverluste der Immobilie. Bei Immobilien mit einem Alter von 20 bis 30 Jahren haben sich Mietrueckgaenge haeufig bereits beruhigt, und durch die Recherche zu Stadtentwicklungsplaenen laesst sich das Wertverlustrisiko reduzieren.
Warum ist das Risiko bei Investitionen in Einzimmerwohnungen hoeher?
Missverstaendnisse ueber die einfache Einstiegshuerde fuehren zu Fehlentscheidungen
Da Einzimmerwohnungen den Eindruck vermitteln, schon mit wenig Kapital starten zu koennen, steigen viele nach dem Motto "erst einmal fuer ein Zusatzeinkommen" leichtfertig ein. Doch Immobilieninvestitionen erfordern umfassendes Urteilsvermoegen. Ohne den Blick dafuer, welche Objekte wirklich fuer Investments geeignet sind, steigt das Fehlerrisiko deutlich.
Kosten werden leicht uebersehen
Wenn Kosten wie Instandhaltungsruecklage, Verwaltungsgebuehren, Steuern und Versicherungen uebersehen werden, faellt die Nettorendite deutlich niedriger aus als geplant. Selbst bei Neubauten ist eine Kalkulation unerlaesslich, die kuenftige grosse Instandsetzungskosten einbezieht.
Die Standortwahl ist anspruchsvoll
Die Hauptmieter von Einzimmerwohnungen sind Alleinstehende wie Studierende oder Berufseinsteiger. Eine Lage in Gebieten mit Universitaeten und Unternehmensstandorten ist die grundlegende Strategie, um das Leerstandsrisiko zu senken.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welches Risiko sollte man bei Wohnungsinvestitionen am ehesten vermeiden?
Das Leerstandsrisiko ist das groesste Ertragsrisiko. Die Standortwahl und die Qualitaet der Verwaltung haben darauf einen erheblichen Einfluss.
F. Sind Neubauten oder Bestandsimmobilien besser fuer Investments geeignet?
Im Hinblick auf das Gleichgewicht zwischen Anfangskosten und Rendite sind Immobilien mit einem Alter von 20 bis 30 Jahren haeufig eine investitionseffiziente Wahl. Die Pruefung der Erdbebenstandards ist jedoch zwingend erforderlich.
F. Sollte man lieber nicht in Einzimmerwohnungen investieren?
Wenn Lage, Verwaltung und Kostenrechnung praezise beurteilt werden, kann dieses Investment funktionieren. Ein leichtfertiger Einstieg mit dem alleinigen Ziel eines Nebeneinkommens erhoeht jedoch das Fehlerrisiko. Ausreichende Vorbereitung und die Beratung durch Fachleute sind empfehlenswert.
F. Was sollte ich tun, wenn Mietrueckstaende auftreten?
Das Risiko von Rueckstaenden kann uebertragen werden, indem Sie die Hausverwaltung um den Einsatz einer Buergschaftsgesellschaft bitten oder einen Mietgarantieservice nutzen.
F. Wie laesst sich das Zinsrisiko bei Immobilienkrediten steuern?
Die grundlegende Massnahme ist die Wahl eines Festzinsdarlehens. Bei variablem Zinssatz sollte zusaetzlich Liquiditaet fuer Sondertilgungen vorgehalten werden.
