Au Japon, lorsqu'un propriétaire bailleur demande à un locataire de quitter les lieux, il n'est pas rare que celui-ci refuse tout simplement de partir — et qu'il en ait parfaitement le droit tant que le bailleur n'a pas réuni un motif reconnu par la loi. Ce mécanisme, régi par la shakuchi shakuya hō (借地借家法, la loi japonaise sur les baux fonciers et immobiliers), constitue une spécificité juridique japonaise sans véritable équivalent dans la plupart des marchés locatifs occidentaux, où un préavis contractuel suffit généralement à mettre fin à un bail. Cet article détaille, du point de vue du propriétaire, les recours juridiques face à un refus de départ, les conditions du motif légitime (正当事由, seitō jiyū), le calcul de l'indemnité d'éviction (立退料, tachinokiryō) et la procédure pratique à suivre.
J'ai personnellement accompagné de nombreux dossiers de libération de locaux liés à une reconstruction ou à une cession d'immeuble. Ce que j'en retiens, c'est que la rigueur juridique compte moins que l'ordre des étapes et la qualité de la préparation. Pour un investisseur étranger habitué à des marchés où le bail se résilie sur simple préavis, ce constat peut surprendre : au Japon, il ne s'agit pas d'imposer une exigence unilatérale, mais de construire méthodiquement la négociation à l'intérieur d'un cadre légal protecteur du locataire.
Pourquoi la négociation d'éviction est structurellement difficile au Japon
Pour aller droit au but : sauf motif légitime, un bailleur japonais ne peut pas exiger unilatéralement le départ d'un locataire. La shakuchi shakuya hō protège fortement les droits du locataire, et c'est au bailleur — celui qui invoque un refus de renouvellement ou une résiliation — qu'il incombe d'alléguer et de prouver les circonstances fondant ce « motif légitime » (正当事由, seitō jiyū). Dès l'instant où le locataire répond « je ne partirai pas », il faut comprendre qu'en droit, c'est lui qui se trouve en position de force.
Contrairement à de nombreux marchés occidentaux où un contrat de location à durée déterminée prend fin de plein droit à son terme, ce déséquilibre japonais trouve son origine dans l'après-guerre, lorsque la pénurie de logements imposait de protéger socialement la stabilité résidentielle. Aujourd'hui, ce même mécanisme freine le renouvellement du parc immobilier vieillissant et pèse directement sur la stratégie de détention des investisseurs. Intégrer, dès l'acquisition, la difficulté potentielle d'obtenir la libération des locaux est, en pratique, la meilleure protection contre ce risque. Pour un investisseur francophone, cela signifie concrètement qu'un immeuble ancien affiché à un prix attractif peut en réalité comporter un coût de sortie caché, à intégrer dans le calcul du rendement net dès la phase de due diligence — un réflexe rarement nécessaire sur des marchés où la résiliation contractuelle est plus mécanique.
Délais de préavis et types de contrats prévus par la loi sur les baux
Dans un bail ordinaire (普通借家, futsū shakuya), l'article 26-1 de la shakuchi shakuya hō impose au bailleur qui souhaite refuser le renouvellement de notifier sa décision entre un an et six mois avant l'échéance du contrat. À défaut, le contrat est réputé renouvelé aux mêmes conditions que précédemment. La clause additionnelle du même article précise toutefois que la durée du bail renouvelé devient alors indéterminée — un point souvent sous-estimé. L'article 26-2 ajoute que même si la notification a été faite dans les délais, le bailleur doit encore élever une objection sans délai si le locataire continue d'occuper les lieux après l'échéance, faute de quoi le renouvellement légal s'applique de la même façon.
L'article 28 précise en outre qu'un refus de renouvellement ou une résiliation exige un motif légitime. Le juge apprécie ce motif en tenant compte du besoin d'occupation du bailleur et du locataire, de l'historique du bail, de l'état et de l'usage actuel de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, d'une offre de prestation pécuniaire faite en contrepartie de la libération des locaux — l'indemnité d'éviction (立退料, tachinokiryō).
Lorsque le bailleur souhaite résilier un contrat à durée indéterminée, l'article 27-1 impose en principe un délai de six mois à compter de la notification de résiliation, le motif légitime de l'article 28 restant par ailleurs requis. Dans tous les cas, la notification doit être écrite — jamais orale — et transmise de façon à pouvoir prouver sa réception : en pratique, on recourt à un courrier recommandé avec certification de contenu (内容証明郵便, naiyō shōmei yūbin), un dispositif postal japonais qui atteste juridiquement du contenu exact envoyé, sans équivalent strict dans le système postal de nombreux pays occidentaux.
