يبعد الموقع نحو 200 متر فقط إلى الشمال الشرقي من محطة JR أكيهابارا. وقد تحوّلت كتلة عمرانية بمساحة تقارب 0.5 هكتار كانت تضم مباني قديمة غير مطابقة لمعايير مقاومة الزلازل ومتراصة على طول شوارع ضيقة، في عام 2019 إلى برج مكاتب بارتفاع 21 طابقًا فوق الأرض وعلو يقارب 112 مترًا بهيكل عازل للزلازل. ولا يقتصر مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه، الذي أُنجز ضمن مشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو من الفئة الأولى، على كونه مبنى مكاتب فحسب، بل يعمل أيضًا كمركز للوقاية من الكوارث يستقبل العالقين غير القادرين على العودة إلى منازلهم عند وقوع الكوارث. في هذا المقال، نستعرض الصورة الكاملة لهذا المشروع المكتمل لإعادة التطوير، مع تنظيم اتجاهات أسعار الأراضي في منطقة أكيهابارا وما تحمله من دلالات لمُلّاك العقارات.
نظرة عامة على مشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو
يُعد مشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو من الفئة الأولى مشروع إعادة تطوير يستهدف مناطق متعددة ضمن كاندا نيريبيئيتشو وكاندا ماتسوناغاتشو في حي تشيودا بطوكيو. وقد تولّت التنفيذ جمعية إعادة تطوير المناطق الحضرية في منطقة كاندا نيريبيئيتشو، وانضمت شركة سوميتومو فودوسان المحدودة كشريك متعاون في المشروع (عضو مشارك في الجمعية). وتولت شركة نيكن سيكّي أعمال التصميم والإشراف، بينما نفّذت شركة مايدا للإنشاءات الصناعية أعمال البناء، وبلغ إجمالي تكلفة المشروع نحو 23.3 مليار ين.
أما حجم مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه المكتمل، فيبلغ 21 طابقًا فوق الأرض وطابقين تحت الأرض، بارتفاع يقارب 111.99 مترًا ومساحة طابقية إجمالية تقارب 30,700 متر مربع. ويتركز الاستخدام على المكاتب والمتاجر، فيما خُصصت أيضًا 35 وحدة سكنية في الطوابق من 18 إلى 20. وبصفته مبنى متعدد الاستخدامات يدمج بين المكاتب والسكن والمتاجر في إطار واحد، فقد أحدث تحديثًا كبيرًا في المشهد العمراني أمام محطة أكيهابارا.
وباستعراض مسار المشروع زمنيًا، انطلق بإعلان قرار التخطيط الحضري في يناير 2014 (هييسي 26)، ثم تقدم على مراحل عبر اعتماد تأسيس جمعية إعادة التطوير الحضرية في 2015، واعتماد خطة تحويل الحقوق في 2016. وبدأت أعمال البناء في فبراير 2017، واكتمل المشروع في أغسطس 2019، وأُقيم حفل الافتتاح في 7 أكتوبر من العام نفسه. ويُعد الجدول الزمني البالغ نحو خمس سنوات ونصف من صدور قرار التخطيط الحضري إلى اكتمال المشروع سيرًا سلسًا نسبيًا بالنسبة لمشروعات إعادة التطوير الحضري.
منطقة مكتظة بمبانٍ قديمة غير مقاومة للزلازل إلى مركز للوقاية من الكوارث: التغييرات التي أحدثها المشروع
قبل إعادة التطوير، كانت منطقة التنفيذ تضم مباني قديمة وفق معايير ما قبل تحديث مقاومة الزلازل ومنازل خشبية منخفضة الارتفاع متراصة على طول شوارع ضيقة. وشكّل ارتفاع مخاطر امتداد الحرائق ومخاطر الانهيار عند وقوع زلازل كبرى خلفية رئيسية لهذا المشروع. لذلك، جرى التركيز بشكل خاص في هذا المشروع على تجهيز وظائف الوقاية من الكوارث.
