À seulement environ 200 m au nord-est de la gare JR d’Akihabara, un îlot d’environ 0,5 ha, autrefois densément occupé par des bâtiments anciens construits selon des normes parasismiques dépassées le long de ruelles étroites, a été transformé en 2019 en une tour de bureaux de 21 étages au-dessus du sol et d’environ 112 m de hauteur, dotée d’une structure à isolation sismique. Né du projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier de Kanda Neribeicho, le Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building ne se limite pas à un simple immeuble de bureaux : il fonctionne également comme pôle de prévention des catastrophes, capable d’accueillir les personnes ne pouvant pas rentrer chez elles en cas de sinistre. Cet article revient sur l’ensemble de ce projet de réaménagement désormais achevé, tout en organisant les tendances de la valeur foncière dans le secteur d’Akihabara et les enseignements qu’elles offrent aux propriétaires immobiliers.
Aperçu du projet de réaménagement du quartier de Kanda Neribeicho
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier de Kanda Neribeicho est une opération de réaménagement menée dans les secteurs de Kanda Neribeicho et Kanda Matsunagacho, dans l’arrondissement de Chiyoda à Tokyo. Le maître d’ouvrage est l’association de réaménagement urbain du quartier de Kanda Neribeicho, avec la participation de Sumitomo Fudosan Co., Ltd. en tant que partenaire du projet (membre participant). La conception et la supervision ont été assurées par Nikken Sekkei, tandis que Maeda Corporation a pris en charge la construction, pour un coût total d’environ 23,3 milliards de yens.
Le Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building achevé comprend 21 étages au-dessus du sol et 2 en sous-sol, atteint une hauteur d’environ 111,99 m et offre une surface totale de plancher d’environ 30 700 m². L’immeuble est principalement destiné à des bureaux et à des commerces, mais 35 logements ont également été aménagés aux 18e à 20e étages. En tant qu’immeuble mixte intégrant bureaux, logements et commerces, il a profondément renouvelé le paysage urbain devant la gare d’Akihabara.
Si l’on retrace le projet dans l’ordre chronologique, l’opération a progressé par étapes à partir de l’avis officiel de décision de planification urbaine de janvier 2014 (Heisei 26), suivi de l’autorisation de création de l’association de réaménagement urbain en 2015, puis de l’approbation du plan de conversion des droits en 2016. Les travaux ont commencé en février 2017, l’achèvement a eu lieu en août 2019, et la cérémonie d’inauguration s’est tenue le 7 octobre de la même année. Le calendrier d’environ cinq ans et demi entre la décision de planification urbaine et l’achèvement représente une progression relativement fluide pour une opération de réaménagement urbain.
D’une zone dense d’anciens bâtiments aux normes parasismiques dépassées à un pôle de prévention des catastrophes : les transformations apportées par le projet
Avant le réaménagement, le secteur concerné était densément occupé par des bâtiments conformes à d’anciennes normes parasismiques et par des maisons basses en bois le long de ruelles étroites. Le risque élevé de propagation des incendies, ainsi que le risque d’effondrement en cas de séisme majeur, ont constitué l’un des principaux contextes de cette opération. C’est précisément pour cette raison que le projet a accordé une attention prioritaire à l’aménagement de fonctions de prévention des catastrophes.
Les dispositifs de prévention des catastrophes mis en place sont variés. Les deux places publiques d’environ 370 m² aménagées au nord et au sud du bâtiment servent en temps normal d’espaces d’animation, tout en pouvant être utilisées en cas de catastrophe comme espaces d’évacuation temporaire et bases d’activités de secours. Ces places sont équipées d’installations de prévention des catastrophes, notamment de toilettes de type bouche d’égout et d’un puits de secours, conçues pour maintenir les fonctions essentielles même en cas d’interruption des réseaux.
En complément, un espace de séjour temporaire d’environ 200 m² destiné aux personnes ne pouvant pas rentrer chez elles, ainsi qu’un entrepôt de stockage de secours, ont été aménagés. Akihabara est un secteur qui accueille un très grand nombre d’actifs et de visiteurs pendant la journée en semaine. Lors d’une catastrophe majeure, il est prévu qu’un grand nombre de personnes se retrouvent dans l’impossibilité de rentrer chez elles, et l’immeuble intègre précisément des fonctions destinées à répondre à une telle situation.
