A apenas cerca de 200 m a nordeste da estação JR Akihabara. Um quarteirão de aproximadamente 0,5 ha, onde edifícios antigos não conformes aos padrões sísmicos atuais se concentravam ao longo de ruas estreitas, transformou-se em 2019 em uma torre de escritórios com 21 andares acima do solo, cerca de 112 m de altura e estrutura com isolamento sísmico. O Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae, criado pelo Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 do Distrito de Kanda Neribeicho, não é apenas um edifício de escritórios, mas também funciona como uma base de prevenção de desastres capaz de acolher pessoas com dificuldade de retornar para casa em situações de emergência. Neste artigo, revisitamos o panorama completo desse projeto de reurbanização já concluído e organizamos as tendências do valor do solo na área de Akihabara e os pontos de atenção para proprietários de imóveis.
Visão geral do projeto de reurbanização do distrito de Kanda Neribeicho
O Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 do Distrito de Kanda Neribeicho é um projeto de reurbanização cujo perímetro abrange áreas de Kanda Neribeicho e Kanda Matsunagacho, no distrito de Chiyoda, em Tóquio. O executor foi a Associação de Reurbanização Urbana do Distrito de Kanda Neribeicho, com a participação da Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. como colaboradora do projeto (membro participante da associação). O projeto e a supervisão de obra ficaram a cargo da Nikken Sekkei, a construção foi executada pela Maeda Corporation, e o custo total do empreendimento alcançou cerca de 23,3 bilhões de ienes.
O Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae concluído tem 21 andares acima do solo, 2 subsolos, altura de aproximadamente 111,99 m e área total construída de cerca de 30.700 m². O uso principal é para escritórios e lojas, mas os andares 18 a 20 também abrigam 35 unidades residenciais. Como um edifício multifuncional que integra escritórios, residências e comércio, ele renovou de forma significativa a paisagem urbana em frente à estação de Akihabara.
Ao observar a trajetória do projeto em ordem cronológica, o ponto de partida foi a notificação da decisão de planejamento urbano em janeiro de 2014 (Heisei 26), seguida pela autorização de criação da associação de reurbanização urbana em 2015 e pela aprovação do plano de conversão de direitos em 2016, avançando gradualmente por etapas. A obra começou em fevereiro de 2017, foi concluída em agosto de 2019, e a cerimônia de inauguração ocorreu em 7 de outubro do mesmo ano. O cronograma de cerca de cinco anos e meio entre a decisão de planejamento urbano e a conclusão foi relativamente fluido para um projeto de reurbanização urbana.
De uma área adensada com edificações antigas a uma base de prevenção de desastres: as mudanças trazidas pelo projeto
Antes da reurbanização, a área do projeto concentrava, ao longo de ruas estreitas, edifícios construídos segundo antigos padrões sísmicos e casas térreas de madeira. O fato de ser uma área com alto risco de propagação de incêndios e de colapso em caso de grandes terremotos foi um dos principais motivos para a reurbanização. Por isso mesmo, a implantação de funções de prevenção de desastres recebeu atenção prioritária neste projeto.
As funções de prevenção de desastres implantadas são amplas. A praça pública de cerca de 370 m² construída nos lados norte e sul do edifício funciona, em tempos normais, como espaço de convivência e, em caso de desastre, como área temporária de evacuação e base para atividades de resposta. A praça conta com equipamentos como banheiros de emergência sobre poços de inspeção e poço de prevenção de desastres, tendo sido projetada para assegurar funções básicas mesmo em situações de interrupção da infraestrutura.
Além disso, foram implantados um espaço temporário de permanência de cerca de 200 m² para acolher pessoas com dificuldade de retornar para casa e um depósito de suprimentos de emergência. Akihabara é uma área com população trabalhadora e fluxo de visitantes muito elevados durante os dias úteis. Em um desastre de grande escala, prevê-se a ocorrência de um grande número de pessoas impossibilitadas de retornar para casa, e o edifício incorpora funções destinadas a responder a esse tipo de situação.