وتتنوع وظائف الوقاية من الكوارث التي جرى تجهيزها. فالساحة العامة التي تبلغ مساحتها نحو 370 مترًا مربعًا والمقامة في الجانبين الشمالي والجنوبي للمبنى، تؤدي في الأوقات العادية دور مساحة للحيوية والنشاط، وفي أوقات الكوارث تُستخدم كمساحة إخلاء مؤقتة وكقاعدة لأنشطة الوقاية من الكوارث. وقد زُوّدت الساحة بمراحيض مانهوول وبئر مخصص للطوارئ وغيرها من تجهيزات الوقاية من الكوارث، وصُممت بما يضمن الحفاظ على الوظائف الأساسية حتى في حال انقطاع البنية التحتية الحيوية.
إضافة إلى ذلك، جرى تجهيز مساحة إقامة مؤقتة تبلغ نحو 200 متر مربع لاستقبال العالقين غير القادرين على العودة إلى منازلهم، إلى جانب مستودع لتخزين الإمدادات المخصصة للطوارئ. وتُعد أكيهابارا منطقة ذات كثافة مرتفعة جدًا من العاملين والزوار خلال ساعات النهار في أيام الأسبوع. ومن المتوقع أن ينشأ فيها عدد كبير من العالقين عند وقوع كوارث واسعة النطاق، وقد دُمجت في هذا المبنى الوظائف اللازمة للتعامل مع مثل هذه الحالات.
أما فيما يتعلق بالهيكل الإنشائي للمبنى نفسه، فقد تم اعتماد هيكل عازل للزلازل. ويمثل إحلال مجموعة مبانٍ قديمة مكتظة وفق معايير ما قبل تحديث مقاومة الزلازل محل برج شاهق حديث مزود بعزل زلزالي، رفعًا كبيرًا لمستوى الوقاية من الكوارث في المنطقة بأكملها. وعلاوة على ذلك، جرى تطوير الطابق الأول كفراغ مفتوح على هيئة ساحة، مع إنشاء ساحة بوابة (ساحة عامة)، بما أسهم أيضًا في تحسين حركة المشاة عبر توجيه التدفق البشري من أمام محطة أكيهابارا إلى داخل الكتلة العمرانية.
موقع المشروع ضمن موجة إعادة تطوير منطقة أكيهابارا
لفهم إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو بدقة، لا بد من وضعها ضمن مسار إعادة التطوير الأشمل لمنطقة أكيهابارا. فقد صُنفت منطقتا أكيهابارا وكاندا في عام 2002 ضمن المناطق ذات الأولوية العاجلة للتجديد الحضري، ومنذ ذلك الحين يشهد المكان تحديثًا حضريًا واسع النطاق بصورة مستمرة.
وكان مشروع أكيهابارا كروسفيلد الذي اكتمل في عامي 2005 و2006 (مبنى أكيهابارا داي بيل وأكيهابارا UDX) مشروعًا رمزيًا حوّل أكيهابارا، المعروفة سابقًا كحي للإلكترونيات، إلى مركز لتقنية المعلومات ومساحة للتعاون بين الصناعة والجامعات والقطاع الحكومي. وفي عام 2011 اكتمل مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا (19 طابقًا فوق الأرض)، ما عزز المعروض المكتبي في محيط المحطة. ثم جاء اكتمال مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه في عام 2019 (هذا المشروع) ليدفع التحديث الحضري في المنطقة الشمالية الشرقية من المحطة إلى مرحلة أكثر تقدمًا.
أما الاتجاهات العامة لمناطق إعادة التطوير في طوكيو، فقد لخصناها أيضًا في أهم مشروعات إعادة التطوير التي ستغيّر ملامح طوكيو في عام 2025، غير أن أكيهابارا تبقى واحدة من أبرز المناطق التي تشهد تغيرًا مستمرًا وملحوظًا. وعلاوة على ذلك، يجري حاليًا تنفيذ مشروع إعادة تطوير منطقة سوتوكاندا 1-تشومي الجنوبية من الفئة الأولى، وهو مشروع واسع النطاق يتكون من منطقتين: المنطقة A (بارتفاع يقارب 170 مترًا) والمنطقة B (بارتفاع يقارب 50 مترًا)، ويستهدف الاكتمال خلال ثلاثينيات هذا القرن. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تغيرات أكبر في المشهد العمراني أمام محطة أكيهابارا.