En ce qui concerne la structure du bâtiment lui-même, une structure à isolation sismique a été adoptée. Le remplacement d’un ancien ensemble dense de bâtiments conformes à d’anciennes normes parasismiques par une tour de grande hauteur dotée des technologies d’isolation sismique les plus récentes élève considérablement le niveau de prévention des catastrophes de l’ensemble du quartier. En outre, le rez-de-chaussée a été aménagé comme un espace libre de type place, avec une gate plaza (place publique), ce qui a également permis d’améliorer les cheminements piétons en guidant le flux des personnes depuis le parvis de la gare d’Akihabara vers l’îlot.
Positionnement dans le cadre du réaménagement de l’ensemble du secteur d’Akihabara
Pour comprendre avec précision le réaménagement du quartier de Kanda Neribeicho, il faut le replacer dans la dynamique plus large du réaménagement de l’ensemble du secteur d’Akihabara. La zone Akihabara-Kanda a été désignée en 2002 comme zone prioritaire de réhabilitation urbaine, et depuis lors, un renouvellement urbain de grande ampleur s’y poursuit de manière continue.
Akihabara Crossfield (Akihabara Dai Building et Akihabara UDX), achevé en 2005 et 2006, a constitué un projet emblématique, transformant Akihabara, connu comme quartier de l’électronique, en pôle IT et en espace de collaboration entre industrie, universités et pouvoirs publics. En 2011, le Sumitomo Fudosan Akihabara Building (19 étages au-dessus du sol) a été achevé, renforçant l’offre de bureaux autour de la gare. Puis, avec l’achèvement en 2019 du Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building (le présent projet), le renouvellement urbain du secteur nord-est de la gare a encore progressé.
Les tendances générales des zones de réaménagement à Tokyo sont également résumées dans Principaux projets de réaménagement qui transformeront Tokyo en 2025, mais Akihabara figure parmi les secteurs où les changements continus sont particulièrement marqués. En outre, le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur sud d’Otokanda 1-chome, déjà en cours de planification, avance vers un achèvement dans les années 2030 sous la forme d’un vaste réaménagement composé de deux îlots : l’îlot A (hauteur d’environ 170 m) et l’îlot B (hauteur d’environ 50 m). Cela devrait encore transformer profondément le paysage urbain devant la gare d’Akihabara.
Par ailleurs, plusieurs opérations de réaménagement similaires sont en cours dans le secteur de Kanda, dans l’arrondissement de Chiyoda. Dans Le réaménagement d’Uchikanda 1-chome ouvre un espace de co-création entre Kanda et Otemachi, nous expliquons en détail les tendances du réaménagement dans l’ensemble Otemachi-Kanda ; nous vous invitons à le consulter également.
Tendances de la valeur foncière et enseignements pour les propriétaires immobiliers
Les résultats du réaménagement se reflètent clairement dans la valeur foncière. Selon la Publication officielle des prix fonciers du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, la valeur foncière publique moyenne autour de la gare d’Akihabara a atteint 3,74 millions de yens/m² en 2025 (soit +14,96 % sur un an). Pour l’ensemble du secteur de Kanda, elle s’est établie à 3 594 400 yens/m² (+16,59 % sur un an), soit une progression nettement supérieure au taux d’augmentation observé pour l’ensemble de l’arrondissement de Chiyoda (+12,98 %).
Les facteurs de cette hausse foncière sont multiples, mais il ne fait guère de doute que l’amélioration de l’environnement urbain et du niveau de prévention des catastrophes grâce au réaménagement constitue l’un des principaux moteurs. La transformation d’un tissu urbain dense composé d’anciens bâtiments aux normes parasismiques dépassées en un immeuble mixte de grande hauteur doté d’une structure à isolation sismique rehausse la valeur foncière du secteur ainsi que la valeur patrimoniale des biens immobiliers environnants. Il convient de considérer que cette amélioration des fonctions de prévention des catastrophes renforce l’évaluation du secteur tant par les investisseurs que par les locataires, et contribue ainsi à accroître la compétitivité de l’ensemble de la zone.
Deux enseignements sont particulièrement importants pour les propriétaires immobiliers. Premièrement, dans les secteurs où des projets de réaménagement sont prévus ou en cours, la hausse des valeurs foncières commence souvent avant même l’achèvement du projet ; capter tôt les informations sur les réaménagements au stade de la planification, comme dans le secteur sud d’Otokanda 1-chome, peut donc constituer un avantage décisif dans les choix d’investissement. Deuxièmement, lorsque le bien détenu se situe dans la zone concernée par le réaménagement ou à proximité, il est essentiel d’approfondir sa compréhension du mécanisme de conversion des droits et du système de membres participants. Participer à une association de réaménagement ne se résume pas à un simple départ forcé : cela peut aussi offrir l’opportunité de convertir un actif en surface dans un nouvel immeuble à usage plus intensif et à plus forte valeur.