Quanto à estrutura do próprio edifício, foi adotado um sistema de isolamento sísmico. A substituição de um conjunto antigo e adensado de edifícios não conformes aos padrões sísmicos atuais por um edifício alto com tecnologia moderna de isolamento sísmico eleva substancialmente o nível de prevenção de desastres de toda a área. Além disso, o primeiro andar do edifício foi planejado como um espaço aberto em forma de praça, com a criação da Gate Plaza (praça pública), o que também permitiu melhorar o fluxo de pedestres entre a frente da estação de Akihabara e o interior do quarteirão.
Posicionamento dentro da reurbanização da área de Akihabara
Para compreender com precisão a reurbanização do distrito de Kanda Neribeicho, é necessário situá-la no contexto do fluxo mais amplo de reurbanização de toda a área de Akihabara. A região de Akihabara e Kanda foi designada em 2002 como área prioritária de revitalização urbana emergencial e, desde então, vem passando por uma renovação urbana de grande escala de forma contínua.
O Akihabara Crossfield (Akihabara Daibiru e Akihabara UDX), concluído em 2005 e 2006, foi um projeto emblemático que transformou Akihabara, conhecida como bairro da eletrônica, em um polo de TI e de colaboração entre indústria, academia e governo. Em 2011, foi concluído o Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara (19 andares acima do solo), ampliando a oferta de escritórios no entorno da estação. E, com a conclusão do Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae em 2019 (este projeto), a renovação urbana da área nordeste da estação avançou ainda mais.
As tendências gerais das áreas de reurbanização de Tóquio também estão resumidas em Principais projetos de reurbanização que transformarão Tóquio em 2025, e Akihabara é uma das áreas em que a mudança contínua se destaca de forma particularmente intensa. Além disso, o Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 da Área Sul de Sotokanda 1-Chome, que já está em fase de planejamento, prevê um grande empreendimento composto por dois quarteirões, o Quarteirão A (cerca de 170 m de altura) e o Quarteirão B (cerca de 50 m de altura), com conclusão prevista para a década de 2030. Com isso, espera-se que a paisagem urbana em frente à estação de Akihabara passe por mudanças ainda mais significativas.
Além disso, na área de Kanda, no distrito de Chiyoda, vários projetos semelhantes de reurbanização estão em andamento. Em O espaço de cocriação entre Kanda e Otemachi aberto pela reurbanização de Uchikanda 1-Chome, explicamos em detalhe as tendências de reurbanização na ampla área de Otemachi e Kanda. Vale a leitura em conjunto.
Tendências do valor do solo e implicações para proprietários de imóveis
Os resultados da reurbanização também se refletem claramente no valor do solo. Segundo a Publicação Oficial de Valores de Terras do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o valor médio oficial do solo no entorno da estação de Akihabara em 2025 registrou 3,74 milhões de ienes/m² (mais 14,96% em relação ao ano anterior). Em toda a área de Kanda, o valor foi de 3.594.400 ienes/m² (mais 16,59% em relação ao ano anterior), um ritmo de valorização significativamente superior ao de todo o distrito de Chiyoda (mais 12,98%).
Os fatores por trás dessa valorização são múltiplos, mas não há dúvida de que a melhoria do ambiente urbano e o aumento da resiliência a desastres proporcionados pela reurbanização são um dos fatores de contribuição mais importantes. Ao converter uma área urbana adensada com edificações antigas não conformes aos padrões sísmicos atuais em um edifício alto multifuncional com isolamento sísmico, o valor do terreno e o valor patrimonial dos imóveis vizinhos são elevados. É razoável entender que essa melhora das funções de prevenção de desastres aumenta a avaliação tanto de investidores quanto de locatários, fortalecendo a competitividade de toda a área.
Há dois pontos importantes para proprietários de imóveis. Primeiro, em áreas onde os projetos de reurbanização estão planejados ou em andamento, é comum que o movimento de alta do valor do solo comece antes da conclusão do projeto, e captar cedo informações sobre projetos ainda na fase de planejamento, como o da Área Sul de Sotokanda 1-Chome, pode gerar vantagem na tomada de decisão de investimento. Segundo, quando o imóvel de sua propriedade está incluído na área-alvo da reurbanização ou em seu entorno, é importante aprofundar a compreensão sobre o mecanismo de conversão de direitos e o sistema de membros participantes da associação. Participar de uma associação de reurbanização não significa apenas desocupação, mas também uma oportunidade de converter o ativo em área útil dentro de um novo edifício de uso mais intensivo e avançado.