كما تشهد منطقة كاندا في حي تشيودا عدة مشروعات إعادة تطوير مماثلة. ويمكنكم أيضًا الاطلاع على مساحة تكامل جديدة بين كاندا وأوتيماتشي تفتحها إعادة تطوير أوتشيكاندا 1-تشومي، حيث نقدم شرحًا مفصلًا لاتجاهات إعادة التطوير في نطاق أوتيماتشي وكاندا.
اتجاهات أسعار الأراضي والدلالات لمُلّاك العقارات
انعكست نتائج إعادة التطوير بوضوح على أسعار الأراضي أيضًا. فبحسب إعلان أسعار الأراضي الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، بلغ متوسط السعر المُعلن للأراضي في محيط محطة أكيهابارا عام 2025 نحو 3.74 مليون ين للمتر المربع (بارتفاع سنوي +14.96%). وعلى مستوى منطقة كاندا ككل، سجل المتوسط 3,594,400 ين للمتر المربع (بارتفاع سنوي +16.59%)، وهو معدل يفوق بكثير معدل الارتفاع في حي تشيودا ككل (+12.98%).
وتتعدد العوامل وراء هذا الارتفاع في أسعار الأراضي، إلا أنه لا شك في أن تحسين بيئة الكتل العمرانية ورفع مستوى الوقاية من الكوارث عبر إعادة التطوير يشكلان أحد أهم العوامل المساهمة. فالتحول من منطقة حضرية مكتظة بمبانٍ قديمة غير مطابقة لمعايير مقاومة الزلازل إلى مبنى شاهق متعدد الاستخدامات مزود بعزل زلزالي، من شأنه أن يرفع قيمة الأرض وقيمة الأصول العقارية المحيطة بها. وينبغي النظر إلى أن هذا التحسن في وظائف الوقاية من الكوارث يرفع تقييم كل من المستثمرين والمستأجرين، ويعزز القدرة التنافسية للمنطقة ككل.
وتوجد دلالتان مهمتان لمُلّاك العقارات. الأولى أن المناطق التي تكون فيها مشروعات إعادة التطوير قيد التخطيط أو التنفيذ، غالبًا ما تبدأ فيها تحركات ارتفاع أسعار الأراضي قبل اكتمال المشروع، ما يجعل التقاط معلومات إعادة التطوير في مراحلها المبكرة، كما في منطقة سوتوكاندا 1-تشومي الجنوبية، مصدرًا لميزة في اتخاذ القرار الاستثماري. والثانية أنه إذا كانت العقارات التي يملكونها تقع ضمن نطاقات إعادة التطوير المستهدفة أو في محيطها، فمن المهم تعميق الفهم لآلية تحويل الحقوق ولنظام الأعضاء المشاركين في الجمعية. فالمشاركة في جمعية إعادة التطوير ليست مجرد إخلاء للموقع، بل تمثل أيضًا فرصة لتحويل الأصول إلى مساحات ضمن مبنى جديد ذي استخدام أكثر كثافة وكفاءة.
رؤية INA
أبرز ما تكشفه إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو هو أن «تعزيز الوقاية من الكوارث» و«رفع قيمة الأصول» عنصران متلازمان. فالمناطق المكتظة بالمباني القديمة غير المطابقة لمعايير مقاومة الزلازل تعاني من تأخر في قيمة الأصول بمعنى أن الاستخدام المكثف للأرض فيها لم يتقدم بعد. غير أنه عبر الاستفادة من إطار مشروع إعادة التطوير الحضري، يصبح بإمكان عدد من أصحاب الحقوق تجميع الأراضي بصورة مشتركة وتحديثها إلى مبانٍ تستوفي المعايير المعاصرة.
لا تزال طوكيو تضم العديد من المناطق المكتظة بالمباني القديمة غير المطابقة لمعايير مقاومة الزلازل، ومن المتوقع أن تتقدم مشروعات مشابهة في مواقع مختلفة خلال الفترة المقبلة. وتمثل منطقتا أكيهابارا وكاندا، بوصفهما حالة سباقة، نموذجًا للتحديث الحضري الذي يضع وظائف الوقاية من الكوارث في صميمه. ومن منظور مالك العقار، نرى أن المتابعة المستمرة لاتجاهات إعادة التطوير في المناطق التي يملك فيها أصولًا أو يدرس الاستثمار فيها تمثل زاوية لا غنى عنها في استراتيجية الأصول المستقبلية. فإعادة التطوير ليست «شأنًا يخص الآخرين»، بل متغير مباشر يؤثر في قيمة المنطقة. وإن حسن قراءة هذه الاتجاهات والانخراط فيها بشكل استباقي هو ما يقود إلى بناء أصول طويل الأجل.