Le point de vue d’INA
Le principal enseignement du réaménagement du quartier de Kanda Neribeicho est que « l’amélioration de la résilience face aux catastrophes » et « l’amélioration de la valeur patrimoniale » vont de pair. Les zones denses d’anciens bâtiments aux normes parasismiques dépassées souffrent d’un handicap de valeur, au sens où le potentiel d’utilisation intensive du foncier n’y est pas pleinement exploité. Toutefois, en mobilisant le cadre du réaménagement urbain, plusieurs ayants droit peuvent regrouper leurs terrains et les actualiser ensemble vers des bâtiments répondant aux standards contemporains.
Il subsiste encore de nombreuses zones d’anciens bâtiments denses aux normes parasismiques dépassées à Tokyo, et des opérations similaires devraient continuer à se développer dans divers secteurs. Le secteur Akihabara-Kanda constitue à cet égard un cas pionnier et un modèle de renouvellement urbain plaçant la prévention des catastrophes au cœur de son dispositif. En tant que propriétaires immobiliers, nous estimons qu’il est indispensable, dans une stratégie patrimoniale de long terme, de suivre de manière continue les tendances du réaménagement dans les zones où l’on possède des actifs ou dans lesquelles on envisage d’investir. Le réaménagement n’est pas un sujet extérieur : c’est une variable directe qui influence la valeur d’un secteur. Savoir en évaluer l’évolution et s’y engager de manière proactive est ce qui permet de construire un patrimoine sur le long terme.
Conclusion
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier de Kanda Neribeicho a produit les principaux résultats suivants.
- Transformation d’un tissu urbain dense d’anciens bâtiments aux normes parasismiques dépassées (environ 0,5 ha) en un immeuble mixte d’environ 112 m de hauteur doté d’une structure à isolation sismique
- Aménagement d’une place publique d’environ 370 m², d’un espace de séjour temporaire pour les personnes ne pouvant pas rentrer chez elles et d’équipements de prévention des catastrophes, établissant un pôle de prévention des catastrophes devant la gare d’Akihabara
- Un investissement total d’environ 23,3 milliards de yens a renforcé les fonctions urbaines du secteur d’Akihabara
- Selon la publication officielle des prix fonciers de 2025, le secteur autour d’Akihabara a atteint 3,74 millions de yens/m², soit +14,96 % sur un an
---
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quel est le coût total du projet de réaménagement du quartier de Kanda Neribeicho ?
A. Le coût total du projet s’élève à environ 23,3 milliards de yens. Le maître d’ouvrage est l’association de réaménagement urbain du quartier de Kanda Neribeicho, et Sumitomo Fudosan Co., Ltd. a participé au projet en tant que membre participant.Q2. Quelles fonctions de prévention des catastrophes trouve-t-on dans le Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building ?
A. Un espace public d’environ 370 m² (servant d’espace d’évacuation temporaire en cas de catastrophe), un espace de séjour temporaire d’environ 200 m² pour les personnes ne pouvant pas rentrer chez elles, ainsi que des toilettes de type bouche d’égout, un puits de secours et un entrepôt de stockage de secours y ont été aménagés. Le bâtiment lui-même adopte également une structure à isolation sismique, ce qui a considérablement renforcé le niveau de prévention des catastrophes de l’ensemble du quartier.Q3. Comment est organisée la partie résidentielle du Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building ?
A. Trente-cinq logements sont aménagés du 18e au 20e étage. Il s’agit d’un immeuble à usage mixte intégrant bureaux, logements et commerces.Q4. D’autres projets de réaménagement sont-ils prévus dans le secteur d’Akihabara ?
A. Le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur sud d’Otokanda 1-chome est planifié, avec un îlot A d’environ 170 m de hauteur et un îlot B d’environ 50 m, en vue d’un achèvement dans les années 2030. Le renouvellement urbain du secteur d’Akihabara devrait donc se poursuivre.---
À lire également
---Références et citations
- Projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier de Kanda Neribeicho (Bureau de l’aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo)
- Communiqué de presse d’achèvement du "Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building" (octobre 2019) (Sumitomo Fudosan Co., Ltd.)
- Communiqué de presse sur le lancement des travaux du projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier de Kanda Neribeicho (février 2017) (Sumitomo Fudosan Co., Ltd.)
- Informations bureaux du Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae Building (Sumitomo Fudosan Co., Ltd.)
- Publication officielle des prix fonciers (Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme)
- Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur sud d’Otokanda 1-chome (Bureau de l’aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo)