La différence entre bail ordinaire et bail à durée déterminée
Pour un immeuble destiné à une reconstruction ou une cession futures, le bail à durée déterminée (定期借家, teiki shakuya, prévu à l'article 38 de la shakuchi shakuya hō) constitue une option à considérer. Ce type de bail prend fin de plein droit à l'échéance, sans possibilité de renouvellement, ce qui dispense le bailleur de prouver un motif légitime — une différence structurelle majeure par rapport au bail ordinaire, et un mécanisme qui se rapproche davantage des baux commerciaux à terme fixe connus des investisseurs occidentaux. Le contrat doit néanmoins être conclu par acte authentique ou tout autre écrit (y compris électronique), et le bailleur doit remettre au locataire, avant la signature, un document distinct expliquant que « le contrat prendra fin à l'échéance sans renouvellement ». Selon la Cour suprême (arrêt du 13 septembre 2012), ce document d'explication préalable doit être physiquement distinct du contrat lui-même ; en cas de vice de forme, la clause de non-renouvellement peut être annulée et le bail requalifié en bail ordinaire. Pour un bail à durée déterminée d'un an ou plus, l'absence de notification de fin de contrat entre un an et six mois avant l'échéance rend cette fin inopposable au locataire.
| Élément | Bail ordinaire (futsū shakuya) | Bail à durée déterminée (teiki shakuya) |
|---|---|---|
| Renouvellement | Renouvelé en principe | Non renouvelé, prend fin à l'échéance (notification de fin requise si durée ≥ 1 an) |
| Motif légitime | Nécessaire pour refuser le renouvellement | Non requis |
| Indemnité d'éviction | Prévue en pratique | En principe non nécessaire |
| Niveau de loyer | Tend à suivre le prix du marché | Tend à être légèrement inférieur au marché |
| Rigueur de la procédure | Standard | Stricte, en raison du document d'explication préalable distinct |
Nous expliquons toujours honnêtement à nos clients que le bail à durée déterminée peut légèrement désavantager la commercialisation du bien. La question centrale est de savoir si la liberté de sortie ainsi obtenue justifie l'inconvénient d'un loyer potentiellement plus faible.
Les quatre grandes catégories de motif légitime reconnues par la jurisprudence
La reconnaissance d'un motif légitime résulte d'une appréciation globale des éléments énumérés à l'article 28 de la shakuchi shakuya hō. Il est rare qu'une seule circonstance suffise : en pratique, c'est l'accumulation de plusieurs facteurs qui emporte la décision. Les quatre situations suivantes reviennent le plus souvent en pratique — étant précisé que, contrairement aux trois autres, l'impayé de loyer n'est pas, à proprement parler, un motif légitime au sens de l'article 28, mais relève de la résiliation pour inexécution contractuelle.
Vétusté du bâtiment et insuffisance de résistance sismique
L'ancienneté du bâtiment ne suffit jamais, à elle seule, à caractériser un motif légitime. Il faut démontrer objectivement un risque d'effondrement ou d'accident grave, rendant la reconstruction nécessaire pour la sécurité. Un immeuble de vingt à trente ans, pouvant continuer à être utilisé moyennant un entretien normal, a peu de chances de justifier un motif légitime à ce seul titre — une exigence plus stricte que ce à quoi s'attendent souvent les investisseurs habitués à des marchés où l'âge du bâtiment pèse davantage dans la négociation.
Pour renforcer le dossier, il est utile de réunir un rapport de diagnostic sismique, une expertise de dégradation réalisée par un architecte agréé, ainsi qu'une comparaison chiffrée entre le coût des réparations et celui d'une reconstruction. Le fait que l'immeuble relève de l'ancienne norme parasismique (antérieure à 1981) constitue un élément favorable, mais ne suffit pas à lui seul à emporter la décision.
Impayés prolongés de loyer ou de frais de renouvellement
Les impayés ne relèvent pas du motif légitime de refus de renouvellement, mais de la résiliation pour mise en demeure prévue à l'article 541 du Code civil japonais, combinée à la théorie jurisprudentielle de la rupture du lien de confiance. Un simple retard isolé ne permet donc pas de résilier immédiatement le contrat : le critère déterminant est de savoir si le lien de confiance entre les parties peut être considéré comme rompu, et la pratique retient généralement un impayé équivalent à trois mois de loyer ou plus comme repère indicatif — un seuil nettement plus tolérant que dans certains marchés occidentaux où un ou deux mois d'impayés peuvent déjà déclencher une procédure d'expulsion accélérée. Ce repère n'est toutefois pas figé : le contexte des impayés et le comportement du locataire influencent la conclusion. L'envoi de mises en demeure, la tenue d'un registre des relances et l'historique des négociations d'échelonnement constituent autant d'éléments de preuve.