A visão da INA
O principal ponto demonstrado pela reurbanização do distrito de Kanda Neribeicho é que o “aumento da resiliência a desastres” e a “valorização patrimonial” são elementos inseparáveis. Áreas adensadas com edifícios antigos não conformes aos padrões sísmicos atuais carregam uma desvantagem patrimonial por não fazerem uso avançado do solo. No entanto, ao utilizar o arcabouço dos projetos de reurbanização urbana, múltiplos detentores de direitos podem reunir seus terrenos e atualizá-los para edificações compatíveis com os padrões contemporâneos.
Ainda restam muitas áreas adensadas com edificações antigas em Tóquio, e a perspectiva é de que projetos semelhantes avancem em diversos locais no futuro. A área de Akihabara e Kanda tornou-se um caso pioneiro e um modelo de renovação urbana que coloca as funções de prevenção de desastres no centro. Como proprietários de imóveis, entendemos que acompanhar continuamente as tendências de reurbanização nas áreas onde possuímos ativos ou avaliamos investir é uma perspectiva indispensável para a estratégia patrimonial daqui em diante. A reurbanização não é “um assunto dos outros”, mas uma variável direta que influencia o valor da área. Avaliar corretamente essas tendências e envolver-se de forma proativa leva à formação patrimonial de longo prazo.
Resumo
O Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 do Distrito de Kanda Neribeicho gerou os seguintes resultados principais.
- Renovou uma área urbana adensada com edificações antigas não conformes aos padrões sísmicos atuais (cerca de 0,5 ha) em um edifício multifuncional com isolamento sísmico e cerca de 112 m de altura
- Implantou uma praça pública de cerca de 370 m², espaço temporário para pessoas com dificuldade de retornar para casa e equipamentos de prevenção de desastres, estabelecendo uma base de prevenção de desastres em frente à estação de Akihabara
- Um investimento total de cerca de 23,3 bilhões de ienes elevou o nível das funções urbanas da área de Akihabara
- Na publicação oficial do valor do solo de 2025, a área ao redor de Akihabara registrou 3,74 milhões de ienes/m², alta de 14,96% em relação ao ano anterior
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Qual é o custo total do projeto de reurbanização do distrito de Kanda Neribeicho?
A. O custo total do empreendimento é de cerca de 23,3 bilhões de ienes. O executor foi a Associação de Reurbanização Urbana do Distrito de Kanda Neribeicho, com a colaboração da Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. como membro participante da associação.Q2. Que tipo de funções de prevenção de desastres existem no Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae?
A. Foram implantados uma praça pública de cerca de 370 m² (espaço temporário de evacuação em caso de desastre), um espaço temporário de cerca de 200 m² para pessoas com dificuldade de retornar para casa, além de banheiros de emergência sobre poços de inspeção, poço de prevenção de desastres e depósito de suprimentos de emergência. O próprio edifício também adota estrutura com isolamento sísmico, elevando substancialmente a resiliência a desastres de toda a área.Q3. Como é composta a parte residencial do Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae?
A. Há 35 unidades residenciais nos andares 18 a 20. Trata-se de um edifício de uso misto que integra escritórios, residências e lojas.Q4. Há outros projetos de reurbanização previstos para a área de Akihabara?
A. Está planejado o Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 da Área Sul de Sotokanda 1-Chome, com o Quarteirão A de cerca de 170 m de altura e o Quarteirão B de cerca de 50 m, ambos avançando com meta de conclusão na década de 2030. A perspectiva é de que a renovação urbana da área de Akihabara continue avançando.---
Leitura relacionada
---Referências e citações
- Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 do Distrito de Kanda Neribeicho (Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio)
- Comunicado de imprensa de conclusão do "Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae" (outubro de 2019) (Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.)
- Comunicado de imprensa sobre o início das obras do Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 do Distrito de Kanda Neribeicho (fevereiro de 2017) (Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.)
- Informações de escritórios do Edifício Sumitomo Fudosan Akihabara Ekimae (Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.)
- Publicação oficial do valor do solo (Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo)
- Projeto de Reurbanização Urbana de Tipo 1 da Área Sul de Sotokanda 1-Chome (Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio)
