Lorsqu'on envisage la valorisation d'un terrain ou un investissement immobilier, l'un des concepts à comprendre impérativement est le « zonage d'usage ». En comprenant le zonage d'usage, vous pouvez évaluer les possibilités d'utilisation du terrain, les évolutions futures du paysage urbain, ainsi que les avantages et inconvénients au moment de la revente d'un bien. Dans cet article, nous expliquons les notions de base du zonage d'usage, la classification des 13 zones et les raisons pour lesquelles la zone résidentielle de type 1 est particulièrement adaptée à la valorisation foncière.
Qu'est-ce que le zonage d'usage ?
Le zonage d'usage est une classification territoriale qui, sur la base de la loi sur l'urbanisme, limite les types et dimensions des bâtiments pouvant être construits afin d'assurer un développement urbain efficace. Il existe 13 catégories à l'échelle nationale, avec pour objectif d'assurer un équilibre entre un cadre de vie agréable et les fonctions urbaines.
Le zonage d'usage se divise en trois grandes catégories
| Catégorie | Nombre de zones | Principales caractéristiques |
|---|---|---|
| Résidentielle | 8 zones | Construction de grandes usines et d'équipements commerciaux impossible. Priorité au cadre de vie |
| Commerciale | 2 zones | Présence d'équipements commerciaux et de bureaux. Forte commodité |
| Industrielle | 3 zones | Construction d'entrepôts, d'usines et d'équipements commerciaux possible. Certaines zones interdisent le logement |
Quelles sont les différences entre les 8 zones résidentielles ?
Les 8 zones résidentielles sont soumises à des réglementations de plus en plus strictes dans l'ordre, et les critères de construction s'assouplissent à mesure que l'on descend dans la liste.
- Zone résidentielle exclusivement basse hauteur de type 1 : Réglementation la plus stricte. Même les supérettes n'y sont pas autorisées
- Zone résidentielle exclusivement basse hauteur de type 2 : Seuls les petits commerces sont autorisés
- Zone résidentielle exclusivement moyenne et haute hauteur de type 1 : Les immeubles résidentiels de moyenne et haute hauteur sont autorisés
- Zone résidentielle exclusivement moyenne et haute hauteur de type 2 : Les équipements commerciaux de taille moyenne et les bureaux sont également autorisés
- Zone résidentielle de type 1 : Une zone équilibrée qui protège le cadre résidentiel tout en offrant une bonne commodité
- Zone résidentielle de type 2 : Les équipements de loisirs tels que le pachinko et le karaoké sont également autorisés
- Zone résidentielle quasi : Fréquente le long des routes nationales et des axes majeurs. Équilibre entre les installations liées à l'automobile et le cadre résidentiel
- Zone résidentielle rurale : Zone visant à harmoniser agriculture et habitat
Pourquoi est-il important de comprendre le zonage d'usage ?
Comprendre le zonage d'usage permet d'anticiper quels types de bâtiments pourront être construits sur un terrain vacant à l'avenir. Cette vérification est indispensable avant tout achat immobilier afin d'éviter le risque de dépréciation lié à la construction, après l'achat, d'immeubles de grande hauteur ou d'établissements pour adultes sur les parcelles voisines.
Pourquoi la zone résidentielle de type 1 est-elle recommandée pour la valorisation du foncier ?
Parmi les huit zones résidentielles, la zone résidentielle de type 1 est une zone où les réglementations ne sont pas excessivement strictes et où la liberté de construction reste élevée.
Une large variété d'équipements peut y être construite
Maisons individuelles, immeubles résidentiels, jardins d'enfants, écoles primaires et collèges, hôpitaux, commerces, restaurants et bureaux peuvent y être construits. Comme les équipements de loisirs (pachinko et karaoké) y sont interdits, un bon cadre de vie résidentiel est préservé.
Un avantage à la revente
Comme il s'agit d'une zone agréable à vivre et recherchée, les prix du foncier résidentiel y sont plus élevés que dans les zones industrielles, et les acheteurs sont plus faciles à trouver.
Des usines de moins de 50 m2 et des équipements à usages variés sont également possibles
De petites usines y sont également possibles tant qu'elles ne présentent ni danger ni impact environnemental, ce qui permet une grande souplesse pour des usages professionnels et constitue un atout pour les investisseurs.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Où peut-on vérifier le zonage d'usage ?
Vous pouvez le vérifier auprès du guichet d'urbanisme de chaque municipalité ou sur son site web. Le « Système de cartographie web des informations foncières nationales » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme permet également de consulter le zonage d'usage.
Q. Le zonage d'usage peut-il être modifié ?
Oui. Il peut être modifié à la suite d'une révision du plan d'urbanisme. Nous recommandons de le vérifier régulièrement.
Q. Est-il vraiment impossible de construire même une supérette dans une zone résidentielle exclusivement basse hauteur de type 1 ?
En principe, non. Toutefois, dans le cadre d'un commerce avec logement, de petits projets peuvent être autorisés dans certains cas. Il convient de vérifier les détails auprès de chaque collectivité locale.
Q. Les terrains situés en zone industrielle conviennent-ils à l'investissement immobilier ?
Comme certaines zones n'autorisent pas la construction de logements, des restrictions existent pour les projets résidentiels. En revanche, certaines zones peuvent être prometteuses pour des usages d'investissement tels que les entrepôts et les installations logistiques.
Q. Qu'est-ce qu'une zone résidentielle quasi ?
Elle est souvent désignée le long des routes nationales et des grands axes. Il s'agit d'une zone visant à harmoniser les installations liées à l'automobile et l'habitat, adaptée aux personnes qui se déplacent fréquemment en voiture.