الخلاصة
حقق مشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو من الفئة الأولى النتائج الرئيسية التالية.
- تحديث منطقة حضرية مكتظة بالمباني القديمة غير المطابقة لمعايير مقاومة الزلازل (نحو 0.5 هكتار) إلى مبنى متعدد الاستخدامات بارتفاع يقارب 112 مترًا وهيكل عازل للزلازل
- تجهيز ساحة عامة بنحو 370 مترًا مربعًا، ومساحة إقامة مؤقتة للعالقين غير القادرين على العودة إلى منازلهم، ومعدات للوقاية من الكوارث، بما رسخ مركزًا للوقاية من الكوارث أمام محطة أكيهابارا
- استثمار بقيمة إجمالية تقارب 23.3 مليار ين رفع المستوى العام للوظائف الحضرية في منطقة أكيهابارا
- في إعلان أسعار الأراضي لعام 2025، سجلت المناطق المحيطة بأكيهابارا 3.74 مليون ين/متر مربع بزيادة سنوية قدرها +14.96%
---
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. كم تبلغ التكلفة الإجمالية لمشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو؟
ج. تبلغ التكلفة الإجمالية للمشروع نحو 23.3 مليار ين. وتولت التنفيذ جمعية إعادة تطوير المناطق الحضرية في منطقة كاندا نيريبيئيتشو، فيما شاركت شركة سوميتومو فودوسان المحدودة في دعم المشروع بصفتها عضوًا مشاركًا في الجمعية.س2. ما وظائف الوقاية من الكوارث المتوفرة في مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه؟
ج. جرى تجهيز ساحة عامة بنحو 370 مترًا مربعًا (مساحة إخلاء مؤقتة عند الكوارث)، ومساحة إقامة مؤقتة بنحو 200 متر مربع للعالقين غير القادرين على العودة إلى منازلهم، إلى جانب مراحيض مانهوول وبئر للطوارئ ومستودع لتخزين الإمدادات المخصصة للوقاية من الكوارث. كما أن المبنى نفسه يعتمد هيكلًا عازلًا للزلازل، ما رفع مستوى الوقاية من الكوارث في المنطقة بأكملها بشكل كبير.س3. كيف يتكون الجزء السكني في مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه؟
ج. يضم المبنى 35 وحدة سكنية موزعة على الطوابق من 18 إلى 20. وهو مبنى متعدد الاستخدامات يجمع بين المكاتب والسكن والمتاجر في كيان واحد.س4. هل توجد مشروعات إعادة تطوير مستقبلية مخططة في منطقة أكيهابارا؟
ج. يجري التخطيط لمشروع إعادة تطوير منطقة سوتوكاندا 1-تشومي الجنوبية من الفئة الأولى، حيث تتقدم الأعمال نحو الاكتمال خلال ثلاثينيات هذا القرن في منطقتين هما المنطقة A بارتفاع يقارب 170 مترًا والمنطقة B بارتفاع يقارب 50 مترًا. ومن المتوقع أن تستمر عملية التحديث الحضري في منطقة أكيهابارا إلى أبعد من ذلك.---
قراءات ذات صلة
---المراجع والاقتباسات
- مشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو من الفئة الأولى (مكتب التنمية الحضرية بحكومة طوكيو)
- بيان صحفي حول اكتمال «مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه» (أكتوبر 2019) (شركة سوميتومو فودوسان المحدودة)
- بيان صحفي لبدء أعمال مشروع إعادة تطوير منطقة كاندا نيريبيئيتشو من الفئة الأولى (فبراير 2017) (شركة سوميتومو فودوسان المحدودة)
- معلومات مكاتب مبنى سوميتومو فودوسان أكيهابارا إكيمايه (شركة سوميتومو فودوسان المحدودة)
- إعلان أسعار الأراضي (وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة)
- مشروع إعادة تطوير منطقة سوتوكاندا 1-تشومي الجنوبية من الفئة الأولى (مكتب التنمية الحضرية بحكومة طوكيو)