Ce qui compte surtout, c'est la réaction dès les premiers signes d'impayé. Ne jamais laisser un défaut de paiement sans réponse, et documenter chaque relance effectuée de bonne foi : ce comportement pèsera lourd dans une procédure judiciaire ultérieure.
Nécessité de vente ou de restructuration financière
Une vente motivée par une dégradation des résultats, ou une cession destinée à rembourser une dette, peut être prise en compte comme circonstance. Mais si le bien peut se vendre avec le locataire en place, ou si l'impact sur le prix reste marginal, ce motif est difficilement retenu. Dès lors qu'il existe un marché actif pour les immeubles de rapport occupés, l'argument selon lequel « le bien ne peut se vendre que vacant » est examiné avec une grande prudence par les tribunaux. Ce point mérite d'être souligné pour un vendeur international pressé par un besoin de liquidités à l'étranger : contrairement à certains marchés où un bien loué se négocie systématiquement avec une décote significative, le marché japonais des immeubles de rapport occupés (収益物件) est suffisamment liquide pour qu'une vente occupée reste souvent l'option la plus rapide et la moins coûteuse.
Besoin d'occupation personnelle du bailleur ou de sa famille
Le juge compare le besoin d'occupation ou d'exploitation du bailleur (ou d'un membre de sa famille) à celui du locataire de rester sur place. Lorsque le locataire est âgé ou que son commerce dépend fortement de son emplacement — des circonstances rendant un déménagement particulièrement difficile — le bailleur doit démontrer un besoin d'autant plus fort.
L'indemnité d'éviction (tachinokiryō) comme élément complémentaire du motif légitime
L'article 28 de la shakuchi shakuya hō prévoit qu'une offre de prestation pécuniaire faite en échange ou en condition de la libération des locaux est prise en compte comme l'un des éléments du motif légitime. Ainsi, même lorsque les autres circonstances ne suffisent pas à elles seules, l'offre d'une indemnité d'éviction peut combler ce manque et permettre une appréciation globale favorable au bailleur. Ceci dit, le versement d'une indemnité ne garantit jamais, en soi, l'obtention de la libération des locaux. Le montant de cette indemnité n'est fixé par aucune règle légale : il résulte in fine d'un accord avec le locataire ou, en cas de procès, de l'appréciation du tribunal. Préparer en amont les bases de calcul renforce sensiblement le poids de la négociation.
- Le montant réel des frais de déménagement et de recherche d'un nouveau logement
- La compensation de l'écart entre le loyer actuel et celui du nouveau logement (sur une période donnée)
- Les frais initiaux d'un nouveau bail : dépôt de garantie, key money (礼金, reikin — un pas-de-porte non remboursable versé au bailleur, une pratique typiquement japonaise sans équivalent direct dans le bail français)
- Pour les locaux commerciaux : indemnisation de l'exploitation, coût des aménagements intérieurs, perte de clientèle
- Une somme d'ajustement correspondant à la prise en compte du préjudice moral
Un niveau très différent entre usage résidentiel et usage commercial
Pour un usage résidentiel, on évoque souvent, à titre indicatif, un montant équivalent à quelques mois jusqu'à environ un an de loyer, ce qui représente le plus souvent une fourchette de quelques centaines de milliers à plusieurs millions de yens (soit environ 1 200 € à 17 700 €, au taux indicatif de 170 JPY/EUR, où 10 000 JPY ≈ 59 €). Pour les commerces et bureaux, en revanche, des éléments supplémentaires — amortissement des investissements d'aménagement, pertes d'exploitation durant la fermeture, perte de clientèle — font grimper le niveau très sensiblement. Pour les commerces de restauration, dont la rentabilité dépend fortement de l'emplacement, il n'est pas rare que l'indemnité atteigne plusieurs fois le niveau résidentiel.
Ces chiffres ne restent que des tendances générales : la région, l'ancienneté du bâtiment, la durée restante du bail et la situation propre du locataire font varier fortement le résultat. Il convient de ne jamais prendre ces repères comme un tarif fixe, mais de construire le calcul au cas par cas.
La procédure pratique en cas de refus de départ
Étape 1 — Poursuivre une négociation amiable de bonne foi
Un refus ne doit jamais mettre fin à la négociation. Il s'agit de maintenir le dialogue en tenant compte de la situation personnelle ou professionnelle du locataire, et d'expliquer, documents à l'appui, pourquoi la libération des locaux est nécessaire. Proposer une aide concrète — informations sur des logements de remplacement, mise en relation avec des déménageurs — augmente sensiblement les chances d'aboutir à un accord.
Dans la négociation, mieux vaut éviter d'imposer unilatéralement une échéance et privilégier la présentation de plusieurs options. Une approche qui laisse au locataire un espace de réflexion aboutit, en général, plus rapidement à un accord.
Étape 2 — Confier la négociation à un avocat
Lorsque la relation directe entre les parties devient trop chargée émotionnellement, recourir à un avocat est souvent utile. Point important : l'article 72 de la loi japonaise sur les avocats (弁護士法, bengoshi-hō) réserve aux seuls avocats et cabinets d'avocats la conduite, à titre rémunéré, d'une négociation d'éviction ou de toute autre affaire juridique — une règle plus stricte que dans certains pays où un gestionnaire immobilier peut mener ce type de négociation. Une société de gestion immobilière ne peut donc pas agir comme mandataire dans la négociation ; son rôle se limite à un point de contact administratif et logistique.
Étape 3 — Passer à la médiation civile ou à l'action en libération des locaux
Si la négociation amiable échoue, l'affaire passe en médiation civile (民事調停, minji chōtei) ou en action judiciaire en libération des locaux. Le tribunal examine alors directement l'existence du motif légitime, et peut ordonner la libération des locaux en contrepartie du versement de l'indemnité d'éviction. Une fois un titre exécutoire obtenu — jugement, procès-verbal de conciliation ou de médiation — si le locataire ne quitte toujours pas les lieux, le bailleur peut obtenir une formule exécutoire et engager une procédure d'exécution forcée.
Les comportements à proscrire et l'interdiction de la justice privée
Le droit japonais interdit par principe la justice privée, appelée jiriki kyūsai (自力救済) — littéralement « se faire justice soi-même » sans passer par une décision judiciaire, une notion qui recoupe largement ce que les juristes occidentaux appellent le self-help, mais que le droit japonais sanctionne avec une sévérité particulière. Les actes suivants sont considérés comme illégaux et peuvent entraîner une action en dommages-intérêts, voire une responsabilité pénale. Si le bailleur commet ne serait-ce qu'un seul de ces actes, l'ensemble du motif légitime péniblement construit s'en trouve immédiatement fragilisé.
- Changer les serrures ou verrouiller l'accès pour empêcher l'entrée
- Couper l'alimentation en électricité, en gaz ou en eau
- Sortir ou jeter les affaires du locataire sans son consentement
- Se présenter de façon répétée en pleine nuit ou tôt le matin pour exiger le départ
- Exercer une pression psychologique par un comportement intimidant
À l'inverse, suivre les étapes une à une en conservant des preuves peut sembler plus long, mais reste la voie la plus sûre. Notifications, comptes rendus d'entretiens et historique des conditions proposées constituent autant de preuves directement exploitables devant une commission de médiation ou un tribunal.
Ordre de grandeur des coûts et des délais
Le coût et la durée d'une procédure de libération des locaux varient fortement selon la complexité du dossier. Les chiffres ci-dessous ne sont qu'indicatifs et dépendent de la région et des circonstances propres à chaque affaire ; pour un montant précis, il convient de demander un devis individualisé.
| Étape | Durée indicative | Principaux coûts |
|---|---|---|
| Préparation et constitution du dossier | 1 à 3 mois | Diagnostic sismique, expertise du bâtiment |
| Négociation amiable | 3 à 12 mois | Indemnité d'éviction, honoraires de constitution d'avocat (généralement de l'ordre de quelques centaines de milliers de yens, soit environ 1 200 € à 3 500 €) |
| Médiation civile | 3 à 6 mois | Frais de dépôt de la requête, honoraires d'avocat |
| Procès | 6 à 18 mois | Frais de procédure, honoraires d'avocat |
| Exécution forcée | 1 à 3 mois | Frais d'exécution, stockage et élimination des biens |
Pour un immeuble comportant de nombreux lots, il arrive que la libération complète de l'ensemble des locaux prenne de deux à trois ans. Le plan de financement et le calendrier des travaux doivent être bâtis en tenant compte de cette durée, plutôt large. Plus un calendrier est estimé de façon optimiste, plus le bailleur risque de devoir consentir des concessions défavorables lors de la négociation. Pour un investisseur pilotant l'opération depuis l'étranger, ce délai a aussi une implication de change : entre le moment où le budget de l'indemnité d'éviction est fixé en euros et celui où elle est effectivement versée en yens, une fourchette de douze à vingt-quatre mois expose le montant final à un risque de fluctuation EUR/JPY qu'il est prudent d'anticiper, par exemple en provisionnant une marge de sécurité de l'ordre de 10 % sur l'enveloppe convertie.
Le regard d'INA&Associates et synthèse
Chez INA&Associates株式会社, nous ne considérons pas un dossier de libération de locaux comme une opération consistant à faire plier le locataire par la seule force du droit, mais comme un ajustement permettant à toutes les parties concernées d'avancer avec un accord partagé. Pour un locataire, le logement ou le local commercial représente sa vie même ; une négociation qui néglige ce poids finit toujours par coûter davantage de temps et d'argent.
Ce que nous privilégions, c'est une conception de long terme : choisir, dès l'acquisition, un type de contrat pensé pour la sortie ; documenter précocement les signes de vétusté ; et fixer, avant même d'entrer en négociation, l'enveloppe budgétaire de l'indemnité d'éviction. Ces trois décisions prises en amont suffisent souvent, à elles seules, à raccourcir la durée de la négociation. Ce qui soutient ces choix n'est pas seulement la connaissance du cadre légal, mais aussi l'expérience du personnel — ce que nous appelons en interne 人財 (jinzai, littéralement « les personnes en tant que capital humain », par opposition au terme plus courant 人材, jinzai, « les personnes en tant que ressource ») — qui mène la négociation sur le terrain.
Nous tenons également à exposer honnêtement les perspectives défavorables à nos clients propriétaires. Nous ne promettons jamais un départ rapide lorsque le motif légitime est faible. Nous préférons partager franchement les coûts et délais attendus, quitte à envisager, parmi les options, de renoncer à la reconstruction. Nous publions régulièrement, dans la rubrique INA Network, des analyses sur le marché et nos approches de gestion locative.
Un refus de départ constitue, pour tout propriétaire au Japon, une situation difficile à éviter entièrement. Mais en comprenant le cadre de la shakuchi shakuya hō, en réunissant les éléments du motif légitime, en structurant le calcul de l'indemnité d'éviction et en s'appuyant sur des professionnels compétents, une issue devient possible. Respecter l'ordre des étapes, sans précipitation, est en apparence un détour, mais reste en réalité le chemin le plus court. Pour toute situation individuelle, consultez impérativement un avocat ou un autre professionnel qualifié.
Questions fréquentes
Si un propriétaire demande le départ sans motif légitime, le locataire peut-il refuser ?
Un refus de renouvellement ou une résiliation dépourvus de motif légitime n'ont aucune valeur juridique, et le locataire n'est nullement tenu de libérer les lieux. Pour obtenir effectivement la libération, le bailleur doit engager une procédure légale — médiation civile ou action en libération des locaux. Côté propriétaire, la priorité absolue est de réunir les éléments de preuve du motif légitime avant même de formuler la demande.
Comment se détermine le montant de l'indemnité d'éviction ?
Il n'existe aucun barème légal : le montant se construit en additionnant les frais de déménagement, l'écart de loyer, les frais initiaux d'un nouveau bail et l'indemnisation d'exploitation, puis se fixe par la négociation entre les parties. En cas de procès, le tribunal peut indiquer le montant qu'il juge approprié pour compléter le motif légitime. Le niveau diffère fortement entre usage résidentiel et usage commercial : il est recommandé de construire cette base de calcul avec un avocat ou un professionnel de l'immobilier avant toute proposition.
Existe-t-il un délai précis pour notifier un refus de départ ?
Pour le refus de renouvellement d'un bail ordinaire, l'article 26-1 de la shakuchi shakuya hō impose une notification entre un an et six mois avant l'échéance du contrat. À défaut de notification dans ce délai, le contrat est réputé renouvelé aux mêmes conditions, la durée du bail renouvelé devenant alors indéterminée. Il est plus sûr de notifier par un courrier recommandé avec certification de contenu (内容証明郵便), qui permet de prouver la réception. Pour résilier un contrat à durée indéterminée, l'article 27-1 de la même loi impose un délai de six mois à compter de la notification de résiliation.
Une société de gestion immobilière peut-elle mener la négociation d'éviction ?
La conduite, à titre rémunéré, d'une négociation d'éviction ou de toute autre affaire juridique est réservée aux seuls avocats et cabinets d'avocats, en vertu de l'article 72 de la loi japonaise sur les avocats. Une société de gestion ne peut donc pas agir comme mandataire dans la négociation. Son rôle se limite au point de contact, à la préparation des documents et à la transmission d'informations pratiques telles que des logements de remplacement — la négociation elle-même devant être confiée à un avocat.
